香港旧楼按揭与估价难点
香港旧楼按揭难，难在两个数字上：楼龄与估价。银行普遍按「楼龄＋按揭年期」的合计上限压短还款期，并以估价行按现有用途评出的估值（通常低于旧楼成交价）计算按揭成数，两者叠加，首期往往远高于新楼；楼龄大、契据载有法定命令（俗称「钉契」）、或已签约出售给收购者的单位，银行可能直接不受理。
以下为一般楼市与按揭信息，不构成法律、投资或按揭建议。楼龄上限、按揭成数、压力测试、补地价与强制售卖门槛由银行、金管局及相关部门按现行规定执行并会调整，请以银行书面批复及持牌专业人士意见为准。
一、楼龄限制：银行先筛的是楼龄
常见做法不是「超过某个岁数一律不批」，而是把楼龄与还款期放在一起算：楼龄加按揭年期不超过一个合计上限，超过就压短年期，坊间与银行常引述的上限为75年（NEEDS_SOURCE：各行实际上限，以及楼龄按入伙纸年份还是落成文件计算，须逐间确认）。
| 楼龄档 | 常见处理方向 | 你要核对 |
|---|---|---|
| 约30年以下 | 与一般住宅接近 | 是否需额外文件 |
| 约30年以上 | 进入「旧楼」范畴，年期与成数开始收紧 | 合计上限、按揭成数 |
| 约50年以上 | 多数银行明显收紧，年期短、成数低 | 是否仍受理、有无附加条件 |
| 约60年或以上 | 部分银行直接不做 | 须逐间查询，预留转向其他资金来源 |
若成数不足，可问银行能否经香港按证保险公司的按揭保险计划提高成数，但该计划对物业类型、楼龄与楼价设有资格限制，旧楼未必适用（NEEDS_SOURCE：该计划对楼龄与楼价上限的现行规定）。
楼龄30年以上的大厦还牵动屋宇署的强制验楼计划与强制验窗计划：目标楼宇须聘认可人士验楼并按通知维修，未遵办的法定命令可记录在土地注册处的契据上，直接影响估价与按揭（NEEDS_SOURCE：适用楼龄、轮检安排与罚则以屋宇署最新公布为准）。
二、估价折让：为什么估值常低于成交价
旧楼成交价往往含地段、重建潜力或收购预期的成分，按揭估价却是另一套逻辑：估价行按「现有用途、现有状况」估值，不为重建潜力加分，并会因楼龄、维修欠佳、僭建物（未经批准的搭建）、无升降机、无业主立案法团（业主自发成立的管理组织）、单位被占用或契据有命令记录而下调。银行随后按成交价与估值的较低者计算按揭成数，差额由买家自备。
| 压估值的常见因素 | 对按揭的影响 |
|---|---|
| 楼龄大、需大维修 | 估值下调、年期受压 |
| 僭建物 | 或被列为风险，甚至须先清拆 |
| 无升降机、无业主立案法团 | 估值与管理风险被扣分 |
| 单位由租客占用 | 「不交吉」（成交时不腾空）影响估值 |
| 契据载有屋宇署命令（钉契） | 估值大幅下调，多数银行拒批 |
| 业权不完整（未办继承、共有人未齐） | 无法办理按揭登记 |
银行通常由自家估价行名单内的公司出报告，仲量联行、世邦魏理仕、第一太平戴维斯、戴德梁行、莱坊、高力国际等均是在港活跃的测量师行（名单与委派由银行决定）。签临时买卖合约（简称「临约」）前，可自费做一次前期估价，并用同一套资料向两三家银行同时做预批——比较的不只是利率，还有各自压多少年期、给多少成数。
三、补地价：没厘清的负担，银行不敢按
「补地价」是向政府缴款，以换取契约修订、解除转让限制或办妥未完成的契约条件。旧楼常见三类：
| 情形 | 说明 | 对按揭的影响 |
|---|---|---|
| 未完成的政府租契条款 | 如超出核准楼面面积、未按批准图则兴建 | 未厘清前银行一般不受理 |
| 重建或大幅改建 | 提高地积比率、改变用途须向地政总署申请 | 金额与时间不可控，须先取得部门意见 |
| 居屋等单位补地价 | 未补地价的资助出售单位不能在公开市场自由转让 | 只能按居屋二手市场规则处理 |
金额由地政总署按物业情况评定，常与楼价不成比例且审批需时。把「可能有大笔补地价」的旧楼当普通二手楼办按揭，是资金安排上常见的错配；楼龄越大、改动越多的旧楼，越要在签临约前查清租契条款并取得部门书面回复。
