未补地价居屋印花税税基案例
香港居屋（资助出售房屋）设有”补地价”机制：业主若想在公开市场自由出售，必须先向香港房屋委员会（房委会）或房屋协会缴付一笔款项，把原先政府给予的折扣”赎回”，解除转让限制。若业主在未缴付补地价前出售居屋，须先获得房委会/房协会的”评估补价”同意书，方可签订买卖合约，并在居屋第二市场（俗称”绿表市场”或”居屋第二市场”）出售予绿表/白居二买家。
不少内地读者关心：这种未补地价居屋的印花税（AVD 或 SSD），其”税基”（即按多少金额征收）究竟如何确定？是按当初买入价、按买入价扣除政府折扣，还是按市场估值？本文以官方文件及公开案例，拆解三种典型情形。
说明：以下案例金额为参考示例，实际税基以香港税务局及房委会/房协会在个案签发同意书时所注明为准。
一、先分清三种印花税
居屋涉及三种不同性质的印花税，税基计算方式各异：
| 税种 | 适用情境 | 税基基准 |
|---|---|---|
| 从价印花税（AVD）首置 | 第二市场未补价居屋成交 | 见下文案例拆解 |
| 从价印花税（AVD）非首置 / 买家印花税（BSD） | 第二市场未补价居屋成交 | 见下文案例拆解 |
| 额外印花税（SSD） | 业主在 36 个月内转售未补价居屋 | 卖方取得价 vs 卖方出售价 |
关键概念：“取得价”指业主当初从房委会/房协会购入居屋时支付的折扣价（即实际买入价），“市值”指同意书上的物业估值。
二、案例一：第二市场未补价成交，AVD 税基如何定？
背景
- 业主 2018 年以 300 万港元（房委会折扣价）购入一个居屋单位，政府折扣约为市值的 40%。
- 2026 年因移民需在第二市场出售，未补地价。
- 房委会发出”评估补价同意书”，注明物业市值 600 万，须补地价 240 万。
- 业主选择不补价，按第二市场定价 360 万（即市值 600 万 − 应付补价 240 万）放售予白居二买家。
- 白居二买家为首次置业。
税基判定
税务局在厘定 AVD 时，接受房委会/房协会评估的市值作为税基，不会以折扣价或原价计算。
- 市值为 600 万（同意书所列）
- 买方为首次置业，适用首置 AVD 阶梯（以官方最新公布为准）
- 实际缴付的成交价为 360 万，但税基按 600 万计税
这意味着什么？
由于税基高于实际成交价，白居二买家在签约时须准备的现金远超 360 万——除 360 万楼价外，还须准备首置 AVD 的差额资金。若按较高阶梯估算，首置 AVD 金额可达数十万港元。因此，白居二买家在出价前务必先向房委会/房协会查询”评估补价同意书”上的市值数字，再向税务局确认适用税率。
三、案例二：SSD 触发，原价买入 36 个月内转售
背景
- 业主 2024 年 5 月以 250 万港元（折扣价）购入居屋。
- 2026 年 8 月（取得约 27 个月）因工作调动在第二市场未补价出售。
- 房委会同意书上市值 500 万，应付补价 200 万。
- 业主以 300 万（市值 500 万 − 补价 200 万）售予绿表买家。
SSD 适用性
SSD 的触发条件是取得后 36 个月内转售，不论是否补价。业主持有期约 27 个月，须缴付 SSD。
SSD 税基
SSD 的税基 = 售卖所得 − 业主取得价，并按持有期长短适用不同税率（以官方最新公布为准）。
- 取得价：250 万（折扣价）
- 售卖所得：300 万
- 差额：50 万
- 适用税率（27 个月内档位）按差额计算
注意：SSD 的税基不会按市值 500 万计算，而是以”卖价 − 原买入价”为核心。即使市值远高于取得价，业主实际拿到的款项仍为 300 万，因此差额只有 50 万。这对短期转售的业主相对有利。
四、案例三：非首置买家买入未补价居屋
背景
- 同案例一背景（业主以 360 万售予白居二买家），但买家名下已持有香港住宅物业，并非首次置业。
税基与税率
- 税基同样是房委会同意书上的市值 600 万。
- 买方为非首置，须缴付新从价印花税（New AVD）或买家印花税（BSD），适用税率显著高于首置（以官方最新公布为准）。
实务影响
非首置买家即使在第二市场买未补价居屋，税基仍按市值，且税率较高。这导致非首置买家在第二市场的实际负担可能接近甚至超过在公开市场买同价位私人住宅。因此，白居二对非首置买家吸引力有限，该计划主要服务绿表与白居二首置群体。
三案例对照表
| 维度 | 案例一（首置 AVD） | 案例二（SSD） | 案例三（非首置 AVD/BSD） |
|---|---|---|---|
| 税基基准 | 市值 600 万 | 售出价 300 万 − 取得价 250 万 = 50 万 | 市值 600 万 |
