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CIES 内地房产不能计入的规则说明

不少内地申请人在研究香港资本投资者入境计划（Capital Investor Entrant Scheme，简称 CIES，新版 CIES）时，都会本能地想到一个问题：“我在内地有房子，能不能算作投资金额的一部分？”

这个问题看似简单，实际上牵涉到资产性质、用途认定、文件准备等多个层面。简单来说，CIES 对”合格资产”有非常明确的范围限定，并非”持有物业 = 计入”。本文整理常见的几类内地房产情形，逐一说清楚哪些可以计入、哪些不能计入，以及为什么。

一、CIES 对合格资产的基本框架

新版 CIES 在 2024–2025 年间重启并修订，主要面向有意通过在港投资取得居留身份的合资格申请人。计划要求申请人在港投资于获许投资资产，达到一定金额门槛（具体数额以官方最新公布为准）。

合格资产类别通常包括：

申请人名下的自用住宅物业，无论位于内地还是香港，都不属于”获许投资资产”，原则上不计入投资门槛金额。

这是理解”内地房产能否计入”的第一道门槛：房产本身的持有事实，并不是 CIES 关注的重点；房产作为投资工具的属性，才是计划认可的依据。

二、内地房产的四种典型情形

下面用一个表格，把内地申请人最常遇到的四种房产情形一次性梳理清楚。

房产情形 是否计入 CIES 投资额 主要原因
自住住宅（家庭唯一住房） ❌ 不计入 属于生活自用资产，非投资性持有
出租用途的住宅（持有并出租） ✅ 有机会计入 属投资性物业，可按净值计入
商铺、写字楼、商住公寓（持有） ❌ 通常不计入 计划认可的”非住宅房地产”仅指香港境内物业
工厂、仓库、土地使用权 ❌ 不计入 同上，属地限制 + 非住宅类

需要强调：CIES 的”非住宅房地产”特指香港境内的工商业物业，内地的商铺、厂房无论估值多高、租金多稳定，都不在计划认可的资产范围内。

三、自住房产为什么不能计入？

自住住宅在 CIES 框架下被明确归类为”生活类资产”，原因有三：

1. 性质不符 自住房产的核心功能是”居住”，而非”投资”。即使市场价值数千万，本质上仍属于家庭生活保障的一部分，与计划的”投资”主旨相悖。

2. 流动性受限 自住物业一旦计入投资门槛，意味着申请人在签证有效期内难以出售、置换或抵押，会直接影响家庭生活质量。计划要求申请人保持对在港投资的长期承诺，但并不要求牺牲自住房产。

3. 估值口径不一致 自住物业的市场价值往往带有”使用价值”成分，难以用统一的投资估值方法衡量。租金回报率、净收益率等投资指标在自住房产上不适用。

因此，CIES 在计算申请人净资产时，可以将自住房产计入”总资产”用于评估财务能力；但在计算”投资于获许投资资产”的门槛金额时，自住房产不计入。

这是两个不同的概念，申请人务必区分清楚。

四、出租用住宅：唯一可能计入的内地房产类型

如果内地房产一直用于出租，理论上属于投资性物业，有机会按一定规则计入申请人净资产，进而评估其投资能力。但请注意几个前提：

1. 必须能证明长期出租事实

2. 按净值计入，而非市值

计算公式通常为：

净值 = 市场估值 − 剩余按揭余额 − 抵押或质押金额

例如：房产市值 1,200 万港元，剩余按揭 400 万港元，则净值约 800 万港元。按揭未还清的部分，必须扣除。

3. 估值方法需符合要求

一般要求由独立、合资格的专业测量师或估价机构出具估值报告，而非自行报价或网络估值。具体认可的估值机构名单、报告格式要求，以官方最新公布为准。

4. 出租住宅计入的金额有上限

即便符合所有条件，出租物业计入的金额通常不会超过申请人总投资门槛的一定比例（具体比例以官方最新公布为准）。换言之，单靠内地出租房产很难完全满足 CIES 的投资金额要求。

五、商铺、写字楼、工厂：为何一律不能计入？

很多内地申请人拥有商铺、商住公寓或厂房，估值不菲，但这些资产同样不计入。核心原因：

属地限制：CIES 认可的”非住宅房地产”明确指向香港境内的工商业物业。内地物业即使性质上属于非住宅，也不属于”在港投资”。

政策导向：计划的目的是吸引资本进入香港市场，配置于香港的金融与实体经济。内地物业不构成对香港经济的直接投入。

实务操作：即使尝试以”净资产证明”形式提交商铺估值，入境处及相关部门通常也会以”非合资格投资资产”为由剔除该部分金额。

因此，商铺、写字楼、商住公寓、厂房、土地使用权——无论估值多高、出租多稳定——都不能计入 CIES 的投资门槛。

六、申请人最容易踩的坑

根据过往咨询经验，内地申请人常出现以下误区：

七、实操建议：内地房产持有人的申请思路

如果你名下持有不少内地房产，又计划申请 CIES，可以参考以下思路：

1. 先做资产盘点

列出所有内地房产，逐项标注：

2. 区分”净资产证明”与”投资门槛金额”

3. 优化出租物业的证明材料

若名下有符合条件（出租用途、有按揭）的内地住宅，建议提前准备：

4. 重新规划资产结构

若内地房产难以计入投资门槛，可以考虑：

八、官方文件与最新政策动态

CIES 的具体资产范围、估值要求、文件清单等细节，可能随政策调整而变化。建议申请人：

具体的投资金额门槛、允许的资产类别比例、估值机构认可名单等，以官方最新公布为准。

九、总结

CIES 对内地房产的认定逻辑可以归纳为三句话：

  1. 自住住宅一律不计入投资门槛，但可作为净资产的一部分用于评估财务能力。
  2. 出租用途的内地住宅在满足持续出租记录、专业估值、净值计算等条件下，有机会按净值计入，但通常有比例上限。
  3. 商铺、工厂、土地使用权等非住宅内地物业，无论用途如何，都不能计入 CIES 投资门槛金额。

对于名下持有大量内地房产的申请人来说，关键是分清楚”持有”与”投资”的概念——CIES 认可的，是真正投入香港市场的资本，而不是申请人名下的物业清单。

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