CIES 买非住宅物业：商铺与写字楼的计入规则
资本投资者入境计划（Capital Investor Entrant Scheme，简称 CIES）在 2024 年版本中明确将住宅物业剔除出合资格投资类别，但同时保留了非住宅物业作为可选投资工具——商铺、写字楼、工商业物业、车位均可计入投资额，前提是申请人必须在香港实际运营一间公司。
相比股票、债券、基金等金融工具，非住宅物业的”价值计算”最为复杂：买入价、估值、贷款、用途合规性，每一项都直接影响最终能否计入 3,000 万港元的最低投资门槛。本文梳理 CIES 下非住宅物业投资的完整计入规则，帮助申请人避开常见误区。
数值与细则以入境处与投资推广署最新公布为准，本文不构成投资建议。
一、CIES 下非住宅物业的整体定位
1.1 资格前提：必须有在港实体公司
根据 CIES 现行规则，申请人获批前后必须在香港成立或收购一间实体公司，并由该公司持有非住宅物业作为投资资产。个人直接持有物业再向 CIES 申报，原则上不被计入合资格投资。
1.2 合资格物业类型
以下非住宅物业类型普遍被纳入可投资范围：
- 商铺（分层商场、街铺、商场铺位）
- 写字楼（分层或全层单位）
- 工商业物业（包括仓库）
- 车位
1.3 不被计入的物业
以下情形明确不计入合资格投资额：
- 住宅物业：包括私人住宅、公寓、住宅性质的服务式公寓
- 临时房屋、村屋等
- 由申请人及其关联人士全资拥有的公司所购入的物业（防止自我交易）
二、计入金额：估值、成交价孰低，再扣除贷款
非住宅物业的”计入价值”不是简单的成交价或市场价，而是一套双重取值 + 净额计算的规则。
2.1 基础公式
计入金额 = MIN(实际成交价, 独立估值) − 贷款金额
也就是说：
- 取成交价与独立估值的较低者
- 再减去任何用于购入该物业的贷款本金
- 净值为正才计入合资格投资，净值为零或负数则完全不计入
2.2 独立估值的强制性
申请人必须委托入境处认可的独立专业测量师进行估值。报告有效期通常为出具日起 6 个月内。估值机构须为香港测量师学会会员，并具备对相关物业类型的估值经验。
2.3 贷款处理的关键点
- CIES 只接受净资产作为合资格投资
- 任何形式的按揭贷款、抵押贷款、银行融资，都必须在计算时全额扣除
- 即使贷款已在成交后短期内清偿，仍以”成交日贷款余额”为准
案例示意（数字仅供理解规则）
假设某写字楼成交价 1,500 万港元，独立估值 1,650 万港元，银行按揭 600 万港元：
- MIN(1,500, 1,650) = 1,500 万
- 1,500 − 600 = 900 万港元
- 仅 900 万可计入 CIES 投资额
三、物业用途与登记要求
3.1 必须用于商业/工业用途
非住宅物业必须在土地注册处的登记用途为商业、写字楼、工业或车位用途。如果物业登记用途与实际用途不符，可能被入境处拒绝计入。
3.2 自用 vs 出租：均允许
与部分投资移民项目要求”被动持有”不同，CIES 允许申请人公司自用或出租所购物业：
- 自用：作为公司办公场所（写字楼）或经营场所（商铺）
- 出租：以租金收入补充公司现金流
但无论自用还是出租，物业仍需计入投资额，且估值与贷款计算规则不变。
3.3 持有期要求
非住宅物业须在 CIES 申请期间及后续监管期内持续持有。在最低投资期届满前（通常为签证有效期内），申请人不得随意出售或转让，否则可能被视为违反投资规定。
四、常见误区与拒签风险
误区一：估值越高越好
错。CIES 取成交价与估值的较低者，虚高估值并不能增加计入金额，反而可能触发入境处对估值的二次复核。
误区二：先全款买入再用自有资金归还
即使在成交后短期内清偿贷款，仍以”成交日余额”计算。建议在成交前评估清楚杠杆比例。
