香港房地产印花税税率表
在香港购置物业，无论住宅、车位、商铺还是写字楼，都需要按法例向税务局辖下的印花税署缴交”物业印花税”。与其他地区不同的是，香港针对物业征收的印花税并非单一税率，而是按”买家身份”与”物业用途”细分为多种税种，叠加适用时尤其复杂。本文整理各税种的现行税率、适用对象与常见豁免，供读者在签约前自查。
所有具体数字请以香港税务局（IRD）官方最新公布为准；正式交易前建议委托律师或持牌物业代理重新核算。
一、香港物业印花税的种类
香港物业交易主要涉及以下五类印花税：
- 从价印花税（AVD） ——基础税种，适用于所有非住宅物业及未触发附加税种的住宅交易
- 新住宅印花税（NRSD） ——针对香港永久居民购买第二套及以上住宅
- 买家印花税（BSD） ——针对非香港永久居民或公司买家
- 额外印花税（SSD） ——针对住宅物业的短期转售
- 印花税署征收的物业印花税（厘印费） ——以较低固定金额就买卖合约与转让契（俗称”楼契”）分别征收
下列两个常见名词属于不同概念，须先分清：
- “DSD”（双倍印花税） 已在2016年11月被取消，相关税率已并入新住宅印花税 NRSD，原”DSD”名称在现行法例中已不复见。
- “AVD 7.5% 统一税率” 是2023年起为回应楼市调整而推出的特别安排，按公告所列条件，任何买家购买住宅物业均按 7.5% 征收 AV D，不再叠加 NRSD/BSD。此安排属阶段性措施，是否延续以政府最新公告为准。
二、从价印花税（AVD）：基础税率表
从价印花税按物业售价或市值（以较高者为准）依下列累进税率计算：
| 物业售价或市值 | 第 1 档 | 第 2 档 | 第 3 档 | 最高 |
|---|---|---|---|---|
| 港币 200 万元以下 | 100 元 | —— | —— | —— |
| 港币 200 万元至 217.6 万元 | 100 元 + 超出 200 万元部分 ×10% | —— | —— | —— |
| 港币 217.6 万元至 300 万元 | —— | 1.5% | —— | —— |
| 港币 300 万元至 328.6 万元 | —— | 4.5 万元 + 超出 300 万元部分 ×10% | —— | —— |
| 港币 328.6 万元至 400 万元 | —— | —— | 2.25% | —— |
| 港币 400 万元至 442.9 万元 | —— | —— | 9 万元 + 超出 400 万元部分 ×10% | —— |
| 港币 442.9 万元至 600 万元 | —— | —— | —— | 3% |
| 港币 600 万元至 672.0 万元 | —— | —— | —— | 18 万元 + 超出 600 万元部分 ×10% |
| 港币 672.0 万元至 800 万元 | —— | —— | —— | 4.25% |
| 港币 800 万元至 892.5 万元 | —— | —— | —— | 28 万元 + 超出 800 万元部分 ×10% |
| 港币 892.5 万元至 2,000 万元 | —— | —— | —— | 4.5% |
| 港币 2,000 万元以上 | —— | —— | —— | 4.25% |
上述各档边界及税率按《2018 年税务（修订）（从价印花税）令》划分，具体金额须以政府最新公布为准。
关键规则：
- 非住宅物业（车位、商铺、写字楼、工厦、农地等）一律只征 AVD，按上表累进税率计算。
- 住宅物业若触发新住宅印花税或买家印花税，则 AVD 按统一 15%（2023年2月22日之前签约按 15%；其后按政府阶段性公告调整）或阶段性 7.5% 统一税率征收。
- 计算以物业售价与市值较高者为基准，防止”低价合约”避税。
三、新住宅印花税（NRSD）：港人买二套
适用对象：香港永久居民购买第二套或以上住宅物业；或首次购买住宅但签约前已是香港住宅物业的实益拥有人。
税率：物业售价或市值的 15%（2023年阶段性公告期间按 7.5% 统一税率征收）。
计算方法：先按第 2 节表格累计计算 AVD，再加收 NRSD（即税款总额 = AVD + NRSD）。
