香港香港大全HK GUIDE

香港买房从临时合约到成交：印花税怎么交、按揭怎么批、律师做什么

香港买楼从签「临时买卖合约」到交楼，二手楼的市场惯例约 42 日：14 日内签「正式买卖合约」，再约 28 日成交；印花税由买方负责，须在合约签立后 30 日内缴付。全程没有内地式的「网签备案」，买卖双方各自委托律师，文件送土地注册处登记——这是内地买家容易搞混的地方。

本文为一般性资料整理，不构成法律或投资意见。具体条款、税率与时限，以税务局、土地注册处、香港金融管理局等官方最新公布，以及你手上的买卖合约为准。

一、意向金、临时买卖合约、正式买卖合约：三份文件的法律效力

香港住宅买卖通常涉及三份文件，效力一层比一层强。

文件 谁签署 法律效力 反悔代价
意向金（俗称「细订」） 买方支付给地产代理 交易尚未成立，代理凭此向业主落订 交易未成立，一般可取回；以代理协议条款为准
临时买卖合约（Provisional Agreement，简称 PASP） 买卖双方签署 双方签署即具约束力，载明楼价、订金、成交日等主要条款 买方挞订通常被没收订金；卖方挞订须双倍退还订金
正式买卖合约（Formal Agreement，简称 FASP） 双方律师按临时合约草拟，双方签署 条款较为详尽，是终局的交易依据 除订金外，另一方可要求强制履行合约或追讨赔偿

三点实务提示：

二、从临时合约到成交的标准时间表：14 日与 42 日的来历

时点 动作 责任方
第 0 日 双方签署临时买卖合约，买方支付临时订金 买卖双方、地产代理
第 0–14 日 买方委托律师并递交按揭申请；卖方律师向原贷款银行取回解除按揭文件 律师、银行
第 14 日 签署正式买卖合约，买方支付大订，订金补足至楼价约一成 双方律师
第 14 日–成交前 银行估价及批出按揭；买方律师缴付印花税，并把合约送土地注册处登记 银行、买方律师
成交日（临时合约签署后约 42 日） 买方律师支付楼价余额，卖方交出锁匙与单位 双方律师

14 日与 42 日都不是法定天数，而是市场惯例，写进临时买卖合约的成交条款里：

一手楼花的成交日期按售楼文件订明，可能与二手楼的 42 日不同；楼花按揭有时涉及发展商与银行之间的「即时付款」安排，须向买方律师及银行确认。

三、印花税：交什么、什么时候交、谁来交

香港住宅物业买卖的印花税受《印花税条例》（第 117 章）规管，附表 1 载明税率，买方是缴税责任人。

1. 从价印花税（AVD）——现时买家实际要交的税

自 2024 年 2 月 28 日起，政府撤销三项住宅需求管理税项，买家（不论是否香港永久性居民）一律按附表 1「第 2 标准税率」缴付从价印花税，按楼价累进：

楼价 从价印花税
不超过 300 万港元 定额 100 港元
300 万港元以上至 4,000 万港元以下 按附表 1 第 2 标准税率累进计算，税率随楼价上升
超过 4,000 万港元 顶端一档，为楼价的 4.25%

中间各级税阶与税率须以税务局公布的附表 1 为准；税率、税阶与撤销安排如有调整，以官方最新公布为准。

2. 已撤销的两项税

税项 原规定 现状
买家印花税（BSD） 税率 15%，适用于非香港永久性居民买家 2024 年 2 月 28 日起撤销
额外印花税（SSD） 买入后 6 个月内转售 20%、超过 6 个月至 12 个月 15%、12 个月至 24 个月 10%、24 个月至 36 个月 5% 2024 年 2 月 28 日起撤销

非香港永久性居民买家此前适用的「新住宅从价印花税」（第 1 标准税率）亦同时撤销。

3. 缴纳时限与操作

四、按揭：什么时候找银行、看什么

香港住宅按揭向银行或接受存款机构申请，按揭成数、压力测试等由香港金融管理局（金管局）的指引规范。

1. 申请时机

看中物业后即可向银行索取「按揭贷款初步批核」（Approval in Principle），了解可借额度与月供；签署临时买卖合约后即时递交正式申请，并同时提供入息证明（税单、薪金单、银行月结单）、身份证明文件及临时合约副本。批核一般需数周，以银行公布为准。

2. 四个关键概念

概念 说明 买家要注意
物业估价 银行委派估价师为物业估价，按揭以楼价与估价的较低者为基准 估价不足时须自补差额，楼花期尤须预留资金
按揭成数 金管局按物业价值、是否自用等订有按揭成数上限 2024 年 2 月起，价值 3,000 万港元或以下的自用住宅成数上限为 70%，非自用住宅为 50%（以金管局最新公布为准）
压力测试 金管局曾要求以「按揭利率加 3 厘」测算供款与入息比率 2024 年 2 月 28 日起暂停实施（以官方最新公布为准）
按证保险 香港按证保险公司有限公司的「按证保险计划」，让合资格借款人取得高于银行一般上限的按揭成数 保费可一次过支付或并入贷款；资格与保费以按揭保险公司公布为准

