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自住居所贷款利息扣税申报

在香港置业并以银行按揭支付贷款，每年供款中的利息部分可以申请薪俸税或利得税扣除，每年上限为 10 万港元。这是香港税务局（IRD）下《税务条例》第 26E 条与第 16B 条共同确立的长期税务安排，自 1998/99 课税年度起沿用至今。对于每月供款动辄过万的家庭而言，利息扣税每年可节省数千至近万元税款，是政府为数不多针对”上车置业”群体的直接税务优惠。

本文从资格条件、计算方法、申报流程与常见疑问四个维度出发，帮你把这项扣税政策一次看懂。

一、谁可以申请？三项资格缺一不可

申请自住居所贷款利息扣税，必须同时满足以下三项条件：

  1. 物业为本港住宅用途 须位于香港境内；车位、商铺、写字楼、车位均不符合资格。
  2. 业主为本港税务居民 即在课税年度内须拥有香港税务居民身份（通常以每年在香港逗留天数判定）。
  3. 物业须为自住 须作为申报人本人或直系亲属（配偶、未成年子女、与父母同住的未婚兄弟姐妹、祖父母或外祖父母）的主要居所。
  4. 贷款须为指定机构提供 贷款机构须为《税务条例》认可的机构，包括：
    • 香港金融管理局（金管局）监管下的银行
    • 香港《放债人条例》注册的持牌放债人
    • 雇主贷款（雇主须为本港公司或在香港经营业务的非本港公司）
    • 香港房屋协会、房委会贷款
    • 经政府批核的居屋／绿表置居计划贷款
  5. 以业权持有人身份借款 借款人必须是物业的唯一拥有人、联权共有人或分权共有人；非业主按揭（家人代借）不符合资格。
  6. 贷款用途限定 贷款必须用于购买该住宅物业，且不得用于再融资（Refinance 须按”再融资规则”另行处理，详见后文）。

注意：若物业已用作按揭担保但并非业主本人借款，借款人无法享受扣税；若以有限公司名义持有并由公司借款，则不适用本扣税，需改按公司利得税规则处理。

二、可扣除多少？每年上限 10 万港元

基本公式

每年可扣除的金额为：

可扣除利息 = 当年实际支付的贷款利息（扣减前）
            ÷ 利息支出期内拥有的物业业权比例
            × 自住部分比例

上限：每个课税年度最高可扣除 10 万港元；超出部分不得结转至下一年度。

联名物业的处理

若物业为联名持有（如夫妻联名、兄弟联名），每位业主各自按业权比例申报利息扣税，各自享有独立的 10 万港元上限。

举例：

部分自住、部分出租

若自住比例并非 100%（例如有房间分租），按实际自住比例计算可扣除利息。例如自住 70%、出租 30%，则自住部分利息的 70% 可申报扣除。

再融资规则

若以新贷款偿还原有按揭（即 Refinance），原贷款的剩余利息可在新贷款下继续扣除，但不得超过剩余还款期与新贷款年期之较短者。新增的贷款额度（即超过原贷款余额的部分）所产生之利息不得扣除。

三、申报流程：5 步完成

步骤 1：备齐证明文件

步骤 2：填妥报税表 BIR60

申报人须在每年 5 月左右（以税务局实际寄发日期为准）收到的个别人士报税表（BIR60）中，于第 8 部分「申领扣除」项下的「居所贷款利息」一栏，填入拟扣除的金额，并在「物业地址」栏填上物业完整地址。

步骤 3：随报税表附上利息证明

利息证明不强制随报税表递交，但税务局有权在评税前随时要求补交。建议初次申报时主动附上，避免延误或被剔除。

步骤 4：等候评税

税务局完成评税后，会发出评税通知书（Notice of Assessment），内附税款金额与最终可扣除的利息数目。若与申报金额不符，税务局会在评税前发出查询函（Letter of Inquiry），要求补交证明。

步骤 5：复核与上诉

如对评税结果有异议，可在评税通知书发出后 1 个月内：

逾期未提出反对，评税将视为最终决定。

四、利息扣税 vs 其他常见扣除

为方便对比，以下整理本港报税表上与置业相关的几项常见扣除：

项目 上限（每课税年度） 适用对象 主要文件
自住居所贷款利息 10 万港元 自住物业业主 银行利息证明、业权证明
长者住宿照顾开支 10 万港元 纳税人本人或同住父母／祖父母入住院舍 院舍发票
住宅租金扣除 10 万港元 纳税人本人（无物业） 租约、租金收据
认可慈善捐款 35% 应评税入息 任何纳税人 收据
强积金自愿性供款 6 万港元（TVC）或 1.8 万港元（EVC） 强积金计划成员 供款纪录

