公屋扣分制内容与租约终止情形
香港公屋（公共租赁住房）是约三分之一的香港市民的居所，看似门槛低、租金廉，但并不意味着「住进去就无后顾之忧」。房委会透过 公屋扣分制 与 租约终止条款 两套机制，对住户行为进行约束——扣分达到上限就迁出，触发特定情形则直接被收回单位。本文逐一拆解，帮助关注香港房屋政策的读者看清这层「隐形规则」。
本文涉及的行为与分数扣减以房委会《公屋住户手册》及《屋邨管理扣分制》最新公布版本为准；具体细则请以官方最新公布为准。
一、扣分制是什么？
扣分制（Estate Management Scoring System）由房委会于2003年推出，并于2006年起扩展适用至所有出租屋邨。它针对住户的 不当行为 累计分数，当一名户主或单位内成员在 两年期内累计扣分达16分，房委会即可发出迁出通知，单位交还房委会。
扣分对象：
- 户主（Named Tenant）
- 户主配偶
- 同住家庭成员
- 单位内的认可住客（Authorized Occupants）
单位一旦被收回，整个家庭须一并迁出，无单人或部分成员可单独留下的机制。
二、扣分项目与分数：28 项「红线」
扣分制共设 28 项 违规行为，按严重程度分为 3 分、5 分、7 分及 9 分 四档。分数越高代表行为越严重。下文分类整理常见项：
高分项（7-9 分）：直接影响居住安全与公共秩序
| 扣分 | 行为类别 | 具体举例 |
|---|---|---|
| 9 分 | 藏有危险药物、武器 | 单位内存放毒品（吸食或贩运）、枪械、攻击性武器 |
| 9 分 | 暴力或刑事行为 | 在屋邨范围内打架、伤人、纵火、刑事毁坏 |
| 7 分 | 吸毒相关 | 在屋邨内藏有吸毒器具、吸食危险药物 |
| 7 分 | 赌博相关 | 单位内经营或容许非法赌博活动 |
| 7 分 | 拒不开门让屋邨职员执行职务 | 当房署人员按法定程序入屋检查时拒不开门 |
中分项（5 分）：扰乱公共环境
| 扣分 | 行为类别 |
|---|---|
| 5 分 | 高空掷物 |
| 5 分 | 在公用地方吐痰或便溺 |
| 5 分 | 在公用地方乱抛垃圾、弃置杂物 |
| 5 分 | 把单位用作仓库或存放大量货物，影响屋邨卫生或安全 |
| 5 分 | 在公用地方留下垃圾或物品 |
中分项（5 分）：影响居住功能
| 扣分 | 行为类别 |
|---|---|
| 5 分 | 未经批准改建、间隔、加建或拆除原有装置 |
| 5 分 | 非法占用邻居车位、储物间或公共空间 |
| 5 分 | 饲养被禁止的宠物（按房署指定名单） |
| 5 分 | 把单位转租、整间或部分出租予他人 |
| 5 分 | 让非认可住客迁入或长期居住 |
| 5 分 | 长期欠租或多次迟交租金（须按正式催缴程序） |
低分项（3 分）：日常管理类
| 扣分 | 行为类别 |
|---|---|
| 3 分 | 在单位内堆积垃圾或杂物引致卫生问题 |
| 3 分 | 在公用地方晾晒衣物阻碍通道或观瞻 |
| 3 分 | 随意摆放鞋架、脚踏车、地垫等私人物品于走廊 |
| 3 分 | 噪音投诉成立后未改善（麻将、乐器、电视声浪） |
| 3 分 | 窗户冷气机滴水未处理 |
| 3 分 | 违规在公用地方张贴或悬挂物品 |
| 3 分 | 欠缴管理费（如适用屋邨） |
| 3 分 | 未经准许在屋邨范围内售卖商品或兜售服务 |
| 3 分 | 其他违反屋邨管理规例的小事项 |
