汇丰H按封顶利率与条款
汇丰H按是汇丰香港以1个月HIBOR加固定加点计息、并设封顶（cap）的浮息住宅按揭：实际利率 = 1个月HIBOR + 加点，但任何一个月都不会高于封顶位。封顶锁的是利率上限，不是把未来每期利率锁死——HIBOR回落时，下个重设日起供楼额随之下降。判断一份H按划不划算，要按顺序看五个数：加点、封顶位、罚息表、现金回赠与追回条款、锁息期长短；本文只讲结构与条款怎么看，现行数字以汇丰官网「置业及按揭」页面及按揭契原文为准（NEEDS_SOURCE）。
以下为一般按揭信息，不构成贷款、法律或投资意见。汇丰各按揭计划的加点、封顶、罚息、回赠与资格由银行订明并会调整，签约前以银行书面条款为准。
一、H按的计息结构：五个部件
H按、P按是香港按揭的两种主流定价方式：H按挂钩HIBOR（香港银行同业拆息，即银行间借入港元的息率，由财资市场公会每个银行工作日上午公布）计息，P按挂钩最优惠利率（Prime，简称P，即银行给予优质客户的贷款挂牌利率，各行自定）计息。汇丰同期也提供P按、定息及存款挂钩等按揭计划，各计划的部件要看的是同一套：
| 部件 | 含义 | 要向汇丰问清 |
|---|---|---|
| 1个月HIBOR | 计息基准，随市场每日浮动 | 以哪一天、哪个月期的HIBOR为定价基准 |
| 加点 | 贷款期内固定加在HIBOR上的幅度 | 现行加点是多少、同一计划内会不会变 |
| 封顶（cap） | 利率上限，通常以「P减若干」表示 | 封顶位、P的现值、封顶是否全期适用 |
| 重设日 | 利率一般每月重设一次，多与供款日挂勾 | 定价日取哪一天的HIBOR |
| 实际年利率 | 把费用一并计入的年度化成本 | 银行报价的「实际利率」包含哪些费用 |
H按不是定息按揭。定息是整个锁息期内利率不变；H按的「锁息上限」只保证你不高于封顶，低于封顶时完全跟着HIBOR走。封顶是否只覆盖首若干年、之后改为无封顶的HIBOR加点，须逐条核对——不同版本条款不同。
二、平衡点：HIBOR升到多少会开始封顶
封顶位通常表示为「P − d」（P为最优惠利率，d为减让幅度），加点为s，则开始封顶的1个月HIBOR门槛是：
封顶门槛 = P − d − s
低于该门槛，你按HIBOR + 加点供楼；高于该门槛，按封顶供。代入的是汇丰当期公布的三个数，本文不填具体数字以免过期误导（NEEDS_SOURCE）。与P按（P − 固定折扣）比较时，把两个方案在未来两三年的月供按同一组HIBOR路径各算一遍：HIBOR高企时两者成本接近，HIBOR回落时H按降得快，P按要等银行宣布调整P才动。
三、罚息：锁息期内提早还款的代价
提前还款罚息（早期清偿手续费）一般按提早清偿的本金或剩余贷款额的某个百分比收取，按年度递减，锁息期届满后通常降为零。结构通常是分级表，数字以按揭契所载为准（NEEDS_SOURCE）：
| 时段 | 常见结构 | 要核对 |
|---|---|---|
| 锁息期第1年 | 罚息百分比最高 | 基数是已还款项还是剩余本金 |
| 锁息期第2年起 | 逐级递减 | 逐年百分比各多少 |
| 锁息期满后 | 一般为零 | 有否另收固定行政费 |
另外三点常被漏掉：转按揭在旧银行眼中就是全额提早清偿，同样按罚息表处理；部分还款（部分提早还款）通常有每年免罚额度、最低金额，以及「减年期还是减月供」的选择；部分银行另收数千元级的提早清偿行政费，签约前问清除罚息外是否另有固定费用。
