CIES非住宅房地产计入上限证明材料
香港于2024年3月正式重启新资本投资者入境计划（New Capital Investor Entrant Scheme，业内常简称 CIES），并在2025–2026年间陆续放宽与细化执行细则。对于不少内地申请人而言，非住宅房地产仍是一项被反复讨论的资产类别——它既可以计入投资组合，又必须遵守明确的5,000万港元上限以及”持有期内不可抵押”等约束。能否顺利将这部分资产计入投资总额，核心就在于”证明材料”是否齐备、合规、可追溯。本文围绕这一话题展开，帮助内地读者把握政策原意与实操路径。
一、政策原意：为什么对非住宅房地产设上限？
CIES 的本意，是吸引申请人在港投入真实、长期、有经济活动带动力的资本。住宅物业因可能推高本地楼价、影响民生，被完全排除在合资格投资之外；非住宅房地产（写字楼、商铺、工业楼宇、车位等）虽然具备投资属性，但与”被动持有不动产”的传统路径过于接近，因此当局以”投资上限”加以约束：
- 非住宅房地产可计入投资总额，但最高 5,000 万港元；
- 计入后该物业不得出租、不得按揭、不得抵押，须在持有至签证期满前持续满足条件；
- 超出上限部分不计入投资总额，亦不能用作”补足差额”的资产。
换句话说，”上限”是政策的硬边界，”不抵押”是政策的硬约束，二者共同决定了非住宅房地产在 CIES 投资组合中的角色——辅助性、有限额、严约束。
二、计入方式：估值时点与价格依据
非住宅房地产计入投资总额，通常采用以下三种价格依据之一，以较低者为准：
- 买入价（购入合同价）：以正式买卖合约中载明的成交金额为准；
- 独立专业估价：由入境处认可的专业测量师或估价机构出具的评估价；
- 成交日期市场参考价：用以辅助核验买入价的合理性。
为统一口径，CIES 一般要求申请人以该物业取得当日的有效价格作为估值基准，而非后续任何时间点的市值。也就是说，2020 年以 4,000 万港元购入的写字楼，即便 2026 年市场估值升到 6,000 万港元，计入 CIES 时仍按 4,000 万港元原始购入价确认。
实操提示：若买入价显著低于同期市场参考价，入境处可能要求补交估价报告并解释价差原因；价差过大者有被剔除计入的风险。
三、必备证明材料清单
非住宅房地产涉及”产权取得”与”资金来源”两条核验主线，准备材料时应围绕这两条主线同步推进：
1. 产权取得类材料
| 材料 | 用途 | 备注 |
|---|---|---|
| 正式买卖合约（英文/中文） | 证明买入价与成交日 | 须为已加盖章的版本 |
| 转让契约（Assignment） | 证明产权已过户至申请人名下 | 香港土地注册处版本 |
| 物业现况证明 | 证明物业仍由申请人持有 | 如近期差饷单、物业管理费单 |
| 物业估值报告 | 由认可测量师行出具 | 用以辅助核验买入价合理性 |
2. 资金来源类材料
| 材料 | 用途 |
|---|---|
| 购楼资金银行流水 | 须显示资金从申请人账户划转至卖方/律所账户 |
| 资金来源解释信 | 说明购楼款项与”获许投资资产”的对应关系 |
| 售房方身份资料 | 卖方为公司的，需提供商业登记与最终受益人资料 |
3. 合规约束类材料
- 未抵押声明：在 CIES 持有期内，申请人需签署承诺书，声明该物业不存在任何按揭、抵押、押记安排；
- 未出租承诺：若物业原本带租约，申请人需说明租金安排如何在入境前解除或切割，否则租金流入将影响”未出租”认定；
- 持有期承诺：物业须由申请人本人持有至签证正式届满或转永居审核节点，期间不可转让。
四、典型场景与材料组合示例
为方便理解，下面列出几种内地申请人常见的资产组合情形，对应材料重点各有不同：
场景一：在港持有整层写字楼
- 材料重心：买卖合约、转让契约、未抵押声明；
- 注意：若该物业原先为按揭购入，须提供提前还款证明与解除抵押登记文件。
场景二：在港持有零售商铺并带有原租约
- 材料重心：在递交前解除租约的协议、租客清场证明；
- 注意：保留租金收入会让”未出租”承诺落空，建议在 CIES 申请前完成租约清理。
场景三：跨境持有内地非住宅房地产
- 材料重心：内地不动产证、购楼资金跨境流转证明（外汇申报单、ODI 备案）；
- 注意：跨境购置须同时满足内地境外投资管理规定，材料须中英文对照。
场景四：通过公司持股的物业
- 材料重心：公司注册资料、股权穿透图、该公司被视为申请人”个人持有”的证据链；
- 注意：CIES 一般不接受通过未披露关联公司间接持有的物业，需在申请前调整为直接持有。
五、常见误区与风险点
在实操中，以下几类问题最容易导致材料被退回或计入金额被压缩：
- 混淆”住宅”与”非住宅”用途：部分物业土地用途为”综合用途”或”商住混合”，入境处要求提供差饷物业估价署的用途分类作依据。
- 把车位单独计入：车位若作为主合同的附属部分一同购入，可随主物业一并计入；若为独立车位，价值较小但材料要求齐全。