关键细节：扣分按 行为次数 计算，同一行为多次违规则多次扣分。例如连续高空掷物三次，可能累计扣 15 分，再犯一次即触发红线。
三、累计16分：迁出如何触发？
扣分累计周期
- 计分周期为 24 个月（两年）。
- 在 24 个月内累计扣分达到 16 分，房委会会发出 迁出通知书。
- 通知书发出后，住户有 14 天 提出书面申述，可在期限内向房委会申覆委员会陈述理由。
- 若申述被驳回，屋邨办事处会发出最终通知，要求在 通常为 30 天至 90 天 内迁出（具体期限以官方通知为准）。
一次扣满16分的情形
由于 9 分项目属刑事级别，单次行为已接近红线；若同一单位曾有扣分纪录，再发生 9 分行为即可能一次过 16 分门槛。常见场景：
- 单位内藏毒（9 分）+ 之前 7 分欠租未补（5 分）= 14 分，再有 3 分噪音投诉 = 17 分
- 打架伤人（9 分）+ 高空掷物（5 分）= 14 分，再乱抛垃圾（3 分）= 17 分
重要提醒：扣分记录与申请其他资助房屋无关，但若公屋户被终止租约，再次申请公屋或绿表/白表居屋将面对严格审查。
四、租约终止情形：除扣分外的「直接收回」红线
扣分制属「渐进式处分」。但房委会条例另有 租约终止条款，一旦触及即无需经过两年累计，房屋署可 立即发出迁出通知：
1. 严重刑事罪行
- 单位内或屋邨范围内发生严重刑事案件（谋杀、严重伤人、贩毒、纵火等），涉案住户会被即时终止租约。
2. 滥用公屋资源
- 虚报资料：申请或续租时虚报入息、资产、家庭成员状况，被揭发即终止租约，并须 退还多房获租金，更可被检控。
- 丢空单位：连续一段时间（房署会查证水电使用状况）无人居住，单位被视为丢空，房委会可终止租约。
- 非法占用：未住满申请人数下限、长期不回家、未依约居住。
3. 租金与管理费长期拖欠
- 累计欠租达到 两个月或以上租金，且在催缴后宽限期届满仍不缴交。
- 欠缴后被扣分，但仍欠款不补，房委会可启动收回程序。
4. 改建、加建、违规装修
- 未经房屋署书面批准，擅自改建单位结构、拆除主力墙、加装铁闸、改装厕所或厨房。
- 单位被改作商业用途、货仓、工厂。
5. 转租、分租
- 把公屋单位部分或整间转租他人（俗称「劏房」或「二房东」）。
- 让未获批准的租客迁入。
6. 改动物业用途与滋扰
- 单位被用作非法用途（卖淫、赌博、藏毒、制假）。
- 对邻居造成严重滋扰（持续噪音、长期卫生问题），经劝喻不改善，可能依滋扰条款处理。
7. 暴力与恐吓
- 对房屋署职员、保安员、邻居、屋邨管理人员施袭、恐吓或威胁。
- 行为严重者即时终止租约。
8. 住户破产与特殊情形
- 户主破产，在某些情况下可被检视是否仍符合资格。
- 户主死亡，无人继承租约权（除已认可的同住配偶或认可家庭成员），房委会可收回单位。
10. 政策规定其他情形
- 屋邨整体清拆或重建（属政府规划）。
- 业主（房委会）依《房屋条例》第 19 条行使收回权。
六、扣分 vs 终止租约：区别一览
| 维度 | 扣分制 | 终止租约 |
|---|---|---|
| 触发方式 | 累计16分 | 单次严重行为或重大违约 |
| 处分周期 | 24 个月累计 | 即时生效（部分有通知期） |
| 申覆权 | 有，可向申覆委员会申述 | 视条款而定，部分有申述机会，部分不可 |
| 适用对象 | 户主及其同住成员、认可住客 | 户主为法律对象 |
| 是否刑事 | 否，属行政处分 | 可能涉及刑事检控 |
