居屋按揭成数压力测试与银行选择
香港居屋(Housing Ownership Scheme,简称 HOS)是房委会资助出售房屋计划下的房屋,售价低于市价,因而有特定的按揭与审批规则。对内地买家而言,无论是通过”居屋2026”(绿表/白表新居屋)抽中后承造按揭,还是在二手市场(居屋第二市场,简称居二市场)购入未补价的居屋,按揭安排与私楼差异明显。本文梳理成数、压力测试与银行选择的关键点,助你在签约前建立清晰的财务预期。
重要提示:按揭条款(包括成数上限、压力测试要求、利率与现金回赠)由金管局、银行公会与各家银行共同决定,并会随市场环境调整,本文以「以官方最新公布为准」为原则提供框架性介绍。
一、新居屋按揭:房委会担保下的「高成数、低门槛」
新居屋(绿表/白表)由于有房委会的按揭还款保证,银行愿意承受更高成数贷款,审批条件相对宽松。
1. 成数与年期
- 最高按揭成数:可达 95%(即贷款额最高为楼价95%)。换言之,买家最低首期只需楼价的 5%。
- 最长还款年期:可达 25 年(由首次发售日起计算,实际可用年期须按个别单位剩余屋苑首次发售年期递减)。
- 贷款额上限:一般以房委会公布的「按揭贷款保证额」为准(单位受房委会负担额限制),须留意部分较大面积单位贷款上限与楼价之间可能有差额。
2. 压力测试:有房委会担保可获豁免
新居屋按揭一般无需通过金管局的压力测试(3 个月港元同业拆息按假设加 3 厘、申请人供款与入息比率仍须低于 50% 的要求)。这是因为房委会为居屋按揭提供还款保证,银行面对的违约风险由房委会承担。
但需留意:银行仍会审查申请人的基本入息与还款能力,例如要求稳定受雇、合理负债比率等,只是不会套用私楼的压力测试公式。
3. 适用银行
参与居屋按揭的银行由房委会公布的「指定银行名单」为准,并非所有银行都接受居屋按揭申请。常见参与银行包括汇丰、中银香港、恒生、渣打、东亚、工银亚洲等大型银行,以及部分中小型银行(如集友、信银等)。具体名单与申请窗口以房委会每次发售公布的「申请须知」为准。
二、二手居屋:补价 vs 未补价,两种市场两种按揭
二手居屋细分为居二市场(未补价,只限绿表/白居二买家)与公开市场(已补价,任何人都可买)两种,按揭安排完全不同。
1. 未补价的居二市场(房委会负担额未缴)
| 维度 | 居二市场(未补价) | 公开市场(已补价) |
|---|---|---|
| 买家资格 | 仅绿表/白居二人士 | 任何香港永久或非永久居民 |
| 按揭成数 | 一般按房委会剩余担保期与负担额决定,通常可高至 85%-95% | 按一般私楼规管,最高约 70%(自住,价值 1,500 万以下物业) |
| 压力测试 | 多可豁免(房委会担保未完结) | 必须通过金管局压力测试 |
| 贷款年期 | 受首次发售剩余年期限制 | 最长 30 年(视乎楼龄) |
| 适用银行 | 限于指定居屋银行名单 | 大多数银行 |
关键点:购入二手居屋后,如打算在公开市场自由放售或出租,必须先向房委会缴付补价(即补回当初的资助金额与市值差额),领取「解除转让限制证明书」后,单位才视作一般私楼处理。
2. 已补价的居屋(公开市场)
一旦补价完成,单位在法律与按揭层面均等同私楼:
- 按金管局按揭成数上限(自住物业最高 70%,需通过压力测试)
- 按揭年期最长 30 年(或「人龄+楼龄」上限)
- 可选用市面上绝大多数银行的私楼按揭计划
- 失去居屋身份附带的相关福利
三、压力测试是什么?为什么重要?
压力测试(Stress Test)是金管局对私楼按揭的统一要求,目的是确保即使利率上升,借款人仍有能力继续供款。
计算公式:
- 测试利率 = 当前实际按揭利率 + 3 厘
- 在测试利率下,每月供款占入息比率(DSR)须低于 50%
- 另须满足在测试利率下,全部债务(包括其他贷款)DSR 不超标
举例(纯说明用): 假设借款人月入 4 万港元,购买 600 万港元私楼自住,贷款 7 成即 420 万、还款期 30 年、实际按息 3.5%。在测试利率 6.5% 下:
- 每月供款约 26,500 港元
- DSR = 26,500 ÷ 40,000 = 66% → 未通过
居屋的优势正在于此:新居屋与未补价的二手居屋一般免压力测试,对收入不算特别高的买家更为友好。
四、银行选择:别只看现金回赠
居屋按揭虽然属于「受规管产品」,各银行条款差异有限,但仍有几点值得比较:
1. 现金回赠与利率差异
银行会以现金回赠争夺按揭客户,常见做法是按贷款额一定百分比发放,但须留意:
- 回赠多寡与按揭利率往往挂钩:回赠高的计划利率未必最低
- 留意回赠上限与提取期数(部分要求绑定期内不得转按/提前还款,否则须退还部分回赠)
- 实际成本比较应使用「按揭计算机」综合计算总利息与净回赠
2. 审批弹性与文件要求
不同银行对以下情形有不同取态:
- 收入证明:部分银行接受以税单、强积金月结单代替粮单;自雇人士则可能要提交会计师报告
- 非本地收入:内地或其他海外收入,部分银行接受但需时核实,亦可能要求较厚的资金证明
- 担保人/联合借款人:居屋按揭一般不设担保人;如入息不足,部分银行可接受配偶作联合借款人(须符合入息门槛)
