大新银行按揭与回赠条件
大新银行（Dah Sing Bank，香港注册的认可机构，大新金融集团及大新银行集团旗下）的住宅按揭，现金回赠不是白送的折扣，而是银行用”你在一段时间内不提前清还、不转走”换来的让利：回赠按已提取贷款额的一定比例计算并设封顶，锁定期内全额还款或转按，通常按未满期限的比例追回。签约前真正要比的是三件事——计息方式（H按还是P按）、回赠的门槛与封顶、以及提前还款和锁定期的条款。
以下为一般信息整理，不构成贷款、投资或法律建议。大新银行按揭计划的利率、回赠比例、封顶金额、锁定期与手续费由该行订明并会调整，以申请时批出的按揭批准书及按揭合约为准；文中标注（NEEDS_SOURCE）的数字，须向银行或持牌按揭中介人核实。
一、先定计息方式：H按与P按
| 计息方式 | 怎么算 | 适合谁 | 要看清什么 |
|---|---|---|---|
| H按（拆息按揭） | 以一个月港元银行同业拆息（HIBOR，即银行之间互相借出资金的月内利率）加一个固定息差计息 | 能接受每月供款随拆息波动的人 | 息差多少、封顶利率怎么定、供款会否随拆息上下调整 |
| P按（优惠利率按揭） | 以银行挂牌的最优惠利率（Prime Rate）减一个百分点计息 | 希望每月供款稳定的人 | 减幅多少、银行调价时供款何时跟着变 |
多数按揭计划会为H按设”封顶利率”（cap），拆息升过某一水平后改按封顶计息。封顶写在哪一条、什么条件下生效，是H按合约里最值得逐字读的部分。
二、回赠的门槛、比例与封顶
现金回赠通常是四层结构：先看贷款额有没有到门槛，再看按什么比例计，再看有没有封顶，最后看到账时点。市场常见区间是回赠比例约为贷款额的0.1%至1%、封顶多为数千至数万港元、锁定期12至36个月（各银行不同，并非大新的承诺）。
| 条款 | 常见结构 | 要问清什么 |
|---|---|---|
| 最低贷款额门槛 | 低于门槛不适用回赠 | 门槛按贷款额还是楼价；一手、二手、转按是否分开 |
| 回赠比例 | 按已提取贷款额的百分比计 | 百分比多少、是否分档、是否与指定楼盘挂钩 |
| 封顶金额 | 每笔设上限，超出部分不计 | 上限多少、能否与其他优惠同时使用 |
| 发放时点 | 放款后发放，或直接抵销首期及早期利息 | 什么时候到账、要不要主动申请 |
| 退算（clawback）条款 | 锁定期内全额清还或转走，按未满期限比例追回 | 追回比例公式、锁定期从哪一天起算 |
要紧的是，回赠常与”较低利率、无回赠”的方案二选一：回赠是一次性现金，低息是每一期都少付。用同一笔贷款额和年期试算总利息，再看回赠能否覆盖息差——打算长期自住的人通常更看重利率；可能几年内换楼或转按的人，则更该算回赠能不能真正落袋。
三、提前还款与转按：代价写在哪几条
| 情形 | 常见安排 | 代价 |
|---|---|---|
| 锁定期内全额提前还款 | 触发回赠退算，另可能收提前还款手续费 | 回赠被追回，另加费用 |
| 锁定期后全额还款 | 一般只余正常手续与少量费用 | 少付后续利息，回赠不受影响 |
| 部分提前还款 | 多数合约容许每年一笔免罚还款，金额设上限 | 超出上限部分或需缴费 |
| 转按至其他银行 | 对原银行视同清还并重批贷款 | 回赠退算，另计新银行费用与审批时间 |
卖楼成交时同样要”赎回”按揭：清还旧贷款、解除物业抵押，由律师办理，未到期清还的罚则看合约。签约前应拿到书面的退算公式，而不是只问一句”锁定期多久”。
四、申请资格、成数与压力测试
- 收入与文件：受薪人士一般要薪单、雇佣合约或雇主信；自雇或收入非固定人士要财务报表、税单与银行流水，收入折算方法由银行订定（NEEDS_SOURCE）。
