香港住宅从价印花税怎么算：2024年撤销辣招后的税率与缴纳时限

在香港买住宅，买方要缴”从价印花税”（Ad Valorem Stamp Duty，简称AVD），按成交价或物业价值较高者分段累进计算。2024年2月28日起，香港撤销所有住宅需求管理税项，非香港永久性居民买家与公司名义买家不再另缴买家印花税或新住宅从价印花税，一律按”第二标准税率”缴纳从价印花税；只有香港永久性居民且在香港没有其他住宅物业（即首次置业），才可申请较低的”第一标准税率”。

以下为一般性资料，不构成税务或法律意见，个案请咨询会计师或律师，并以印花税署最新公布为准。

一、税制变了三次，先弄清时间线

“辣招”是香港对楼市需求管理措施的俗称。同一套楼，不同签约日期，税负差别很大：

时段	住宅从价印花税	短期转售税（额外印花税）	非永居／公司买家附加税
2013年2月23日–2016年11月4日	第一／第二标准税率并行	2010年11月开征，2012年10月延长至3年，上限20%	2012年10月起征买家印花税15%
2016年11月5日–2024年2月27日	第二标准税率一度改为划一15%（首置永居仍可用第一标准）	同上，上限20%	买家印花税15%＋新住宅从价印花税15%
2024年2月28日起	恢复第一／第二标准税率	已取消	买家印花税、新住宅从价印花税均已取消

2024年2月28日或之后签署的住宅买卖合约，三项需求管理税项一概不再适用。

二、两套税率表：第一标准与第二标准

第一标准税率（Scale 1）：适用于香港永久性居民购买住宅物业、且在香港没有其他住宅物业（首次置业）。首段税率 0.75%，以上分段递增，上限 4.25%。
第二标准税率（Scale 2）：适用于其他住宅买卖，包括非香港永久性居民买家、公司名义买家、非首置买家。首段税率 1.5%，是第一标准的两倍，以上同样分段递增，上限 4.25%。
非住宅物业（商铺、写字楼、工业大厦、车位）另有税率表，与住宅不同。

两套税率都是”分段累进”：每一段金额只按该段税率计算，不是全价乘一个税率。以300万港元的住宅为例（首段金额上限现为300万港元，见文末待核事项）：

买家身份	适用税率	首段从价印花税
香港永久性居民，首次置业	第一标准，0.75%	22,500 港元
非永久性居民／非首置／公司名义	第二标准，1.5%	45,000 港元

同一套300万港元的楼，身份不同，首段税款相差22,500港元。超过首段的部分要按印花税署现行税率表逐段累进计算。

三、什么时候缴、谁来缴、怎么算

谁来缴：从价印花税由买方（承受人）缴纳，临约与正式合约项下皆然。
时限：临约须在执行日期起30日内加盖印花；逾期加盖可被罚款，逾期越久罚则越重。
计算基础：以”代价或价值较高者”为准。平价转让（例如父母把单位转给子女）也要按市值计税。
两阶段抵扣：临约签署后先按临约价款计税加盖；正式合约签署后，已缴税款在正式合约项下抵扣，多退少补。
查询途径：印花税署（隶属税务局）网站公布现行税率表与计算方法，可先自行估算，再交律师楼核对。

四、内地买家的三个实际影响

1. 附加税没了，但身份仍然影响税率

2024年2月28日前，内地买家买一套千万港元住宅，可能同时面对买家印花税15%与新住宅从价印花税15%。现在这两项已取消，但内地买家仍按第二标准税率计税，只有在取得香港永久性居民身份并符合”在香港没有其他住宅物业”的条件后，才可改用第一标准税率。

2. “首次置业”看的是香港住宅纪录

申请第一标准税率须声明申请人在香港没有其他住宅物业，并提交证明文件。曾经在香港拥有住宅（即使已卖出）通常不符合这项条件，具体认定以印花税署公布为准。

3. 提前把税钱算进首期

从价印花税一般在成交前后缴交，加上律师费与按揭相关费用，通常要额外准备楼价的几个百分点。内地买家在安排人民币资金时，要把这笔税和汇款排期一起算。

从价印花税是香港住宅交易中买方的一笔固定成本，金额随楼价与买家身份而变。签临约前先用印花税署的税率表估一遍，比成交前才发现资金不足要主动得多。税率表与免税安排会随政策调整，请以官方最新公布为准。

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常见问答

2024年2月28日之后，内地买家买香港住宅要交几种税？

需求管理税项已全部取消，只剩从价印花税一项。2024年2月28日或之后签署的住宅买卖合约，不再适用于额外印花税（短期转售税）、买家印花税（15%）与新住宅从价印花税（15%）。非香港永久性居民买家与公司名义买家，与香港买家一样按第二标准税率缴纳从价印花税。差饷、地租等持有环节的费用另计，见本站公用事业篇。

第一标准税率和第二标准税率，差别有多大？

两套都是分段累进，上限同为4.25%，差别在每段税率：第一标准首段为0.75%，第二标准首段为1.5%，正好是两倍。以300万港元住宅为例（首段金额上限现为300万港元），首段税款分别为22,500港元与45,000港元。楼价越高，累计差额越大。第一标准只适用于香港永久性居民且在香港没有其他住宅物业的买家，其余一律用第二标准。

从价印花税最迟什么时候交？逾期会怎样？

临约须在执行日期起30日内加盖印花，实务上由买方律师楼代办、买方付款。逾期加盖可被处以罚款，且罚则随逾期时间加重。正式合约签署后，临约项下已缴税款可在正式合约项下抵扣，多退少补。若签约日期或楼价在两步之间变动，应以印花税署的计算为准。

父母把香港住宅平价转给子女，要按什么计税？

按”代价或价值较高者”计税。即使转让价远低于市价（例如象征式1港元），仍须按物业市值适用从价印花税，受让方缴纳。联名持有、公司转个人、离婚析产等安排各有不同规则，涉及大额税务后果，建议先咨询律师或会计师，并以印花税署最新公布为准。