CIES计划下房地产不计入的范围界定
香港「新资本投资者入境计划」（CIES，俗称”投资移民”）自2024年3月正式重启以来，已逐渐成为内地高净值家庭配置香港身份的核心通道之一。申请人在满足 港币3000万元 的净资产审查后，须将这笔资金投入获许投资资产，并持有满 7 年 方可申请成为香港永久居民。
然而，不少内地申请人在准备净资产审查时都会遇到一个”反常识”的问题：房地产——尤其是申请人名下的内地住宅、商铺、写字楼——在净资产审查中几乎完全不算数。这一规则与内地家庭惯常的”资产=房产”观念存在显著错位，也是 CIES 申请准备阶段最容易踩坑的环节之一。
本文逐条拆解 CIES 计划中”房地产不计入”的具体范围、背后的合规逻辑，以及申请人需要提前做好的准备。
一、净资产审查的总体框架
CIES 的净资产审查覆盖申请人本人、或与其配偶共同拥有的资产，类别与计法由入境处与相关受规管机构（如香港证监会、保险公司、私人银行）共同把关。
通常计入净资产的资产类别包括：
- 现金及银行存款
- 公开市场交易的股票、债券、基金
- 香港保险公司发行的合格寿险／年金保单（具现金价值部分）
- 持有不超过 50% 股权的私人公司净资产价值
- 出租物业的 累计净租金收入（注意：仅租金收入可计入，物业本身不计入）
- 非住宅房地产的 累计净租金收入
- 其他经受规管机构认定的金融资产
关键规则：物业本身的市场价值、按揭余额、楼价增值部分，一律不计入净资产。能计入的，只是该物业在审视期内实际产生的净租金收益。
换言之，房地产在 CIES 净资产审查体系中扮演的角色非常有限——它可以”产出现金流”，但本身不被认定为”合格净资产”。
二、哪些房地产”完全不算”？
以下类型的房地产，在 CIES 净资产审查中完全不计入：
| 资产类型 | 是否计入 | 说明 |
|---|---|---|
| 申请人名下内地自住住宅 | ❌ 不计入 | 自用物业，无论市价多高 |
| 申请人名下内地投资住宅 | ❌ 不计入 | 物业本身市值不计入 |
| 申请人名下内地商铺、写字楼 | ❌ 不计入 | 同上 |
| 申请人名下香港自住物业 | ❌ 不计入 | 自用即排除 |
| 申请人名下香港投资物业 | ❌ 不计入 | 同上 |
| 与配偶联名持有的内地房产 | ❌ 不计入 | 联名物业仍按市价不计入原则 |
| 已抵押、已按揭的物业 | ❌ 不计入 | 即使有净值部分，亦不单独计算 |
这一原则对内地申请人影响尤其明显——许多家庭的”账面财富”高度集中在房产上，房产估值动辄数千万，但 CIES 视角下，这些纸面数字完全不被承认。
三、哪些房地产”部分可算”？
仅有极少数与房地产相关的现金流可被纳入审查范围：
1. 累计净租金收入
出租物业所产生的租金收入，扣除相关支出后（如物业管理费、维修费、税费、按揭利息等），可作为”累计净租金收入”计入净资产审查。
要点：
- 须以 审视期内实际收到 的金额为准
- 须有完整、可追溯的银行流水与税务凭证
- 出租记录须 真实、连续，临时性、短期的 Airbnb 或转租收入通常不被采信
2. 持有出租物业的公司股权价值
若申请人通过持有 50% 或以下 股权的私人公司间接持有出租物业，该公司的 净资产价值（经审计）可被纳入审查。
但须注意：
- 公司股权比例 超过 50% 时，公司资产整体不再计入
- 须提交 经审计的财务报表（以官方最新公布为准）
- 须证明租金收入为公司主要现金流来源之一
3. 房地产相关金融工具
部分以房地产为基础资产的金融产品（如 REITs、房地产基金）若符合 CIES 的”获许投资资产”定义，可在净资产审查或后续投资期内计入。但具体认定须以入境处及受规管机构的判定为准。
四、为什么房地产会被排除？——制度逻辑
CIES 将房地产排除在净资产审查之外，并非”歧视性”安排，而是源于几个核心制度考量：
1. 流动性问题
房地产流动性差、变现周期长、估值波动大。CIES 要求申请人具备 可持续、可验证 的资金能力，而非依赖纸面估值。物业一旦作为净资产，未来若需补足投资金额，处置周期往往以”年”为单位，难以满足监管要求。
2. 防范估值注水
内地不同城市、不同时点的房产估值差异巨大，且存在阴阳合同、亲友间虚假交易等抬高估值的灰色操作。完全承认物业估值，等于打开造假空间。CIES 选择”只看现金流、不看估值”，本质上是一种 反欺诈设计。
3. 与投资期资产类型保持一致
CIES 投资期内的 获许投资资产（股票、债券、基金、保单、有限合伙基金等）本身就 不包括房地产。净资产审查与投资期资产保持同一逻辑，意味着申请人被认可的财富基础与未来投入的资金性质一致——都是流动性金融资产。
