香港居屋申请收入与资产限额
香港居者有其屋计划（简称”居屋”）是不少内地新港人落地后关心的置业主流渠道之一——价格约为市值六至七折，转售有补价限制但可于补地价后进入公开市场。对正在规划香港身份（永居、护照、税务居民）的内地人士而言，居屋既是居住安排，也是一项长线资产配置选择。
居屋不像私楼那样”出价高者得”，而是设有收入及资产限额——只有家庭或一人申请者的每月入息与总资产净值同时低于上限，才有资格参加搅珠抽签。这意味着居屋既是置业工具，也是一项社会资源分配机制：政府希望把折扣资源保留给中等及偏下收入家庭。
本文聚焦限额本身：限额怎么定、不同身份的差异、绿表与白表的分别、超额怎么办，以及与白居二、绿表置居计划的关系。
重要提示：居屋收入与资产限额每年都会按通胀与公屋政策重新评估，本文以截至 2026 年的政策框架整理，具体数字以房委会每次发售前公布的「入息及资产限额」为准。
一、为什么居屋要看收入与资产？
居屋的折扣来自政府免收或减免地价，本质上是公帑资助。如果让高收入家庭也享受折扣，会偏离资助目的。因此房委会设了两条”准入线”：
- 入息限额（每月）：衡量申请人的稳定收入水平，主要看薪金、佣金、年金等经常性入息。
- 资产限额（总资产净值）：衡量申请人的”家底”，避免以大额资产配搭低申报收入”钻空子”。
两条线同时使用、以严为准——月入超标或资产超标任意一项，即不符合申请资格。
二、绿表与白表：两种身份差别很大
居屋申请一般分为两类：
1. 绿表（Green Form）
适用对象主要为：
- 公屋住户（包括一般申请者、长者住屋、中转房屋居民等）
- 持有效”绿表资格证明书”者，例如经核实符合公屋资格的轮候人士
- 经房委会认可的特定类别人员（如某些类别的前公屋住户、公务员等）
绿表申请者的入息及资产限额与公屋申请标准挂钩，相对较宽；而且绿表购买居屋时可获免补地价安排（如属房委会”出售绿表置居计划”项目则按该计划规则处理），以及在选楼次序上一般比白表优先。
2. 白表（White Form）
适用对象主要为：
- 私人楼宇住户
- 租户（持租约、租单等证明）
- 其他不符合绿表资格的香港永久居民或符合资格的非永居申请人
白表的入息及资产限额比绿表更严格，目的是把有限的折扣房源优先分配给居住条件更迫切的中等收入家庭。
内地新来港人士如以非永居身份持有”绿表资格证明书”或属公屋住户，亦可循绿表申请；纯私楼租户或业主则一律走白表。
三、限额怎么算：每月入息与总资产净值
1. 每月入息（Monthly Income Limit）
计算范畴一般包括：
- 薪金（包括底薪、佣金、津贴、双粮）
- 自雇收入（按应评税利润推算）
- 经营业务的盈利
- 年金、退休金（视乎计划类别，部分计入）
一般不计入的项目：
- 一次性酬金、遣散费
- 政府高龄津贴、长者生活津贴
- 综援、生果金
- 遗产、非现金形式的赠与
入息一般按申请前若干个月的实际入息平均计算，以房委会当期申请须知的定义为准。
2. 总资产净值（Net Asset Limit）
包括：
- 港币及外币存款、现金
- 物业市值（不论是否按揭，按净值计算）
- 投资组合：股票、债券、基金、加密资产（如符合当地法规要求，须如实申报）
- 公司股权、私营业务权益
- 车辆、出租车牌、船牌（视乎房委会当期规则）
- 贵金属、保单现金价值等
可扣除项目：
- 未偿按揭贷款余额（计算物业净值时扣除）
- 部分与业务直接相关的负债