3. 实务建议

五、律师：双方各自做什么、律师费由谁付

香港住宅买卖由律师办理，没有内地式的网签备案或房产交易中心；按揭银行一般也要求由律师处理相关文件。买卖双方各自委托律师楼，各自代表一方利益。

环节 买方律师 卖方律师
查册 向土地注册处查册，查核业权、契据、未解除按揭、大厦公契及相关纪录 核实卖方业权是否完整可售
合约 审阅卖方律师草拟的正式合约，提出修订 按临时合约草拟正式合约
按揭 安排银行拨款、草拟按揭契据 向卖方原贷款银行取回还款证明及解除按揭文件
税项与登记 代缴从价印花税，把买卖合约、按揭契据送土地注册处登记 确认楼款收妥
交楼 支付楼价余额、办理单位交接 交出锁匙与单位，确认完成交易

律师费由委托方各自承担：买方付买方律师，卖方付卖方律师，费用按楼价与交易复杂程度而异，以律师楼报价为准。一手楼花若买家采用发展商指定的律师楼，费用安排以售楼文件为准。

六、验楼、交楼与管理费、差饷、按金的分摊

1. 验楼

交楼前应安排验楼。一手楼买家可按《一手住宅物业销售条例》（第 621 章）在交楼前检视单位，发现问题应书面记录，交由卖方或发展商在成交前处理；二手楼买家可自行聘请验楼人员，重点检查墙身、地台、排水、电器、窗框及是否有僭建。

2. 交楼与费用分摊

项目 性质 分摊与承接方式
差饷 按季预缴，由差饷物业估价署征收，按应课差饷租值的 5% 计算（政府每季可能宽减） 一般按成交日占该季度的比例由双方分摊
管理费 大厦公契下由管理处按月或按季征收 未缴部分由买方承接；买方另向管理处缴付按金，月数按公契及管理处规定
水电煤气按金 公用事业按金 交楼时结算并转名
大厦维修或特别徵费 公契下议决的大型工程费用 若工程在成交前议决而未付清，可能由买方承接，须查公契及管理处账目

3. 登记

正式买卖合约、转让契及按揭均可在土地注册处登记，登记日期决定业权优先次序。实务上应由律师尽快送交登记，逾期可能影响优先次序（《土地注册条例》第 128 章），具体期限与登记费用以土地注册处公布为准。

结语

香港买楼的节奏由合约而非行政机关设定：临时买卖合约定下 42 日的框架，律师负责查册与登记，银行负责估价与按揭，税务局负责印花税。内地买家要改掉两个习惯——一是以为有「网签」可以缓一缓，二是以为反悔只是违约、代价有限。签约前把订金条款、成交日期、按揭批核与印花税时限逐项问清楚，比事后补救便宜得多。

香港大全 还整理了香港置业、按揭、差饷与业权登记相关的实用指南，欢迎继续查阅。

常见问答

签了临时买卖合约，买家后悔了，钱能拿回来吗？

一般不能全额拿回。临时买卖合约一经双方签署即具约束力，买方反悔通常损失已付的临时订金（常见为楼价 3%–5%），订金合计约楼价一成中的其余部分也须按合约处理。若合约载有允许买方在指定期限内取消交易但须支付补偿的条款，按该条款执行。签约前逐条阅读「成交日」「订金」「撤销与补偿」三项条款，并请买方律师解释。

香港买楼要交多少印花税？

买家要交的是从价印花税，按楼价累进：楼价不超过 300 万港元为定额 100 港元，超过 4,000 万港元的顶端一档为楼价的 4.25%，中间各级税阶与税率以税务局《印花税条例》附表 1 为准。买家印花税（15%）与额外印花税已于 2024 年 2 月 28 日撤销。税项须在合约签立后 30 日内缴付。

非香港永久性居民现在买香港住宅，印花税会更高吗？

不会。2024 年 2 月 28 日起，适用于非永久性居民的买家印花税及新住宅从价印花税均已撤销，所有买家按同一套「第 2 标准税率」缴付从价印花税。但按揭成数、入境身份、资金跨境等安排与本地买家不同，仍须分别处理。

按揭应该什么时候开始办？

看中物业后即可向银行索取按揭初步批核，签署临时买卖合约后即时递交正式申请。银行估价低于成交价时须自补差额，一手楼花尤其要预留资金。建议同时向 2–3 家银行申请比价。

买卖双方的律师费是各付各的吗？

是。买方与卖方各自委托律师楼、各自支付己方律师费。一手楼花若买家采用发展商指定的律师楼，费用安排以售楼文件为准。

延伸阅读