4. 避免”以房抵资”的套利路径
若允许物业计入净资产，理论上申请人只需”卖房换金融资产”即可满足门槛，将扰乱 CIES 吸引长期金融资本入港的初衷。
五、对内地申请人的实操影响
房地产不计入净资产，对内地申请人产生的影响主要体现在三个方面：
1. 家庭净资产”看似达标、实际不达标”
内地家庭净资产中房产占比普遍超过 50%，部分家庭甚至超过 80%。若按 CIES 标准重新审视，许多家庭实际可计入净资产可能 远低于预期，需提早规划资产结构。
2. 需要提前 2–3 年进行资产结构调整
CIES 净资产审查的审视期通常为申请前 2 个完整评税年度（以官方最新公布为准）。建议有意申请的家庭：
- 提前 出售部分非自用物业，将资金转为银行存款、金融资产
- 配置 香港合规保单（具现金价值的寿险或年金）
- 整理 过往 2–3 年 的完整银行流水、税务凭证、审计报告
- 避免在审视期内进行 大额资产腾挪（易被认定为突击凑资）
3. 自住房与投资房须明确区分
申请人自住的物业无论价值高低都不计入；如果家庭有多套物业，建议：
- 保留 自住房（不计入但不影响审查）
- 出售或重组 非自住物业，将资金转入合格金融资产
- 若保留出租物业，须保留 完整、规范的租金流水
六、常见误区与提醒
| 误区 | 实际情况 |
|---|---|
| “房产估值越高，净资产越高” | 房产本身完全不计入，仅累计净租金可计 |
| “联名房产可按持有比例计入” | 联名房产仍按”完全不计”原则处理 |
| “持有公司股权即可绕开限制” | 须满足 50% 以下股权、经审计、租金为主流现金流等多项条件 |
| “短期出租收入也能算” | 须真实、连续、可追溯，临时性收入通常不被采信 |
| “补缴税款即可补救” | 税务合规是基础，但无法改变物业本身不计入的事实 |
结语
CIES 计划对房地产的”冷处理”，本质上是香港对资金性质与可持续性的精准把控——它要吸引的是 能在香港金融体系内长期配置、长期参与 的资本，而非依赖不动产估值的账面财富。对内地申请人而言，理解这一规则、提前 2–3 年进行资产结构调整，是能否顺利通过净资产审查的关键。
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常见问答
内地名下住宅、商铺、写字楼在 CIES 净资产审查中究竟算不算？
完全不算。原文明确将”申请人名下内地自住住宅”“内地投资住宅”“商铺、写字楼”以及”香港自住/投资物业”统一归入”完全不计入”范围，与配偶联名持有亦不例外；已抵押、已按揭的物业同样不单独认定。能够被认可的，仅限于出租物业在审视期内实际产生的累计净租金收入，物业本身的市场价值、按揭余额与楼价增值部分一律不予计入。
CIES 净资产审查中，哪些与房地产相关的项目可以”部分计入”？
主要有三类：一是出租物业的累计净租金收入（须扣除物业管理费、维修费、税费、按揭利息等支出），以审视期内实际到账金额为准，并需有完整、可追溯的银行流水与税务凭证；二是通过持有50% 或以下股权的私人公司间接持有出租物业时，可纳入经审计的公司净资产价值（股权超过 50% 则不再计入）；三是部分以房地产为基础资产的金融产品，如符合 CIES “获许投资资产”定义的 REITs、房地产基金等，可按规定计入，具体以入境处及受规管机构的判定为准。
短期 Airbnb、转租或一次性收入能否被认定为租金收入？
通常不被采信。CIES 要求出租记录须真实、连续，并能以银行流水、税务凭证等文件完整追溯，临时性、短期的 Airbnb 或转租收入一般难以通过审查。若保留出租物业作为可计入项，建议保留长期、规范的租金流水，避免依赖零散收入。
内地家庭净资产高度集中在房产，应该提前多久准备？
建议至少提前 2–3 年进行资产结构调整。CIES 净资产审查的审视期通常为申请前 2 个完整评税年度（以官方最新公布为准）。在审视期内进行大额资产腾挪易被认定为突击凑资，因此更稳妥的做法是尽早出售部分非自用物业并将资金转为银行存款、金融资产，配置具有现金价值的香港合规寿险或年金保单，同时备齐过往 2–3 年的银行流水、税务凭证及审计报告。
配偶联名持有的房产，可否按持有比例折算计入 CIES 净资产？
不可以。原文在表格中明确列出”与配偶联名持有的内地房产”仍按”完全不计入”原则处理，不存在按比例折算的空间。同样，”补缴税款”也无法改变物业本身不计入的事实——税务合规是基础门槛，但并不构成对资产计入资格的补救。