香港买楼先签”临时买卖合约”：内地买家签约前核查清单

在香港买住宅，交易通常分两步走：买卖双方先签”临时买卖合约”（简称临约，Provisional Agreement for Sale and Purchase），再由买方律师楼草拟”正式买卖合约”（Formal Agreement）。临约不是”意向书”，签了即受约束。内地买家在签字前最该做三件事：委托香港律师楼、向土地注册处查册、把临约的关键条款逐条核清。

以下为一般性资料，不构成法律意见，个案请咨询香港律师；具体规则以官方最新公布为准。

一、临约里必须写明的九项条款

临约没有政府统一格式，由地产代理或律师楼草拟。以下九项缺一不可，建议逐条核对后再签字：

条款	常见写法／市场惯例	内地买家注意
买卖双方	姓名、身份证件号码、通讯地址	用回乡证（港澳居民来往内地通行证）或护照上的英文姓名，与日后按揭文件保持一致
物业资料	地段编号、街道地址、楼宇名称、单位号	有车位的要写明车位编号，否则车位可能不随楼转让
成交价	港币金额	与按揭申请、印花税申报金额一致
临订	常见楼价的 3%–5%	签署时缴付，一般存入卖方律师楼的信托账户
大订	补足至楼价约 10%	缴付后若买方毁约，可被没收
成交日期	签署临约后 6–12 周较常见	涉及内地汇款与按揭放款，宜预留缓冲
税费承担	印花税与买方律师费由买方承担，代理佣金由卖方承担	属惯例，临约另有约定从其约定
单位状况	是否连租约、连家具、”现状交楼”	二手楼连租约出售的，租约与按金随楼转移
违约条款	买方毁约、卖方毁约各自后果	卖方毁约通常须双倍返还订金，具体按临约条文

提示：香港没有”中介代办过户”的制度，合约必须由律师楼处理。只在地产代理面前签一份认购书，不等于完成法律程序。

二、签署前必做：查册

查册（Land Search）指向土地注册处查阅物业的注册纪录。买家律师通常会代办，你也可以在土地注册处网站自行检索。重点看四项：

注册业主是谁：是否与临约上的卖方姓名、证件一致；
有没有已注册按揭：银行按揭须在成交前解除，否则无法顺利转让；
有没有建筑物命令：屋宇署按《建筑物条例》（第123章）发出的清拆令、封闭令等会记录在案，影响接洽按揭与保险；
有没有未完结的押记或诉讼：例如单位被用作债务担保。

三、一手楼与二手楼，规管不同

项目	一手住宅（新楼／楼花）	二手住宅
主要法例	《一手住宅物业销售条例》（第621章）	合约法及普通法
执法机构	销售监管局（该条例的执行机构）	地产代理监管局（规管代理行为）
买家应看的文件	价单、售楼说明书、成交纪录册	临约、查册结果、验楼报告
信息公开平台	销售监管局网站（srpe.gov.hk）	无统一价单制度，价格靠议价与代理报价

买一手楼时，发展商必须按条例公布价单与售楼说明书，成交数据也要上载到资讯网；二手楼没有这套强制披露，价格信息更依赖代理报价与独立估值。

四、内地买家的四个特别注意

1. 资金路径要先算清

内地居民每人每年有等值5万美元的便利化结汇额度，但境外购房属资本项目，不适用该便利化额度，须按外汇管理规定另行办理。香港银行审批按揭时通常要求证明资金来源（薪金、资产变现、赠与），并可能索取内地税单或银行月结单。

2. 印花税有30天时限

临约签署后，买方须在临约执行日期起30日内安排加盖印花，一般由律师楼代办；逾期加盖可被罚款，逾期越久罚则越重。从价印花税由买方缴纳，具体算法见本站另一篇专文。

3. 资助房屋不能随便买

居者有其屋计划（居屋）等单位须符合购入资格，未补地价的单位在限制期内不能在公开市场自由转让。内地买家在考虑这类”细价盘”前，务必先查清单位是否已补地价、卖方是否有权出售。

4. 签约地与跟进节奏

临约可在香港以外签署，但查册、加盖印花、资金调拨与律师沟通都在香港进行。建议签署后当日把副本交香港律师楼启动后续，不要等。

五、常见误区

误区	实情
“临约只是意向，可以反悔”	临约具约束力，买方反悔可被没收订金并被追索楼价差额
“代理说没问题就不用查册”	查册是律师的标准程序，漏查按揭或政府命令会直接影响成交
“临订付得越多越有诚意”	临订常见3%–5%，缴付越多，反悔时的损失越大
“在内地签的约在香港不算数”	签署地一般不是效力要件，但文件与见证安排要符合临约要求

香港住宅交易的专业分工明确：代理找楼、律师办文件、测量师看楼、银行贷款。内地买家容易吃亏的环节往往不是价格，而是把”代理说的话”当成”法律文件的内容”。把临约条款逐条核实，是整笔交易中成本较低的一道手续。税率、资格与政府命令的查询渠道，请以官方最新公布为准。

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常见问答

临约和正式买卖合约有什么区别？签了临约还能改条件吗？

临约记录双方已达成的全部主要条件（价、订金、成交日、单位状况），具有约束力；正式买卖合约是买方律师楼按临约草拟的完整法律文件，签署后临约即被取代。临约的内容可以通过双方书面同意修改，单方面不能反悔——买方毁约可被没收已付订金，卖方毁约通常须双倍返还订金。具体后果以临约的违约条款为准，遇争议应咨询律师。

查册具体查什么？不查会有什么风险？

查册指向土地注册处（Land Registry）查阅物业注册纪录，重点看四项：注册业主是否与卖方一致、有没有已注册按揭、有没有屋宇署按《建筑物条例》（第123章）发出的清拆令或封闭令、有没有未完结的押记或诉讼。不查的风险很实际：按揭未解除会让业权无法顺利转让；建筑物命令可能让银行拒绝批按揭或保险公司拒保。买家律师通常会代办查册，也可在土地注册处网站自行检索。

内地居民买香港楼，资金和按揭证明要怎么准备？

内地居民每人每年等值5万美元的便利化结汇额度不适用于境外购房（属资本项目），须按外汇管理规定另行办理。香港银行审批按揭时通常要求证明资金来源与还款能力，常见文件包括在职证明、薪金证明、最近粮单、3至6个月银行月结单、最近税务年度税单；自雇人士多需商业登记证、审计报告或银行流水。以香港以外收入申请的，成数与供楼入息比的上限可能较严，具体以金管局与银行公布为准。

买居屋或未补地价的单位，内地买家要注意什么？

居者有其屋计划单位须符合购入资格，未补地价的单位在限制期内不能在公开市场自由转让。内地买家若考虑这类”细价盘”，签约前必须查清两项：单位是否已补地价、卖方是否有权出售。建议把这两点写进临约的陈述与保证条款，并由律师在查册与审阅契据时核实。资格与补地价安排会随房屋政策调整，以房屋局及房屋委员会最新公布为准。