- 以”市值”主张计入额：买入价显著低于市值时，入境处倾向按买入价计入；申请人若以高估值主张，可能被要求补交更多证明。
- 忽视持有期再融资：物业持有期间，部分业主习惯以该物业再融资支持其他投资——这会被视为”变相抵押”，违反 CIES 约束。
- 跨境汇款与申报不符：内地资金出境购楼但申报用途为”旅游购物”，后期核验时易出现”资金性质不清”的质疑。
六、操作时间线参考
整个 CIES 非住宅房地产部分从准备材料到最终计入，通常可分为四个阶段：
- 资产梳理阶段（1–2 个月）：确认物业用途、产权状态、是否抵押、是否出租；
- 材料准备阶段（1–3 个月）：调取买卖合约、转让契约、银行流水、估值报告；
- 递交与审阅阶段（2–6 个月）：入境处发出补件通知的，应在指定期限内回应；
- 获批后持有阶段（至签证届满）：持续保存年度差饷单、物业管理单据、未抵押未出租的年度声明。
各阶段实际时长因个案复杂程度而异，以入境处最新公布为准。
七、与”获许投资资产”组合的搭配建议
非住宅房地产 5,000 万港元的上限，决定了它在 CIES 投资组合中往往承担”稳定底盘”的角色。常见的搭配思路包括：
- 房地产 5,000 万 + 金融资产（股票、债券、基金）合计 3,000 万：适合希望在港保留实体资产、同时保留流动性配置的申请人；
- 房地产 5,000 万 + 存款 / 银行存款证 ≥ 3,000 万：适合希望资金结构清晰、材料相对简单的申请人；
- 房地产 5,000 万 + 全资新成立本地公司 ≥ 3,000 万：适合希望在港开展真实业务的申请人，但须额外提供商业计划与雇员资料。
具体比例应结合申请人的资金体量、流动性需求、家族安排与税务规划综合考量。CIES 本身不强制比例，但每一类资产都需独立满足证明材料要求。
八、几个被频繁询问的问题
Q1：物业购入时间早于 CIES 申请，可以计入吗？ A：原则上可以，但须满足 CIES 启动后的”获许投资资产”定义，并提供完整产权与资金流转证据。
Q2：可以购入多家物业合并计入吗？ A：可以。多家非住宅物业可合并计入，但合计上限仍为 5,000 万港元。
Q3：未出租但曾短期出租过，会被否吗？ A：若在 CIES 递交前已完成租约清理，并提供清场证明，通常可获认可；若递交后被发现存在未申报租金收入，则有被剔除计入的风险。
Q4：估值报告一定要吗？ A：买入价清晰且与市场参考价一致时，可不强求；但当价差显著时，入境处通常会要求补交。
Q5：内地非住宅物业可以计入吗？ A：视具体物业所在地与 CIES 合资格范围而定，建议在申请前以官方最新公布的”获许投资资产”清单为准。
结语
非住宅房地产在 CIES 中是一项”有限额、严约束、强证明”的资产类别。它既不像住宅被完全排除，也不像金融资产那样自由流通。要顺利将其计入投资总额，申请人需在产权清晰、资金可溯、用途合规、承诺到位四个维度上同时发力。建议在正式启动前，先对自有物业进行系统性梳理，并在专业机构协助下完成材料预审，以避免递交后的反复补件。
CIES 的细节仍在动态调整之中，本文涉及的具体门槛与材料要求，请以香港入境事务处最新公布为准。
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常见问答
CIES 非住宅房地产计入 5,000 万港元上限，是按买入价还是按市场价算？
按”以较低者为准”原则确认——一般以买入价（买卖合约价）、认可测量师独立估价、成交日市场参考价三者中较低者作为计入金额。也就是说，即便物业后续升值，CIES 仍按取得当日的有效价格计算，不会随市值上浮而调整。
持有期内物业如果曾经短期出租过，会影响计入吗？
关键看时间点与是否如实披露。若在 CIES 递交前已完成租约清理，并附上清场证明与解除租约协议，通常可获认可；若递交后被发现存在未申报的租金流入，则有被剔除计入或影响申请进度的风险。
物业原本有按揭，CIES 申请前必须先赎楼吗？
必须。建议在递交前完成提前还款,并准备好解除抵押登记的文件、未抵押声明以及资金来源说明,以免被入境处认定为”变相抵押”而违反 CIES 持有期约束。
车位可以单独计入非住宅房地产投资吗？
可以,但需视购入方式而定。车位若作为主物业买卖合同的附属部分一同购入,可随主物业一并计入;若为独立购入的车位,则按非住宅房地产单独处理,仍须提供买卖合约、产权证明与资金流水等完整材料。
内地非住宅物业（例如商铺、写字楼）能计入 CIES 投资总额吗？
视该物业是否落入 CIES 合资格的”获许投资资产”范围而定。一般需要同步提供内地不动产证、外汇申报单或 ODI 备案等跨境资金流转证明,材料须中英文对照。建议在申请前以入境处最新公布的合资格资产清单为准。
非住宅房地产 5,000 万港元上限,可以分多次购入多套物业合并计算吗?
可以。申请人可购入多家非住宅物业合并计入,但所有物业累计计入金额仍不得超过 5,000 万港元上限,且每一套物业都需独立满足产权清晰、资金可溯、未抵押未出租等证明材料要求。