居屋家庭成员申报与入住规定

香港居者有其屋计划（Home Ownership Scheme，简称居屋）由房委会或房协推出，售价低于市值，是许多港人置业的起步选择。对于内地赴港定居、持有有效居留资格并符合白表／绿表申请条件的人士而言，居屋同样是一条相对可负担的置业路径。然而，居屋并非普通商品房，从申请、抽签、签约到入住，都受到一整套严密的家庭成员与使用规定约束。一旦漏报、虚报或违规转让，代价往往十分沉重。本文整理申请前后的家庭成员申报规则、入住约束条款与常见扣分情形，供有意申请居屋的内地读者参考（具体金额、配额及名单以官方最新公布为准）。

一、两类申请表：白表与绿表

居屋申请按申请人身份分为白表与绿表两类，资格差异决定了家庭成员申报的适用范围。

白表（公开申请）

适用对象较为广泛，包括一般香港永久居民、非永居的内地合资格人士、通过指定人才计划（如高才通、优才等）取得居留身份满一定年限的人士（具体年限以当期销售公告为准），以及单身高净值人士（白居二）等。

绿表（公屋／房协／特定组别）

适用对象主要为公屋租户、房协辖下乙类出租屋邨住户、经核实符合资格的公屋申请者，以及少数经批准的特殊组别。绿表申请人通常已在公共屋邨系统内有备案，家庭成员资料一般以公屋登记为准，审核相对更直接。

内地读者提示：以白表申请居屋，递交申请前须先确认自己是否符合居留年期与「通常居住」要求，避免因为不符合基础资格而触发后续的家庭成员申报问题。

二、什么是「家庭成员」？

居屋申请以户为单位，但「户」并不等同于户口簿。房委会对「家庭成员」有清晰定义，主要包括：

申请人本人；
申请人配偶（以有效婚姻关系为准，无论是否已领取结婚证或仅依当地风俗婚礼成立，皆须如实申报）；
申请人的子女、继子女、收养子女；
申请人的父母／岳父母／家翁家姑（视乎申请表具体要求，部分计划允许纳入，部分分项不允许）；
申请人的兄弟姐妹（在部分计划下可纳入，需满足未婚、与申请人同住等条件）；
受供养人士：在申请表所规定的「同住承诺」下须同住的家庭成员。

核心原则：只要在某期居屋申请截止日属于申请人核心家庭定义范围内、与申请人有法定或事实上的家庭关系，不论该成员届时身处香港、内地或海外，皆须申报。

三、申请阶段：强制申报与「增加／删除」机制

1. 强制申报

填表时须填写所有家庭成员的资料，包括姓名、身份证号／护照号、与申请人关系、住址、收入及资产等。漏报、虚报均属违反诚信，可在审核阶段被取消资格，亦可在签署买卖合约后触发更严重后果（详见扣分与罚款部分）。

2. 中途「增加／删除」家庭成员

房委会一般允许在指定窗口期内调整家庭成员组合，但设有时间限制与次数限制，常见规则如下（以当期销售公告为准）：

节点	可否增减家庭成员	备注
申请期（截止前）	可	须重新确认表格及声明
抽签前	不可新增	已交资料冻结
订购阶段（资格审核完成后）	视乎原因	出生／死亡／婚姻变动需提供证明
签约前	一般不可	严重变动须重新审核
入住后	受约束条款限制	详见下文

实务提示：抽签结果出炉后若家庭成员因出生、死亡、结婚、离婚等发生变动，应主动通知房委会，并保留医院出生证明、死亡证、结婚证／离婚证明等文件副本，以备审核。

四、入住后：「约束条款」才是长期功课

居屋最大的「隐藏成本」并非首期或按揭，而是入住之后、长达数年的约束条款（Covenants／Restriction）。这些条款写进转让契据，对业主具有法律约束力。

1. 转让限制期

自首次转让契据日起计，通常须居住满一定年期（以官方最新公布为准）才可在居屋第二市场（未补地价）转售。
未住满期限而强行出售，可能被房委会拒绝办理转按或取消白居二／绿表资格。

2. 「自住」与「空置」规定

单位须由业主本人及／或申报的家庭成员持续自住。
不得长期空置，房委会可要求业主提交水电气单据、居住证明、入息证明等佐证。
一旦认定「违反自住承诺」，业主可能被要求缴付补价、罚款，甚至在严重情况下被收回单位。

3. 加按、抵押与出租限制

入住后未经房委会批准，不得将单位加按、再抵押作非自住用途。
整份出租（即把整个单位租予第三方）属于明确违规；房委会对此设有举报机制与定期巡查。

五、违反申报与入住规定的常见后果

违规情形大致可分为两类：

A. 申请阶段的违规

违规情形	常见后果
漏报家庭成员	取消申请资格；已签买卖合约者，合约可被撤销
虚报收入或资产	取消资格、列入不良记录
重复申请（同一期同时以多份表格申请）	全部申请作废；可触发扣分