3. 客户服务与流程体验
居屋按揭涉及房委会、银行、律师多方协调,流程较私楼繁琐。建议留意:
- 是否设有居屋按揭专属客户经理
- 申请至批核的预计时间
- 是否提供绿色通道(部分银行对一手居屋设有「即批即放款」安排)
4. 提早还款罚息与锁定期
居屋虽然鼓励长期持有,但若未来想转按或卖楼,须留意提早还款的罚息期与计算方式(通常是锁定期内退还款项按一定比例罚息)。
五、实操流程:从拣楼到成交
- 抽中居屋后:收到房委会发出的「选楼通知书」,须在期限内完成拣楼并签署买卖合约。
- 申请按揭:可于拣楼前预先于多家银行格价,并向「指定银行名单」中的银行正式递交申请。所需文件一般包括身份证明、收入证明、住址证明、买卖合约副本等。
- 银行审批:居屋按揭审批时间一般较短(约 2-4 周),但补价中的二手居屋或较复杂个案可能更长。
- 律師楼安排:买卖双方分别委托律师,银行亦会委托其律师处理按揭契据。
- 成交与放款:买卖完成当日,银行将贷款额交予卖方律师,买方支付首期差额及印花税。
印花税:新居屋一般可获豁免从价印花税(AVD),但买家仍需缴交「买家印花税(BSD)」的相关豁免手续;具体适用税项以税局最新规定为准。
六、内地买家特别注意事项
对内地买家而言,有几个常见的「额外功课」:
- 首期来源与资金跨境:内地资金汇入香港须符合外汇管理规定,保留完整的资金来源证明与跨境汇款记录,避免日后被银行质疑。
- 收入证明:内地受雇人士一般可提供税单、社保记录、银行月结单、雇佣合同等;自雇人士则建议准备审计报告。
- 信用记录:香港银行不一定能查阅内地征信,银行可能要求提供内地征信报告(人行征信)或其他辅助证明。
- 税务居民身份:可能需要填写税务自我证明(CRS),以便香港银行申报给税务当局。
- 限购与按揭保险:居屋本身已有房委会担保,无需使用按揭保险(MIP,俗称「高成数按揭保险」)。
七、常见误区澄清
| 误区 | 实际情况 |
|---|---|
| 居屋按揭一定有压力测试 | 新居屋与未补价二手居屋一般免压力测试,但已补价的视同私楼,必须测试 |
| 居屋可承造 9 成按揭但收入免审查 | 银行仍审查基本入息与还款能力,只是不套用压力测试公式 |
| 所有银行都接受居屋按揭 | 只限房委会公布的指定银行名单,部分中小型银行或不参与 |
| 居屋免压力测试 = 审批宽松 | 实际审批仍须符合稳健的入息负债比,只是门槛较私楼低 |
| 居屋日后可以随意放售 | 未补价的二手居屋只能出售予绿表/白居二买家,转售对象有限制 |
八、结语与下一步
居屋按揭的「高成数、低压力」是其相对私楼的最大优势,尤其适合首次置业的年轻家庭与收入中位水平的买家。但二手居屋的补价与否、未补价的转售限制、银行名单的差异,都是签约前必须厘清的细节。
如果你正在考虑申请新一期居屋,建议先做三件事:
- 核对房委会最新发售章程与按揭保证条款
- 向 2-3 家指定银行索取初步报价与回赠方案
- 整理完整的收入与资金来源文件
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本文为框架性介绍,具体数字与规定以房委会、香港金融管理局、银行公会及各家银行最新公布为准。如有重大财务决定,建议咨询独立按揭经纪或专业顾问。
常见问答
新居屋按揭真的完全不需要通过压力测试吗?
新居屋由于有房委会提供按揭还款保证,银行一般不要求申请人套用金管局针对私楼的压力测试公式(以「当前按息加 3 厘」计算 DSR 不高于 50%)。但这并不等于「零审查」,银行仍会审核申请人的基本入息、稳定受雇情况与负债比率,只是门槛较私楼宽松。
二手居屋补价后,按揭安排会有什么变化?
二手居屋一旦向房委会缴付补价、领取「解除转让限制证明书」,单位在法律与按揭层面就等同一般私楼。按揭成数要按金管局上限处理(自住物业一般最高约 70%),必须通过压力测试,年期最长 30 年(受「人龄+楼龄」限制),同时失去居屋身份附带的相关福利,且不能再以未补价居屋的高成数、低门槛方式承造按揭。
内地买家申请居屋按揭,在收入和资金证明上要准备什么?
内地受雇人士一般可准备税单、社保记录、银行月结单与雇佣合同;自雇人士建议准备审计报告。资金方面,内地资金汇入香港须符合外汇管理规定,建议保留完整的资金来源证明与跨境汇款记录,以便银行核实。部分银行接受非本地收入,但审批时间可能较长,亦可能要求较厚的资金证明。
所有银行都可以办理居屋按揭吗?
不是。只有房委会公布的「指定银行名单」内的银行才接受居屋按揭申请,名单以外的银行无法承办。常见参与机构包括汇丰、中银香港、恒生、渣打、东亚、工银亚洲等,以及部分中小型银行;具体名单与申请窗口以房委会每次发售公布的「申请须知」为准。
选择居屋按揭银行时,只比较现金回赠够不够?
现金回赠只是其中一项比较因素。还需要同时留意按揭利率高低、回赠是否绑定锁定期或与提前还款罚息挂钩、收入证明的接受程度(部分银行接受税单或强积金月结单代替粮单)、对非本地收入的取态、是否设有居屋按揭专属客户经理,以及由申请到批核的预计时间等。建议向 2 至 3 家指定银行索取初步报价后再作决定。