四、现金回赠：怎么拿、怎么被追回
汇丰按揭常附现金回赠，常见结构是按贷款额分级的百分比，放款后计入还款户。要核对四件事：
| 核对项 | 为什么重要 |
|---|---|
| 分级与门槛 | 回赠常按贷款额分档，也可能只适用于新做按揭或由他行转按 |
| 附带条件 | 或须同时使用指定扣账、信用卡、保险产品或开立综合理财户，条件未达标可被扣减 |
| 追回（clawback）条款 | 锁息期内转按或全额清还，回赠按剩余年期比例追回甚至全数没收 |
| 入账时间 | 多数放款后才发，签约日到账日之间的利率不受回赠影响 |
具体百分比、分级门槛与追回期以汇丰当期公布为准（NEEDS_SOURCE）。算成本时把回赠摊回整个贷款期看「净利率」，比只比首年月供更实。
五、转按揭的五笔账
转去另一家银行前，除对比新旧银行报价，先算五笔容易漏的成本：
- 旧按揭罚息：锁息期内解除汇丰按揭属全额提早清偿，按罚息表缴；
- 回赠追回：现金回赠按追回条款可能被扣回；
- 按保衔接：原贷款若有按揭保险（由香港按证保险有限公司提供，银行借此把成数提高到七成以上），转按后新贷款若仍需高成数，须重新经按保批核并再缴保费，已缴保费一般不获退还；
- 挂钩产品处理：取消按揭存款挂钩或综合理财户，可能连带影响其他账户的收费与优惠；
- 新旧契衔接：解押与再按揭的律师费、相关印花重付，放款日与解押日须同日办妥，两行律师要配合。
另外：内部转按（同一银行内转计划）通常省去解押与再按揭的律师费，但是否获批、能否豁免罚息由银行自定。
六、批按的门槛：金管局的成数与负担比率框架
汇丰批按须在金管局监管上限内执行：住宅按揭成数按楼价分级——1000万港元以下自住上限为七成、1000万至不足3000万为六成、3000万或以上为五成，非自住各降一成；供楼负担比率以申请人入息净额计设上限；并须通过压力测试（利率上调后仍能负担）。各类上限与压力测试幅度以金管局最新公布为准（NEEDS_SOURCE）。高于七成的自住个案一般须经按证保险公司按保，保费一次性缴付，保障额随还款递减。
以上为一般按揭信息，不构成贷款、法律或投资意见；HIBOR每日由财资市场公会公布，汇丰计划的加点、封顶、罚息、回赠与资格，以及金管局的成数与负担比率上限，以各机构最新公布及按揭契条款为准。重大决定前建议咨询持牌按揭顾问或律师。
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常见问答
H按触到封顶，是不是利率就锁死了？HIBOR跌回去，月供会降吗？
会降。封顶只是上限：1个月HIBOR回落到「封顶门槛」以下，下个重设日起改按HIBOR加实际加点计息，月供随之下降；只有在HIBOR高于门槛的月份才按封顶缴付。真正把利率完全锁死的是定息按揭，不是H按的封顶。
转按去另一家银行，汇丰这边的罚息和回赠怎么算？
转按在新银行放款、汇丰按揭解除时完成，对汇丰属全额提早清偿：锁息期内按按揭契的罚息表缴付，现金回赠按追回条款可能按比例扣回；再加新做按揭的估价、律师与按揭契费用，原贷款有按保的还涉及重新投保。各百分比与年期以按揭契原文为准（NEEDS_SOURCE）。
H按和P按怎么选？
先比结构再看数字：H按随1个月HIBOR浮动、有封顶；P按以最优惠利率减固定折扣、变动滞后。拿汇丰当期公布的加点、封顶位与P按折扣，代入同一组HIBOR假设算两三年总利息，并把罚息期、回赠与追回条款一并计入，通常比只比首月供款更接近真实成本。