常见豁免情形
- 以同一份文书购入两个住宅物业（例如购入车位连同主屋），可申请豁免其中一个的 NRSD。
- 由非住宅转换用途为住宅的物业，相关交易可申请豁免。
- 近亲转让：父母、子女、配偶、兄弟姊妹之间转让物业（无代价或低于市值），可申请豁免 NRSD，但受让人须仍为香港永久居民，并须签署「备忘声明」（Declaration of Beneficial Ownership）。
- 因法院判决或离婚协议取得的物业，可在 28 天内申请豁免。
- 法定产业权人离世后的继承与遗产分配，可获豁免。
- 重建项目更换业权，例如市区重建局项目业主获配新单位。
四、买家印花税（BSD）：非港人 / 公司买家
适用对象：
- 非香港永久居民（包括持单程证、双程证、外籍家庭佣工以外的内地访客、外籍人士）；
- 公司买家（无论股东身份）；
- 香港永久居民以公司名义购买住宅。
税率：物业售价或市值的 15%（2023年阶段性公告期间按 7.5% 统一税率征收）。
叠加规则：BSD 在 NRSD 之上再征收，三者并非二选一：
税款总额 = AVD（统一税率或 15%） + NRSD（如适用） + BSD（如适用）
常见豁免 / 退税情形
- 近亲转让豁免：直系亲属（配偶、父母、子女、兄弟姊妹）之间转让，且受让人为香港永久居民，可申请豁免 BSD。
- 提名近亲受让：买家以自己名义签约，但提名近亲（配偶、子女、父母、兄弟姊妹，且属香港永久居民）作为实益拥有人，可在签约后申请豁免 BSD。
- 公司重组豁免：若购买物业的公司由香港永久居民单独或联同配偶实益持有 100% 股份，且受让人不变，可申请豁免 BSD。
- 「先买后退」退税机制（AVSD 退税机制）：买家在 2023 年 2 月 22 日或之后缴付 BSD 或 NRSD 后，于 36 个月内转售原有香港住宅予香港永久居民（自己或近亲），可申请退还已缴税款。这是港府为鼓励港人换楼推出的”先买后退”机制，退税金额按剩余物业原值所占比例计算。
上述豁免与退税条件较为繁复，建议向税务局或专业律师核实。
五、额外印花税（SSD）：短期转售限制
适用对象：任何买家于 2012 年 10 月 27 日或之后取得住宅物业，并在取得后 36 个月（3 年）内转售。
税率（按持有期累退）：
| 持有期 | SSD 税率 |
|---|---|
| 6 个月或以内 | 物业售价或市值的 20% |
| 6 个月以上至 12 个月 | 15% |
| 12 个月以上至 24 个月 | 10% |
| 24 个月以上至 36 个月 | 10% |
| 超过 36 个月 | 0 |
重要规则：
- SSD 由卖方在转售时缴交，独立于 AVD / NRSD / BSD。
- SSD 的”取得日期”以签署转让契（楼契）当日为准，而非临时买卖合约当日。
- 即使业主身份由公司转为个人持有期亦连续计算。
- 在 36 个月内”甩名”转予近亲仍须缴交 SSD；如属遗产继承、按法院命令转让等，可获豁免。
六、印花税署厘印费（固定金额）
无论物业种类与价值，下列两份文书必须分别加盖印花（俗称”打厘印”）：
| 文书 | 厘印费（港币） |
|---|---|
| 临时买卖合约（俗称”细契”） | 100 元 |
| 正式转让契（”楼契”） | 100 元 |
若物业涉及按揭贷款，抵押契同样须按相关从价印花税表缴付厘印费，金额按贷款额计算。
逾期加盖印花须缴交罚款：
- 逾期不超过 1 个月：罚款 2 倍应缴印花税
- 逾期 1 至 2 个月：罚款 4 倍
- 逾期超过 2 个月：罚款 10 倍
七、常见情景速算示例（数字仅作示意）
以下数字为示意性举例，实际缴税金额须以政府最新公布为准。
情景 A：港人首次购入自住住宅，售价 600 万港元
- AVD：按累进表计算 ≈ 18 万元 + 600 万 − 600 万 0 万元 ×10% = 18 万元
- NRSD：未触发（首套自住）
- BSD：未触发（港人）
- SSD：未触发（购入）
- 厘印费：100 元 + 100 元 = 200 元
