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CIES 置业上限 1000 万计入：3000 万总额的搭配计算

新资本投资者入境计划（Capital Investor Entrant Scheme，简称 CIES，俗称”投资移民”）于 2024 年重启后，已成为内地高净值人士赴港的重要路径。计划要求申请人在提出申请前两年起，绝对实益拥有不少于 3000 万港元的净资产（折合约 2750 万人民币，按汇率波动），且其中至少部分须投资于香港本地获许投资资产。

与旧计划最大的区别之一，是 CIES 允许申请人将已落成住宅物业计入净资产，但设有明确上限——最多 1000 万港元。这意味着，剩余 至少 2000 万港元 必须由其他类别的资产来填补。如何搭配三类资产、避免踩雷，是申请能否顺利获批的关键。

一、CIES 净资产 3000 万的组成框架

1. 净资产定义

申请人需证明在 申请日前两年起，持续拥有不少于 3000 万港元（或等值外币）净资产，”绝对实益”指资产登记在申请人本人名下，且无任何第三方权利负担（如抵押、质押、信托受益权结构复杂）。

2. 资产类别划分

CIES 将 3000 万净资产分为三个篮子：

篮子 资产类别 计入 3000 万？ 计入投资要求？
净资产 现金、存款、股票、债券、基金 ✅ 全额计入 可作为获许投资
净资产 已落成香港住宅物业 ✅ 上限 1000 万 可作为获许投资
净资产 商业/工业物业、未落成住宅、海外物业 ❌ 不计入 ❌ 不计入

3. 投资要求概览

申请人获批后须在 6 个月内完成不少于 3000 万港元的”获许投资”（On-Disposal Assets），并须维持投资直至 7 年后永久居留申请 或 转无条件限制逗留。

获许投资可包括：

⚠️ 关键细节：净资产认定与获许投资认定是两套口径。例如一套 2000 万港元的住宅，净资产端最多只能计入 1000 万，但获许投资端可按市值全额计入投资额度。

二、住宅 1000 万上限的实际影响

1. 单一物业 vs 多套物业的差异

假设申请人拥有一套市值 1500 万港元的香港住宅：

但若申请人拥有两套市值 600 万港元的住宅，合计 1200 万：

2. 净资产缺口如何补？

若申请人持有 1500 万住宅，则净资产中”住宅”部分仅算 1000 万，剩余 500 万缺口 须由其他净资产（现金、股票等）补足。

计算公式：

3000 万净资产 = 住宅（最多 1000 万）+ 其他净资产（至少 2000 万）

三、三类典型搭配方案

以下方案假设申请人净资产目标为 3000 万港元，仅作说明用途，具体个案须以入境处及官方最新公布为准。

方案 A：低房产占比型（适合现金充裕客户）

资产类别 金额 净资产计入
香港现金 / 银行存款 2500 万 2500 万
股票 / 基金组合 500 万 500 万
香港住宅 0 0
合计 3000 万 3000 万

优点：无房产估值争议，资金证明路径清晰，最快 3-6 个月可完成审核。 缺点：3000 万现金需长时间维持，部分客户希望同时配置房产。

方案 B：1000 万住宅 + 2000 万金融资产（标准搭配）

资产类别 金额 净资产计入
香港现金 / 银行存款 1500 万 1500 万
股票 / 债券 / 基金 500 万 500 万
香港住宅（1000 万市值） 1000 万 1000 万
合计 3000 万 3000 万

优点：兼顾自住或资产配置需求，住宅可计入获许投资，享受租金回报。 缺点：房产估值须由入境处认可的独立估价师出具报告，估值时效通常为 3 个月 内。

方案 C：高房产占比压缩型（须配合金融资产组合）

资产类别 金额 净资产计入
香港住宅（1500 万市值） 1500 万 仅算 1000 万
股票 / 基金组合 1500 万 1500 万
海外存款 500 万 500 万（须申报来源）
合计 3500 万 3000 万

优点：房产升值后超额部分可计入获许投资。 缺点：海外资产须有完整来源证明（完税证明、收入流水、换汇记录），审核周期可能延长。

四、申请前两年的资产”连续持有”要求

CIES 对资产时点的要求比字面理解更严格：

  1. 两年连续期：申请人须证明从申请日起回溯 两年，净资产 持续 满足 3000 万。
  2. 不接受临时凑资产：申请前 6 个月突击转入大额资金，会被入境处要求解释资金来源。
  3. 股权与公司资产：若通过持股 50% 以上的公司持有资产，须提交公司审计报告、股东会决议、税务文件等。