房委会有权要求提供银行月结单、证券月结单、公司财务报表、税务局评税文件等作为佐证。虚报、漏报可导致申请作废甚至被列入监察名单。
四、家庭与一人申请者：倍数不是简单翻倍
很多读者以为”两个人申请，限额就翻倍”，实际上房委会采用按家庭规模递增的限额表。具体倍数会随每年政策调整，但一般规律是：
| 申请类型 | 入息限额相对水平 | 资产限额相对水平 |
|---|---|---|
| 一人申请者 | 基准 | 基准 |
| 二人家庭 | 约 1.5–1.7 倍 | 约 1.7–2 倍 |
| 三人家庭 | 约 1.8–2 倍 | 约 2.2–2.6 倍 |
| 四人及以上家庭 | 约 2–2.4 倍 | 约 2.6–3 倍 |
上表为量级示意，实际限额以房委会当期发售公告为准。
实际操作上，最常见的家庭类型（夫妻加一子女，或夫妻加两子女）的入息上限通常落在 HK$5 万–7 万多月的区间（具体数字随发售项目不同），资产上限则在 HK$200 万–350 万左右——这一区间大致对应香港中产家庭”不宽裕但稳定”的财务状态。
五、白居二与绿表置居计划
很多内地读者常把”居屋”、”白居二”、”绿置居”混淆，简单梳理：
1. 居屋（Hong Kong Public Ownership Scheme）
新建单位以市价约六至七折出售，必须先抽签、再选楼、再签转让契据，未补地价前不可在公开市场自由转售。
2. 白表居屋第二市场计划（白居二）
每年定额发出”购买资格证明书”，让白表申请者在居屋第二市场（即未补地价的二手居屋市场）以免补地价形式买入二手居屋。
资格条件与居屋白表类似，亦设有入息及资产限额（白居二限额通常与新居屋白表限额一致或更紧，视乎当期安排）。
3. 绿表置居计划（绿置居）
专为绿表人士（主要是公屋住户）兴建的折扣出售项目，折扣幅度一般比新居屋更大（约市价五至六折）。入息及资产限额按绿表口径执行。
六、超额怎么办？常见的应对思路
如果你自评后发现接近或略超上限，可以参考以下思路：
1. 调整申请组合
- 以较低收入一方作为主申请人：夫妇双方入息差距较大时，由入息较低一方为主申更易符合限额。
- 等候家庭成员变化：例如婚后、子女出生后家庭人数增加，限额上调，可能令原本超额变为合规。
- 从一人申请改为家庭申请：部分情况下，家庭限额会比单人限额宽松。
2. 资产端的整理
- 提前偿还按揭或贷款：直接降低资产净值，是最常用的合规手段。
- 处理非核心投资：在申请前数月卖出非必要的股票、基金，现金可保留于活期账户。但要注意”突击转让”在部分情况下会被房委会审视。
- 审视自雇业务的入息申报方式：会计师报表中应评税利润与实际派发股息差异巨大时，可能成为申请争议点。
3. 改选其他资助房屋或私楼
- 公屋：收入及资产限额比居屋更宽松，但轮候时间长、地区选择受限。
- 首置盘（首置上车盘）：适用对象、入息上限与居屋不同，可能成为替代选择。
- 私楼：若财务弹性较大，可直接进入公开市场，省去资助房屋的转售限制。
4. 暂缓申请
居屋每年推出多次，若当前刚超限，可等待财务状况回到限额以内再申请。不存在”连续申请累计算账”——每次抽签前都要重新满足当期的入息及资产限额。
提醒：所有申报必须如实填写。房委会设有抽查机制，发现虚报不仅会取消资格，严重者可能被起诉。
七、内地新港人申请居屋的常见疑问
Q1：刚拿到香港居民身份（非永居）可以申请居屋吗？
可以，但要符合居屋白表的居港年期规定。一般而言，白表申请者须为香港永久居民；非永居在取得永久居民身份后方可以白表身份申请（具体居港年限要求以当期发售须知为准）。绿表则按公屋政策执行。