| 重新申请门槛 | 须重新审查资格 | 须重新审查资格，且面谈更严格 |
两者并非互斥：被扣分满 16 分迁出的住户，若涉及严重情节（如刑事案），可同时面对刑事检控与终止租约。
七、住户与申请者的实用提醒
已入住公屋的住户
- 保留所有与房署通讯记录：包括收据、催缴信、回覆信，避免争议时无据可查。
- 收到扣分信应正视：切勿忽略，14 天内提出书面申覆，逾期或视作接受扣分。
- 重大改建前必先申请：任何结构性改动必须取得房屋署批准，否则可能一次性终止租约。
- 租金须准时缴交：即使是技术性迟缴（如银行转帐延误），房署仍可能按程序催缴并扣分。
公屋申请者
- 入息及资产申报要诚实：被揭发虚报即丧失资格，并须退还多房获租金差额及可能面对检控。
- 留意「实际居住」要求：绿表/白表申请人获编配后须确实居住，否则视为滥用公屋资源。
- 长期规划居住需求：公屋虽廉宜，但限制严格且无法转售；视家庭状况与经济条件决定是否长期留任。
八、政策脉络：扣分制为何存在？
公屋资源长期供不应求。房委会统计数字显示，每户公屋单位的资助成本远超住户所付租金，背后由政府公帑补贴。扣分制与终止条款的设计目的，是 确保公屋资源合理分配，并对违反居住规则的行为设定明确代价。这套机制既保障守规住户的居住质素，也避免公屋沦为长期闲置或转租牟利的工具。
值得留意的是，扣分制近年逐步 加强（如提高部分项目分数、增加新项目），反映房委会对屋邨管理质素的重视。
公屋是香港基层居住保障的核心，但要长期享受这份保障，住户必须遵守一系列规则。扣分制与终止条款并非「恐吓工具」，而是对整体居住生态的维护机制。无论你是潜在申请者、研究者，还是关注香港房屋政策的读者，了解这套规则都有助看清公屋制度的真实面貌。
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常见问答
公屋扣分制累计多少分会被要求迁出？
根据扣分制规定，户主或单位内成员在 24 个月（两年）计分周期内累计扣分达 16 分，房委会即可发出迁出通知书。整个家庭须一并迁出，并无单人或部分成员可单独留下的机制。
收到扣分通知书后可以申诉吗？
可以。房委会发出迁出通知书后，住户在 14 天内可向房委会申覆委员会以书面形式提出申述，陈述理由；若申述被驳回，房委会会发出最终通知，要求住户在通常为 30 天至 90 天内迁出，具体期限以官方通知为准。
哪些行为属于「直接终止租约」而不经过扣分累计？
扣分制属「渐进式处分」，但租约终止条款可即时生效。常见情形包括：单位内或屋邨范围内发生严重刑事案件、虚报入息或资产资料、连续一段时间无人居住的丢空单位、累计欠租达两个月或以上且催缴后仍不缴交、未经批准擅自改建或改变用途、转租或分租予他人、对房署职员或邻居施袭或恐吓等，房屋署可立即发出迁出通知。
公屋住户拖欠租金一定会被扣分或收回单位吗？
不一定立即触发，但风险明确。长期欠租或多次迟交租金本身属 5 分扣分项目；若累计欠租达到两个月或以上租金，并在催缴宽限期届满后仍不缴交，房委会可启动收回程序。租户即使是因银行转帐延误等技术性迟缴，房署仍可能按程序催缴并扣分。
被终止公屋租约后还能再次申请公屋吗？
可以重新申请，但门槛更严格。被终止租约的住户再次申请公屋或绿表/白表居屋时，房委会会进行严格资格审查；若曾因虚报资料或严重违规被终止租约，面谈与审查会更为严格。申请人在申请阶段务必如实申报入息、资产及家庭成员状况，被揭发虚报即丧失资格，并须退还多领租金差额，更可能面对检控。