- 总税款 ≈ 18.02 万元
情景 B：非港人购入 600 万港元住宅
- AVD：统一 15% × 600 万 = 90 万元（若适用 7.5% 阶段性税率，则 45 万元）
- NRSD：可叠加
- BSD：15% × 600 万 = 90 万元（若适用 7.5%，则 45 万元）
- 厘印费：200 元
- 总税款 ≈ 180.02 万元（或阶段性 90.02 万元）
情景 C：港人持有物业 18 个月后转售，售价 700 万港元
- 卖方须缴 SSD：10% × 700 万 = 70 万元
- 买方（如非港人）须缴 BSD + 阶段 AVD
八、合规与申报流程
- 委托律师或持牌物业代理核价与计算税项，避免因错算被罚款。
- 签署临时买卖合约后，须在 30 天内完成加印（打厘印）。
- 正式转让契签署后，须在 30 天内完成加印。
- 缴纳 AVD / NRSD / BSD 时可一并使用税务局电子印花服务（e-Stamping）。
- 豁免或退税申请：使用税务局 IRSD 表格系列（IRSD112、IRSD113、IRSD118、IRSD125、IRSD131 等）按场景提交。
九、常见误区
- “名义转名”避税风险：将物业”甩名”转予近亲再购入，SSD 仍按原取得日期累计计算；且如受让人非港永久居民，BSD 仍适用。
- “公司持股”误判：以有限公司名义持有住宅，已触发 BSD；若公司股东日后变更但公司延续持有，税率与持有期均连续计算。
- “先买后退”时限：BSD / NRSD 退税申请期限为 36 个月，逾期不可追溯。
- “内地居民=非永久居民”：内地居民持单程证抵港并取得居留权后，方为香港永久居民；持探亲签注、优才/高才/专才工作签证期间购买住宅，仍视为非永久居民，须缴 BSD。
十、小结
香港物业印花税以”买家身份 × 物业用途 × 持有期”三维度叠加计算，住宅与非住宅适用不同规则。建议读者在签约前：
- 先确认自己属于”港人首套 / 港人多套 / 非港人 / 公司”哪一类；
- 厘清物业属住宅还是非住宅；
- 预留时间在 30 天内完成加印；
- 备齐身份证明、近亲关系证明、提名声明等豁免文件。
本文税率、税额与豁免条件均为通用整理，正式交易请以香港税务局最新公布及专业法律意见为准。
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常见问答
内地居民持优才、高才、专才签证未取得永居，在香港买房要交哪种税？
依据文章中”内地居民=非永久居民”的说明，持优才、高才、专才等工作签证的内地居民在取得香港永久居民身份之前购买住宅，视同非香港永久居民买家，须缴纳买家印花税（BSD）。具体税率及是否适用阶段性安排，请以税务局官方最新公布为准。
“先买后退”退税机制具体怎么操作？有什么时限要求？
文章第四节介绍，BSD 与 NRSD 均设有”先买后退”（AVSD）退税机制：买家缴付相关税款后，须在 36 个月内转售原有香港住宅予香港永久居民本人或近亲，方可申请退还已缴税款。退税金额按剩余物业原值所占比例计算，超过 36 个月的申请不再受理。
持有香港永居身份，购入第二套住宅需要交多少税？
依据文章第三节，香港永久居民购买第二套或以上住宅须缴纳新住宅印花税（NRSD），税率为物业售价或市值的 15%，在从价印花税（AVD）之上叠加征收。2023 年阶段性公告期间按 7.5% 统一税率处理，是否延续以政府最新公告为准。
把住宅”甩名”转给配偶或子女，能否完全规避印花税？
文章第五节及第九节指出，”甩名”转予近亲并非一律免税：若在取得物业 36 个月内转售，SSD 仍按原取得日期累计计算；如受让人本身并非香港永久居民，BSD 仍须缴纳。近亲转让可申请豁免 NRSD 或 BSD，但须满足受让人为永居、签署备忘声明等条件。
车位、商铺、写字楼等非住宅物业，涉及哪几种印花税？
文章第二节明确，非住宅物业一律只征从价印花税（AVD），按累进税率表计算，不再叠加 NRSD 或 BSD。同时无论物业种类与价值，临时买卖合约与正式转让契均须分别缴纳 100 港元厘印费。若涉及按揭，抵押契按贷款额另行计税。