误区三：联名持有的物业可全额计入
联名持有的物业，按申请人公司实际持有的份额计算计入金额。如果公司与他人共同持有，相应比例需扣除。
误区四：先买楼再成立公司
CIES 要求申请人在港实际运营公司，单纯为持有物业而注册的空壳公司，可能不符合”实质运营”要求。
误区五：车位单独大额计入
车位的计入金额同样受估值、贷款、份额规则约束。单一车位通常难以单独构成 3,000 万港元的核心投资，更多作为投资组合补充。
五、实操流程：从看楼到计入 CIES
- 设立或收购香港公司：先完成公司注册并开立公司账户
- 物色物业并签订临时买卖合约：以公司名义签订
- 委托独立测量师估值：确保报告在入境处认可机构名单内
- 完成物业成交：计算最终计入金额
- 向入境处提交估值报告与成交文件：作为投资证明材料
- 持续持有并按年提交证明：直至满足最低投资期
整个流程中，公司银行账户的付款记录与独立估值报告是最核心的两份文件，缺一不可。
六、非住宅物业 vs 其他 CIES 合资格投资工具
| 维度 | 非住宅物业 | 股票/债券/基金 | 存款 |
|---|---|---|---|
| 流动性 | 较低 | 中等至高 | 高 |
| 计入金额确定方式 | 估值/成交价孰低 − 贷款 | 市值计算 | 本金计算 |
| 持有期要求 | 较长 | 视工具而定 | 较低 |
| 维护成本 | 较高（差饷、管理费、维修） | 较低 | 极低 |
| 适合人群 | 有实际经营需求或看好商业地产的申请人 | 偏好灵活配置的申请人 | 追求简单合规的申请人 |
通常建议：非住宅物业作为 CIES 投资组合中的核心资产，搭配金融工具补足剩余投资额。
结语
CIES 下投资非住宅物业，是一项”门槛高、规则细、价值透明”的投资方式。估值与成交价孰低、贷款必须扣除、公司须实质运营——这三条规则构成了核心框架。申请人在决策前，建议同时咨询专业的移民顾问、测量师与律师，确保估值机构、合资格用途与公司结构均符合入境处要求。
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常见问答
CIES 计划下，内地居民能否直接以个人名义持有商铺或写字楼来计入投资额？
不可以。根据 CIES 现行规则，申请人必须在香港成立或收购一间实体公司，并由该公司持有非住宅物业作为投资资产。个人直接持有物业再向 CIES 申报，原则上不被计入合资格投资。
非住宅物业的计入金额到底怎么算？为什么成交价和估值都要看？
CIES 采用双重取值加净额计算的方式：先取实际成交价与独立估值的较低者，再减去任何用于购入该物业的贷款本金，净值才计入合资格投资。这一规则的设计是为了避免虚高估值或杠杆放大对投资额的虚增。
买写字楼时申请了银行按揭，会不会影响计入 CIES 的金额？
会影响。CIES 只接受净资产作为合资格投资，任何形式的按揭贷款、抵押贷款、银行融资都必须在计算时全额扣除。即使贷款在成交后短期内清偿，仍以成交日的贷款余额为准，不会因为提前还款而调增计入金额。
商铺如果是和别人联名持有，可以全额计入 CIES 投资额吗？
不可以。联名持有的物业按申请人公司实际持有的份额计算计入金额，如果公司与他人共同持有，相应比例必须扣除。此外，由申请人及其关联人士全资拥有的公司所购入的物业，本身就不被计入合资格投资，需特别注意避免构成自我交易。
车位能不能作为 CIES 的主要投资工具，单独凑够 3,000 万港元？
车位可以作为投资组合的一部分，但单独大额计入的难度较高。车位同样受估值、成交价孰低、贷款扣除以及持有份额等规则约束，单一车位通常难以构成核心投资，建议作为整体投资组合的补充，而非主要投资载体。具体物业估值与个案细节，以入境处与投资推广署最新公布为准。