Q2：在内地持有的物业与存款是否计入资产？
会。房委会的资产计算通常涵盖全球范围内的资产，包括内地、澳门、海外的物业、投资、存款。申请人须如实申报，房委会可要求提交内地银行月结单、物业权属证明、股票账户截图等。
Q3：受养人在内地的收入是否计入？
家庭申请中，所有家庭成员的入息及资产一般都需要合并计算，除非按发售须明另有豁免（如未满指定年龄的子女、全日制学生等）。
Q4：超限一点点是否会被”网开一面”？
不会。房委会对超限采取刚性处理，超出即丧失当期申请资格，没有”酌情通过”机制。只能等到下一期调整策略后重新申请。
八、申请前可以做的功课清单
- ✅ 查阅当期发售公告：房委会网站会公布每期居屋项目的入息及资产限额、楼盘详情、销售时间表。
- ✅ 准备好入息证明文件：税单、雇主力信、银行月结单、强积金供款记录等。
- ✅ 盘点资产：包括港币、外币、股票、基金、内地房产、海外资产。
- ✅ 核对家庭结构与受养人名单：确保所有成员都已纳入申请。
- ✅ 比较白居二与一手居屋：前者竞争可能较小，但房屋质量、车位与屋苑设施需逐一核查。
- ✅ 咨询专业会计师或认可按揭中介：尤其涉及自雇业务、跨境资产、家庭重组等复杂情况。
居屋的限额设计看似复杂，其实核心逻辑很清晰：把有限的折扣房留给收入与资产处于”中等及偏下”的家庭。对内地新港人而言，只要提前一两年做好财务规划、厘清资产边界，并按房委会当期要求准备文件，抽中居屋并不是难以企及的事。
如果暂时超出限额，不妨把目标放在公屋、首置盘，或先在二手私楼市场建立稳定的居住与按揭记录，等家庭结构与收入调整到位后，再回到居屋赛道。
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常见问答
内地新港人拿香港居民身份后，多久可以申请居屋？
白表申请者一般须为香港永久居民，并符合当期的居港年限规定；非永居在取得永久居民身份后，方可以白表身份申请，具体年限以当期发售须知为准。若以绿表身份申请，则按公屋相关政策执行，与永居身份的要求不同。
在内地持有的房子和存款，会被算进香港居屋的资产限额吗？
会。房委会的资产计算通常涵盖全球范围内的资产，包括内地、澳门及海外的物业、投资和存款，都须如实申报。房委会有权要求提交内地银行月结单、物业权属证明、股票账户截图等佐证文件，虚报或漏报可能导致申请作废。
居屋收入限额是按家庭人数简单翻倍吗？
不是简单翻倍。房委会采用按家庭规模递增的限额表，一人申请者为基础水平，二人、三人、四人及以上家庭依次上调。以最常见的夫妻加一至两名子女家庭为例，入息上限通常落在每月约 HK$5 万至 7 万多的区间，资产上限约在 HK$200 万至 350 万左右，具体数字以房委会当期发售公告为准。
居屋、白居二、绿置居三者有什么区别？
居屋是新建单位以市价约六至七折出售，须抽签选楼；白居二是让白表申请者在未补地价的二手居屋市场购房的资格计划，限额一般与新居屋白表一致或更紧；绿置居是专为绿表人士（主要是公屋住户）兴建的折扣项目，折扣幅度一般更大，按绿表口径计算入息及资产限额。
收入或资产略超上限一点点，有没有通融余地？
没有。房委会对超限采取刚性处理，月入超标或资产超标任意一项，即不符合当期申请资格，并无酌情通过机制。常见的应对方式包括调整申请组合、由较低收入一方作为主申请人、提前偿还按揭以降低资产净值，或等待家庭结构变化、下一期发售再重新申请，每次抽签前都须重新满足当期的入息及资产限额。