香港白居二二手市场买卖流程详解
香港的资助出售房屋（即居屋）原本只允许业主在缴付补价后，于公开市场自由买卖。对于手中持有「购买资格证明书」（俗称「白表资格」）的买家而言，房委会在居屋第二市场（即未补价居屋的内部转让市场）开辟了一条专属通道——俗称”白居二”或”白居二计划”。这篇文章把整条买卖流程拆开来讲，帮助内地读者理解这套与香港私楼市场截然不同的交易规则。
核心提示：白居二成交的居屋仍然未补地价，买入价远低于同区私楼，但转售条件、按揭成数、提名信程序均受房委会规管，违规买卖属刑事罪行。
一、先搞清楚：什么是白居二？
白居二是「居屋第二市场计划」下，针对白表（即非公屋户、非绿表户）申请人的一种资助置业安排。每年房委会与房协都会发放一定数量的”购买资格证明书”，持证人可在证书有效期内（一般为 12 个月）在居屋第二市场选购未补价的居屋单位。
与私楼市场相比，白居二的三大特点：
- 房价受限制：以未补价方式成交，价格通常比同区私楼低 30%–50%
- 转售受限：买入后若要于公开市场放售，必须先向房委会缴付补价
- 按揭受限：银行对未补价居屋的按揭审批以房委会估价为准，最高成数与年期均较私楼紧
谁可以申请白居二？
主要面向白表核心家庭、白表单身申请人、绿表以外的家庭与长者。每年度的配额、收入及资产限额以房委会最新公布为准。2026 年度配额及细节应参考房委会居屋第二市场计划网页。
二、买卖前的资格准备
买卖双方在签约前，必须各自准备好以下文件：
卖方需备妥
- 房委会发出的居屋 / 绿表 / 白表所有权证明（即公屋租约或居屋业主身份证明）
- 未补价声明书：确认物业仍处居屋第二市场阶段
- 最近一期管理费、地租、差饷收据
- 银行按揭合约副本（如有未清还按揭）
- 业主及配偶同意出售声明书（配偶须共同签署）
买方需备妥
- 房委会发出的「购买资格证明书」（白表），并在有效期内
- 香港身份证正副本
- 收入及资产证明：包括三个月粮单、税务文件、银行月结单、强积金纪录等，供银行按揭审批之用
- 首期资金证明
提醒：白居二证书有效期内若未能成交，须重新申请。申请人应注意证书到期日，避免”卡在中间”。
三、完整买卖流程：从看楼到交收
白居二的买卖程序与私楼交易相似但更繁琐，关键节点如下：
第 1 步：寻找房源
持证人可透过以下渠道睇楼：
- 房委会 / 房协指定地产代理：必须是同时持有地产代理监管局牌照的中介
- 房委会居屋第二市场网页：部分放盘会刊登于居屋第二市场资讯网
- 地产中介公司：需选择熟悉居屋买卖的代理
第 2 步：实地看楼与议价
白居二成交价由买卖双方议定，但银行最终按揭审批以房委会估价为准，两者取较低者计算贷款。因此议价时务必参考同区近期成交价，并预留按揭不足的资金。
第 3 步：签署临时买卖合约（临约）
双方就价钱、成交日等条款达成共识后，签署临时买卖合约（俗称”临约”），买方一般须支付楼价 3%–5% 作为临时订金（俗称”细订”），由地产代理暂时代为托管。
第 4 步：买方申请提名信（关键步骤！）
这是白居二与私楼交易最大的差异——必须由买方或代理向房委会申请「提名信」（Letter of Nomination）。房委会会审核：
- 买方是否仍持有有效购买资格证明书
- 卖方是否为该居屋的合法业主
- 单位是否仍处于未补价阶段
只有房委会发出提名信后，买方才算正式”获认可”购买该单位。这一步一般需时约 2 至 4 周（以房委会实际处理时间为准）。
第 5 步：签署正式买卖合约（正约）
提名信获发后，双方律师安排签署正式买卖合约。买方此时须再支付楼价 5%–10% 的加付订金（俗称”大订”），加上细订合共相当于楼价 10%。
第 6 步：买方申请按揭
持提名信与正式合约后，买方需在指定期限内向银行提交按揭申请。由于居屋未补价，银行会以房委会估价 × 按揭成数上限计算贷款额。常见上限：
| 物业类型 | 按揭成数上限（参考） | 最长还款期 |
|---|---|---|
| 白居二未补价居屋 | 一般为 6 成至 8 成（以金管局及银行最新指引为准） | 25 年 |
| 已补价居屋 | 按私楼按揭成数（最高 7 成，以金管局最新指引为准） | 30 年 |
第 7 步：买方缴付补价（如适用）