实务建议

五、常见误区与避坑提示

误区 1：住宅市值越高越好

住宅仅算 1000 万，超出部分”打水漂”。花 2000 万买一套房，净资产端只抵 1000 万，剩余 1000 万须由其他资产补。

误区 2：未落成楼花可计入

不可以。CIES 仅接受 已落成 的住宅物业，未落成楼花、预售房一律不计。

误区 3：商业地产和车位可计入

商业、零售、工业、车位均不属于 CIES 合资格资产，即使市值高也不能算入 3000 万净资产。

误区 4：内地房产可计入

不可以。CIES 仅接受 香港境内 的合资格资产。内地、海外房产均不计入净资产端，但若为出售后所得资金（已汇入香港），则可作为现金资产计入。

误区 5：抵押中的住宅可计入

若住宅已抵押给银行，净值（市值 - 贷款余额）方为可计入金额。建议申请前 解除抵押，否则须提供贷款合同与还款证明。

六、申请时间线与流程

  1. 净资产评估（2-4 周）：自行整理或委托专业机构出具净资产报告。
  2. 文件准备（4-8 周）：身份证明、资产证明、税务文件、估值报告等。
  3. 递交申请至入境处（审核 4-6 周）：原则上无须面试。
  4. 获批原则上批准（Principle Approval）：签发正式签证前 6 个月内须完成获许投资。
  5. 完成投资 + 提交投资证明：获发正式签证，首次入境逗留 2 年。
  6. 续签模式：2 + 3 + 3 年，7 年后申请永居或无条件限制逗留。

整体周期从启动到首次入境，约 6-12 个月，具体以官方最新公布为准。

七、结语

CIES 的 3000 万门槛看似简单，但住宅 1000 万上限、获许投资口径差异、海外资产来源证明等细节，都会直接影响申请成败。申请人最稳妥的做法是：

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常见问答

CIES 投资移民 3000 万净资产中，香港住宅最多只能计入 1000 万是什么意思？

“住宅计入上限 1000 万”是指申请人在计算 3000 万港元净资产时，名下已落成的香港住宅物业市值最多只按 1000 万港元计入。例如持有一套市值 1500 万港元的房产，净资产端只能算 1000 万，剩余 500 万须由现金、股票等其它资产补足。这条规则与”获许投资”是两套口径——同一套住宅在投资端可按市值全额计入投资额度，但不会因此提升净资产端的计入金额。

CIES 净资产是不是不能算商业地产、车位和未落成楼花？

不可以。CIES 仅接受已落成的香港住宅计入净资产端，且设有 1000 万港元上限。商业、零售、工业物业、车位、未落成楼花（预售房）一律不计。内地与海外的住宅也不算净资产，但若已出售并将款项汇入香港，则可以现金形式计入。

CIES 申请前两年净资产要”连续持有”，临时转入大额资金是否可行？

CIES 要求申请人在提出申请前两年起，持续拥有不少于 3000 万港元净资产，”绝对实益”且无第三方权利负担。入境处不接受申请前约 6 个月突击转入大额资金的做法，若资金临近申请日才转入，会被要求解释来源，并可能影响审批进度。实务上建议至少提前 2 年进行资产部署，并保留每一笔大额资金的来源文件。

抵押中的香港住宅可以计入 CIES 净资产吗？

可以计入的部分仅为净值，即市值减去贷款余额后的差额。举例来说，一套市值 1200 万港元、尚余 500 万贷款余额的住宅，净值约 700 万，可计入净资产端。建议申请前解除抵押以避免提交额外贷款合同与还款证明；若不便解押，也须准备完整的贷款文件供入境处核查。

CIES 投资移民申请到首次入境整体需要多长时间？

按现行流程，整体周期从启动净资产评估、文件准备、递交入境处审核、完成获许投资到首次入境，约为 6-12 个月。其中净资产评估约 2-4 周，文件准备约 4-8 周，入境处审稿约 4-6 周，获原则批准后须在 6 个月内完成投资。签证官签发后首次入境逗留 2 年，后续按 2+3+3 年续签，7 年后申请永居或无条件限制逗留。具体审核时长以官方最新公布为准。

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