住宅租金扣除与利息扣除互斥：同一课税年度内，纳税人只能选择其一申报。若同时持有物业（哪怕已出租）与租住他人物业作主要居所，只能就居所贷款利息或租金二者择其一扣除。

五、常见疑问 8 则

Q1：已供满按揭（无利息支付）还能申报吗？

不可以。可扣除的必须是当年实际支付的利息；若贷款已清还或处于只还本金阶段，便无利息可扣。

Q2：购买车位或车位贷款可扣除吗？

车位本身不符合资格。但若车位连同住宅同一契约购入，且无法分开估价，则整笔贷款的利息可按自住比例扣除。

Q3：内地物业或海外物业可以扣除吗？

不可以。物业须位于香港境内。

Q4：以公司名义持有物业能否扣税？

不可以。本扣税只适用于个人业主；公司持有物业由公司借款，利息按公司利得税规则处理。

Q5：刚买入物业但未入住，能否扣税？

若物业在该课税年度内曾作为主要居所（哪怕只有一天），即可按自住比例计算；从未入住的物业（如纯投资用途）不符合资格。

Q6：首次置业印花税（SSD、BSD、AVD）可否扣除？

不可以。印花税属于一次性购置成本，与利息扣除无关。

Q7：转按（Refinance）后利息上升，扣税会否受影响？

可以扣除的金额按实际支付的利息计算，与利率变动无关；只要不超过 10 万港元上限，利息上升只会增加可扣除金额。

Q8：已离港但仍持有香港物业，能否继续扣税？

须视乎当年是否仍属香港税务居民。若已失去香港税务居民身份，将不符合资格。

六、合规与税务风险

税务局每年都会对贷款利息扣税个案进行抽样查核。常见违规情形包括：

一经查实，税务局可：

合规建议：

结语

自住居所贷款利息扣税是香港税制中少数针对”供楼一族”的直接税务优惠，每年最高可省 10 万港元利息的应课税扣减。但它并非自动生效——必须每年主动在报税表 BIR60 第 8 部分申报，并备齐贷款利息证明与业权文件。建议在每年报税季节前，先向贷款银行索取「Mortgage Interest Statement」并核对金额，再连同土地注册处查册一并递交，既可加快评税，亦可降低日后被查核的风险。

以上金额与上限以香港税务局最新公布为准，相关政策若有调整，请以税务局官网（ird.gov.hk）发布的最新指引与通函为准。

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常见问答

自住居所贷款利息扣税每年可以省多少税款？

可申请扣除的金额为当年实际支付的贷款利息按业权比例与自住比例分摊后所得，每个课税年度上限为 10 万港元。具体能省下多少税款，视乎按揭余额、利率水平与个人边际税率而定，文章未给出统一数字，最终节税金额以税务局评税结果为准。

新婚夫妻联名买楼，利息扣税名额是共用还是分开计算？

联名物业按业权比例各自申报，每位业主享有独立的 10 万港元扣税上限。文章举例，夫妻各占 50% 业权、全年实付利息 30 万港元时，双方各按 50% 申报、各扣 10 万港元，合共可扣除 20 万港元。

内地人在香港买自住房，可以申请这项利息扣税吗？

只要符合文章列出的三项资格即可申请，包括物业位于香港境内、业主为香港税务居民、且物业用作本人或直系亲属的主要居所。具体税务居民身份以每年在香港的实际逗留天数判定，建议事先向税务局或专业税务顾问确认。

同一年同时租楼和供楼，能否两边都扣？

不可以。文章明确指出，住宅租金扣除与居所贷款利息扣除互斥，同一课税年度内只能二择其一申报；同时申报属常见违规情形，可能被追回税款并加征附加费。

转按（Refinance）之后利息扣税会受影响吗？

转按后仍可继续申请扣税，但须遵循再融资规则：原贷款剩余利息可在新贷款下继续扣除，但不得超过剩余还款期与新贷款年期之较短者；新增贷款额度（即超过原贷款余额部分）所产生之利息不得扣除。文章亦提到，可扣除金额按实际支付的利息计算，与利率升降无关。

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