B. 入住阶段的违规

违规情形	常见后果
居住期内未住满规定年期即转让	须缴付补价；情节严重者单位可被收回
长期空置／出租	罚款、补价；可被取消日后居屋／绿表申请资格
未授权加按／装修改动	须还原；罚款

扣分制（适用于公屋与绿表申请者）

房委会对公共屋邨住户设有公屋扣分制，部分违规行为（例如高空抛物、非法改建、擅自出租）会被记入分数；居屋绿表住户若本身亦为公屋租户，其扣分可能影响日后公屋调迁或新居屋申请。

六、内地申请人的特别提醒

居留年限与「通常居住」：以人才计划或受养人身份赴港的人士，申购居屋前需累计符合规定的居留年期（以当期销售公告为准），并保持通常居住状态。长期离港超过半年，应保留内地联络地址、出入境记录、报税文件等佐证。
内地资产与收入申报：居屋申请采用全口径资产审查，包括申请人在内地的物业、银行存款、股权、车辆等。内地税务证明、房产证副本、银行流水皆属常见审核文件。漏报内地资产属高风险违规。
跨境家庭成员：配偶或子女仍在内地持单程证或探亲签证的，须在申请表中如实申报，并预留其日后赴港的同住安排。后续成员抵港后，应按房委会要求补交受养人资料。
离婚与析产：居屋属家庭联名持有，离婚时不能简单按私楼方式「一人一半」处理。须先向房委会申请补价并取得同意，再按一般法律程序办理转名或出售，否则可能违反约束条款。
二手居屋（第二市场）：若透过「居屋第二市场」或未补价的绿表／白居二市场买入二手居屋，新买家同样承继约束条款年限。购买前应向房委会索取最新「可供发售证明书」及剩余约束期资料。

七、实操清单：申请居屋前的 6 步准备

确认自身申请资格：永居／非永居年期、是否属绿表组别、是否受「通常居住」条款限制。
整理家庭成员名册：列出配偶、子女、父母（视计划而定）及其身份证／护照号、关系证明文件。
盘点两地资产：包括香港与内地的物业、银行存款、投资、车辆、公司股权等。
核实收入与税务：备妥最近年度的税单、收入证明；内地收入应同步申报。
准备关系证明文件：结婚证、出生证、收养文件、内地户口簿、亲属关系公证等。
留意当期销售公告：配额、售价、申请期、所需文件清单均以官方最新公布为准。

居屋是一份面向中低收入家庭的政策资源，亦是一份带有诸多限制的长期承诺。内地读者若有意透过居屋置业，建议在递交申请前先厘清自身与家庭成员的资格细节，避免因小疏忽而失去机会；入住后更要严守约束条款，让单位真正成为家庭的安身之所。

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常见问答

内地居民申请香港居屋需要满足哪些居留年限与居住要求？

通常需持有有效居留身份并累计符合规定的居留年期（以当期销售公告为准），同时保持「通常居住」状态，长期离港可能影响资格。若通过高才通、优才等人才计划取得居留身份，具体年限与通常居住的认定标准均以当期销售公告为准。

居屋申请中的「家庭成员」具体指哪些人？

主要指申请人本人、子女（含继子女、收养子女）、配偶，以及视乎计划要求的父母／岳父母／家翁家姑与兄弟姐妹等受供养人士。原则上只要在申请截止日与申请人存在法定或事实家庭关系，无论身处香港、内地还是海外，皆须如实申报。

抽签结果公布后，家庭成员因出生、死亡或婚变发生变动应如何处理？

应在指定窗口期内主动通知房委会，并按要求提交出生证明、死亡证、结婚证、离婚证明等文件副本以供审核。抽签前一般不可新增成员，签约前后如有重大变动，房委会可能重新审核资格，建议预留相关证明文件以备核查。

入住居屋后能否将房屋出租或长期空置？

不可以。居屋单位须由业主本人及／或申报家庭成员持续自住，不得整份出租或长期空置，违者可被要求缴付补价、罚款，甚至在严重情况下被收回单位。房委会可要求业主提交水电单据、居住证明等佐证是否违反自住承诺。

居屋在居住期内想加按、再抵押或转让，应注意什么？

未经房委会批准，业主不得将居屋加按、再抵押作非自住用途，亦须居住满转让限制期（以官方最新公布为准）才能在居屋第二市场转售。未住满期限强行出售，可能被拒绝办理转按，并影响日后的白居二或绿表资格，建议操作前先向房委会确认。