- 压力测试：银行须测试利率上升后每月供款是否仍在负担能力之内，测试增幅与供款占收入上限以金管局现行指引及银行执行为准（NEEDS_SOURCE）。
- 按揭成数（LTV）：上限随楼价、是否自用、入息是否主要来自香港、以及是否经按揭保险而不同，现行数字以金管局公布为准（NEEDS_SOURCE）。
- 按证保险：香港多间银行通过香港按证保险有限公司的按揭保险计划，让合资格买家做到较高成数；保费由借款人支付、可加进贷款，提前清还时部分保费可按比例退还。大新是否受理及现行成数与保费率，以该行与按保公司公布为准（NEEDS_SOURCE）。
- 内地买家：非香港永久性居民一般仍可申请住宅按揭，但收入认定与成数上限和本地买家不同。据本站印花税一篇整理，2024年2月28日起买家印花税与新住宅从价印花税已撤销，税项上与本地买家趋同；按揭成数是另一套规则，不要混为一谈。
五、适合哪类买家
| 买家类型 | 适不适合 | 原因 |
|---|---|---|
| 长期自住、收入稳定、打算供过锁定期 | 适合 | 回赠拿得稳，锁定期不构成约束 |
| 可能三五年内换楼、卖楼或转按 | 要先算清 | 回赠可能被追回，等于没拿到 |
| 首期有限、需要较高成数 | 看资格 | 走按证保险要看收入与压力测试，成数以批核为准 |
| 自雇或收入非固定 | 先问清所需文件 | 收入折算与批核尺度各行不同 |
| 想每月供款固定 | 偏向P按 | H按供款随拆息上下，现金流要留缓冲 |
| 在内地与香港都有账户往来 | 或属参考项 | 大新在中国内地设有子行，文件往来是否更方便以该行安排为准 |
六、签约前逐条核对的清单
- 批出的利率是H按还是P按，息差或减幅多少，封顶利率怎么定；
- 回赠比例、门槛、封顶金额与发放时点；
- 锁定期多长，退算公式是什么，起算日是哪一天；
- 部分提前还款的免罚额度、每年次数与超额费用；
- 全部费用：提前还款手续费、赎回按揭相关费用、按证保险费；
- 回赠方案与低息方案的总成本对比结果；
- 按揭批准书的有效期，过期是否要重新审批或重新估价。
大新银行按揭的回赠与提前还款条款，写在按揭批准书和按揭合约里，不在宣传单张上。本文为一般信息，不构成贷款、投资或法律建议；具体条款、费率与成数以该行最新公布及你的批核结果为准，重大决定前建议咨询持牌按揭中介人、律师或银行。
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常见问答
现金回赠等于降息吗？
不等于。回赠是一次性现金，降息是每一期都少付。把贷款额、年期和两种方案的实际利率放进同一个试算表，再看回赠能不能覆盖息差，才有可比性；只比一边都会算错。
锁定期内想转按，怎么办？
先拿到原合约的退算公式，算清被追回多少回赠，再和新银行能省下的利息、新银行的手续费对比。退算后的回赠往往吃掉转按的大部分好处，这也是锁定期条款要在签约前逐条读完的原因。
大新的回赠金额有固定数字吗？
没有可长期引用的固定数字。回赠比例、封顶与门槛随贷款额、楼盘、推广期与批核条件而变，以申请时批出的按揭批准书为准（NEEDS_SOURCE）。看到宣传数字，先确认它对应哪个贷款额区间、哪个计划。
内地居民申请大新按揭，和本地买家有什么不同？
收入认定与按揭成数上限通常不同，压力测试与文件要求按银行及金管局规则执行（NEEDS_SOURCE）。税项方面，2024年2月28日起买家印花税已撤销，这方面与本地买家趋同；但成数与收入来源认定是另一套规则，签约前要向银行问清自己适用的成数。