| 涉及税种 | 首置 AVD | SSD | 新 AVD / BSD |
| 计算起点 | 同意书市值 | 取得价（折扣价） | 同意书市值 |
| 买方/卖方承担 | 买方缴付 | 卖方缴付 | 买方缴付 |
| 实务要点 | 现金压力大 | 差额较小 | 成本可能超过私楼 |
五、给内地读者的实操清单
- 签约前必查同意书：未补价居屋成交前，买卖双方应取得房委会/房协会发出的”评估补价同意书”，确认市值与应付补价两个数字。
- 分清 AVD 与 SSD：买方在交易时缴付 AVD/BSD，卖方在 36 个月内转售须缴付 SSD，两者税基完全不同。
- 首置身份至关重要：买方是否香港首置直接影响税率与税基计算方式。建议签约前先向税务局或持牌物业代理确认。
- 预留充足现金：买方除楼价外，应额外准备市值对应税率的现金，避免成交时资金不到位。
- 卖方持有期规划：若业主预期 36 个月内可能转售，应尽早做 SSD 税务评估；持有满 36 个月再出售可免 SSD。
- 白居二配额申请：白居二买家须先通过房委会配额申请获得资格，并非任何人均可买入未补价居屋。
- 专业咨询不可省：居屋交易涉及补价、印花税、按揭（多数银行只按折扣价批按揭）等多重环节，建议委托熟悉居屋第二市场的持牌代理与会计师处理。
六、常见误区
-
误区一：未补价居屋成交价低于市值，印花税也按成交价缴。
正解：AVD/BSD 的税基以房委会/房协会评估的市值为准，与实际成交价无关。 -
误区二：原价买入就不用担心 SSD。
正解：SSD 按”售出价 − 取得价”差额计算。即使以原价售出，若市值上升、差额仍可能产生；反之，若市值下跌，差额为零甚至可申请豁免。 -
误区三：非首置买家同样享受居屋优惠。
正解：非首置买家在第二市场买未补价居屋，仍须按市值缴付新 AVD/BSD，实质优惠有限。 -
误区四：补地价可以成交后再缴。
正解：未补价居屋必须在签约前获得同意书，并在交易时按同意书安排处理补价事宜，不得先成交后补价。
结语
未补价居屋的印花税税基，核心在于区分“市值”与“取得价”：买方缴付的 AVD/BSD 按市值计，卖方短期转售的 SSD 按差额计。理解这两种逻辑，才能在出价、签约、按揭、放售各阶段做出准确预算。
居屋交易涉及补价机制、绿表/白居二资格、按市值计算的 AVD、按差额计算的 SSD 等多重规则，每一项都有例外情形。具体个案以香港税务局、房委会及房屋协会的最新公布为准，建议读者在交易前咨询持牌专业人士。
香港大全 整理了更多香港置业、居屋第二市场、按揭及税务相关指南，欢迎站内查阅。
常见问答
未补地价的居屋出售时，印花税是按成交价还是原价计算？
依据文章内容，从价印花税（AVD）及买家印花税（BSD）的税基并非按成交价或原价计算，而是以房委会或房屋协会发出的”评估补价同意书”上所列的物业市值为准。实际成交价即使低于市值，税务局仍按同意书上的市值作为计税起点。
业主在 36 个月内转售未补价居屋，SSD 怎么算？
文章说明，SSD 的税基按”售卖所得 − 业主取得价“的差额计算，而非按市值。其中”取得价”指业主当初从房委会或房协会购入时的折扣价（即实际买入价）。即使市值远高于取得价，卖方实际拿到的款项若较低，差额相应减少，对短期转售的业主相对有利。
白居二买家买未补价居屋，要准备多少现金？
根据案例一，即使白居二买家与业主协议以”市值减应付补价”后的价款成交，印花税仍按同意书上的市值计算。除楼价款外，买家还须额外准备按市值计税的首置 AVD 现金，可能高达数十万港元。因此买家应在出价前先向房委会或房协会查询同意书上的市值，再向税务局确认适用税率。
名下已有香港物业的买家，还能买未补价居屋吗？
文章指出，非首置买家即使在居屋第二市场买入未补价居屋，税基同样按市值计算，且须缴付税率显著较高的新从价印花税（New AVD）或买家印花税（BSD）。实际负担可能接近甚至超过在公开市场购买同价位私人住宅，因此白居二计划对非首置买家吸引力有限，主要服务绿表与白居二首置群体。
补地价可以在成交后再补缴吗？
依据文章”常见误区”部分，未补价居屋必须在签约前获得房委会或房协会的同意书，并按同意书安排处理补价事宜，不得先成交后补价。买卖双方应在签约前确认同意书上所列的市值与应付补价两个数字，并将相关安排写入正式买卖合约。
居屋第二市场买入未补价单位，银行按揭按什么价批？
文章在实操清单中提及，多数银行在审批居屋按揭时，只按折扣价批按揭，而非按市值或成交价。这意味着买家在准备首期与印花税现金之余，还须留意按揭成数与按揭金额的评估基础，建议事先向熟悉居屋第二市场的持牌代理或银行查询。