如买入的是已过禁售期但未补价的居屋，新业主在日后转售时须缴付补价。白居二交易本身并不需要即时缴付补价——补价只在单位日后于公开市场放售时才需缴付，由房委会按当前市值与买入价差额计算。
第 8 步：完成交易及交收
成交日由律师协调，买方付清楼价尾数后，律师安排：
- 签署转让契（Assignment）
- 缴付印花税（按白居二适用税率计算）
- 办理按揭登记
- 移交锁匙
由签署临约至交收，一般需时约 2 至 3 个月。
四、白居二交易费用一览
白居二的实际支出往往被新买家低估，以下为常见费用参考：
| 费用项目 | 参考金额 / 计算方式 |
|---|---|
| 地产代理佣金 | 楼价 1% × 买卖双方（可议） |
| 律师费 | 约港币 8,000–15,000 元 |
| 印花税（从价印花税 AVD） | 按楼价与税率表计算，白居二通常按较低税率 |
| 按揭保险费 | 视乎按揭成数（如需） |
| 管理费、地租、差饷 | 业主交收前结清 |
| 公证费、查册费 | 实报实销 |
各项收费以银行、律师楼、税务局及房委会最新公布为准，本文不构成具体金额承诺。
五、常见误区与风险提示
误区 1：”白居二等同平价私楼”
并非如此。白居二单位转售受限，且未补价阶段的按揭选择较少、估值偏低。买家应视之为”中长期自住”安排，而非短线投资工具。
误区 2：”未补价居屋永远不能卖”
可以。但必须先向房委会缴付补价，再申请”评估补价通知书”才能于公开市场放售。补价金额按当时市值 - 买入价差额计算。
误区 3：”白表资格可无限延期”
不可以。购买资格证明书设有有效期，届满后须重新申请。错过有效期可能丧失整轮置业机会。
风险提示
- 切勿与卖方私下签订无提名信的”侧边合约”，属违法行为
- 银行估价不足时，买方需准备额外首期
- 留意居屋本身的禁售期与补价限制
六、给内地读者的特别提醒
- 香港居民身份前置：白居二申请人必须为香港永久居民或符合资格的居民，内地居民需先取得香港居留权（一般为通过输入人才计划、依亲等方式取得居民身份后再等满 7 年取得永居），方可申请购买居屋。
- 文件繁复：从收入证明到强积金纪录，每一项文件内地居民需花时间准备，建议预留 1–2 个月整理。
- 零佣金不等于免费：部分白居二代理标榜”零佣金”，但可能在其他环节收取费用，签约前应逐一确认。
结语
白居二是香港资助房屋体系中一条独特而实用的置业通道，价格门槛较低，但规则、限制与程序都比私楼严格。从申请资格、议价、申请提名信，到按揭与交收，每一步都环环相扣。内地买家若想善用这项安排，宜先熟悉流程，再按部就班准备资金与文件。
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常见问答
白居二与绿表居屋第二市场有什么分别？
白居二是面向白表申请人（即非公屋户、非绿表户）的购买资格安排；绿表则保留给公屋住户或特定类别申请人。两者买卖流程相似，均须申请房委会提名信，但申请门槛、配额及适用对象不同，每年配额及收入资产限额以房委会最新公布为准。
内地居民可以直接买白居二吗？
不可以。文章明确指出，申请人必须为香港永久居民或符合资格的居民。内地居民需先取得香港居留权，再依相关规定取得永居身份后，方可循白居二途径置业，文章并未给出具体年限承诺，建议以入境处及房委会最新规定为准。
白居二证书过期了怎么办？
购买资格证明书设有有效期，届满后须重新向房委会提交申请。文章提醒，错过有效期可能丧失整轮置业机会，因此持证人应在到期前留意成交进度，若未能于有效期内完成交易，应尽早了解下一期申请安排。
买入白居二后，是否需要即时缴付补价？
不需要。白居二交易本身并不需要即时缴付补价，买入价以未补价方式成交。补价只在单位日后于公开市场放售时才需缴付，由房委会按当时市值与买入价差额计算。
银行估价不足时，买家可以怎样应对？
文章提示，银行按揭审批以房委会估价为准，若银行估价低于成交价，买家须准备额外首期以补足差额。建议在议价阶段预留按揭不足的资金，并与代理了解同区近期成交价，作为议价参考。
与卖方私下签订没有提名信的合约，会有什么后果？
文章明确指出，未经房委会发出提名信的私下”侧边合约”属违法行为。文章同时强调，提名信是白居二与私楼交易的关键差异，未获提名信的买卖不受房委会认可，买方权益亦无保障。