四、银主盘：买得下，按揭是另一套逻辑
「银主盘」指债权人（银行）因借款人断供，按法庭命令或售楼权力放售的物业，价格通常低于市价，但按揭上有关键差别：放售的银行一般不会为自己执行的银主盘提供按揭，买家要另找银行重新申请、重新估价。
| 对比项 | 普通二手楼 | 银主盘 |
|---|---|---|
| 卖方 | 业主 | 银行（债权承让人） |
| 楼况 | 可议、可验 | 多按现状出售，未必交吉 |
| 按揭 | 可向原估价银行申请 | 通常须另找银行、重新估价 |
| 契据风险 | 相对可控 | 须查册核对命令或负担 |
| 杂项 | 成交时结清差饷、管理费 | 未缴管理费、差饷可能须先处理 |
成交前务必查册，看有没有屋宇署的修葺令、拆卸令或其他记录在案的限制，并预留验楼与维修预算；「钉契」在身的银主盘，多数银行不会接受按揭。
五、收购重建对贷款的影响
旧楼常是收购对象，这会直接改变按揭的可行性：
- 已签约出售给收购者或市建局的单位：业权即将转移，银行不会为一间「已经卖掉」的楼做按揭，原按揭也须在完成时解除。
- 强制售卖申请进行中：大厦若有人按《土地（为重新发展而强制售卖）条例》（第545章）向法院申请强制售卖，门槛按大厦楼龄分级，确切百分率以条例附表订明为准（NEEDS_SOURCE）。申请期间单位仍可买卖，但成数、年期与是否受理变数大增。
- 估值只计现有用途：收购价反映重建潜力，按揭估值不为此加分，差距越大，买家自备资金越多。
- 占用与租客：单位如有租客（包括受租务管制约束的分间单位），估值与放售都会打折。
- 验楼与修葺责任：收购谈判期间法定命令的履行责任谁属，会影响估价与成交，签约前要写清楚。
市建局（市区重建局）的收购方案、补偿方式（现金补偿或楼换楼，即以单位换单位）与资格条件，以其就个别项目公布的方案为准；私人收购商合约中的完成期限、违约与按揭解除安排，应请律师逐条审阅。
六、买旧楼按揭前，先做这五件事
- 查册：到土地注册处核对业权是否完整、有没有命令或负担记录。
- 查租契条款：确认有没有未完成的契约条件、是否涉及补地价。
- 自费前期估价：签约前知道银行估值大概落在哪里。
- 两三家银行同时预批：比较年期、成数与利率，而不只是利率——H按（以1个月HIBOR加点计息）与P按（以最优惠利率减折扣计息）的锁息与上限条款不同，要一并问清。
- 预留差价与维修金：估值与成交价的差额、僭建清拆与验楼维修，都要计入首期总额。
本文为一般楼市与按揭信息，不构成法律、投资、按揭或建筑意见；楼龄上限、按揭成数、压力测试、按揭保险资格、补地价金额与强制售卖门槛，以金管局、屋宇署、地政总署、香港按证保险公司及个别银行最新公布与书面批复为准，重大决定请咨询持牌测量师、律师及银行按揭部。
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常见问答
楼龄50年的旧楼还能做按揭吗？
视银行而定，且不是「能」或「不能」的二选一：多数银行仍会受理，但通常压短年期、降低成数，或要求更高入息证明。较稳的做法是拿同一套资料向两三家银行同时申请预批，比较它们的年期与成数。
估价低于成交价，差额要自己补吗？
是。按揭成数按成交价与估值的较低者计算，低于成交价的部分不能靠贷款覆盖，只能增加首期或重新议价。因此旧楼买家应在签临约前先做一次前期估价，把差额算进首期预算。
银主盘可以向放售的银行申请按揭吗？
一般不可以。放售的银行通常不会为自己执行的银主盘提供按揭，买家要另找银行重新申请、重新估价，并按一般旧楼标准看待楼龄与契据。成交前先查册，确认契据上没有命令或负担记录。
单位已签约卖给收购商，还能做按揭吗？
不能。业权在完成收购时转移给收购方，银行不会为已出售的物业做按揭；原有按揭也须在完成交易前解除。仍在谈判、尚未签约的单位是否可做按揭，须逐间银行确认，并留意估值只按现有用途计算。