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白居二买二手居屋流程与按揭安排

香港居屋售价通常约为同区私楼六至七折，是不少中产家庭上车的重要阶梯。但一手居屋每次推售都要等，白表居屋第二市场计划（即”白居二”）则提供了一条免补地价买入二手居屋的现成通道。2024 年起，白居二与居屋一并接受申请、合并进行搅珠，意味着配额增加、入市节奏更可预期。对内地来港、想用相对低门槛取得资助房屋居住权的中产家庭来说，这是一条值得认真研究的路径。

本文按照”申请 → 配对 → 拣楼 → 成交 → 按揭 → 收楼”的顺序逐环节拆解，并提示常见风险。

一、先认清：白居二到底是什么

白居二由香港房屋委员会推出，全名”白表居屋第二市场计划”，核心规则有四条：

  1. 免补地价：买入未补地价的二手居屋，毋须向政府缴付补价（与绿表居二同理）。
  2. 配额制：每年设固定配额，与新居屋同期接受申请、按同一申请编号分组搅珠。
  3. 资格门槛：与白表居屋基本一致（居港年期、入息及资产限额、私有房屋限制等，以房委会最新公布为准）。
  4. 转让限制：买到的居屋同样受首次转让日期限制（一般由首次出售起计 5 至 10 年），期内须在居二市场放售。

简单理解：白居二是”二手居屋版的入场券”，持有人可在居二市场上挑选未补地价的二手居屋。

二、申请到获发配额：四步走

1. 提交申请

白居二与新居屋同期接受网上申请。申请人须年满 18 岁、属香港永久居民或符合居港年期要求，并以”家庭申请者”或”一人申请者”身份递交。

入息及资产限额每年检讨，实际数字以房委会该期「出售居者有其屋计划单位」及「白表居屋第二市场计划」公布为准。提交前须如实申报，入息或资产超额者申请会被取消，已购单位亦可能遭撤销。

2. 搅珠与先后次序

申请期结束后，房委会举行搅珠，按号码顺序决定申请人选楼与购买居二单位的先后次序。同一份申请可能同时获发”居屋”与”白居二”两个编号，未中居屋仍可凭居二编号进入二手市场拣楼。

3. 发出批准信

获发配额的申请人在公布后可办理以下手续：

4. 有效期与延期

若在证明书到期前已签署临时买卖合约但未完成交易，可向房委会申请延长有效期一次（通常延长不超过 6 个月）。延期能否获批以房委会酌情决定为准。

三、配对阶段：怎样在居二市场揾盘

白居二获批后，挑战才真正开始：居二盘的放售数量远低于私楼市场，热门屋苑更要靠运气与速度。

放售渠道

拣盘要点

维度 关注点
补价状态 必须是未补地价单位，已补地价者不能使用白居二
转让年期限制 留意首次出售日期与剩余转让限制年期
楼龄与维修 留意大维修、窗花、冷气塔等大型维修基金
银行估价 银行对居二单位的估价较保守，影响按揭成数
成交速度 业主多会要求短期内成交，须提前做好按揭预批

实务建议：白居二买家在睇楼前先到 2 至 3 间银行做”预批”（pre-approval），了解自己可借金额，再针对性揾盘，避免睇中后才发现按揭不足。

四、成交阶段：由睇楼到签正式合约

1. 签临时买卖合约（细订）

买方与卖方议价后签署临时合约，缴付俗称”细订”的临时定金（一般为楼价 3%–5%）。签约后若买方反悔，定金会被没收；若卖方反悔，须双倍退还。

2. 委托代表律师

买卖双方各自委托代表律师处理转按、补价（如适用）、楼契交收等事宜。买方律师会：

3. 签正式买卖合约（大订）

买方在律师楼签署正式合约，缴付俗称”大订”的加付定金（连同细订通常为楼价 10%）。此后买方正式受合约约束。

4. 申请提名信

买方律师向房委会申请提名信。房委会在确认买方具白居二资格、未持有任何香港住宅物业权益后发出提名信。该提名信是成交的关键文件，银行会要求提供。

5. 完成交易

买方律师在指定日期到房委会缴付名义转让契费（金额以房委会公布为准）及印花税，再到土地注册处登记，正式完成转让。

五、按偈安排：成数、压力测试与还款年期

1. 可做几多成按揭

居屋按揭受金管局与按揭证券公司的”按揭保险计划”规管：

具体成数受制于银行估价与申请人还款能力，最终批核以银行决定为准。

2. 压力测试

银行会进行压力测试：现行利率基础上再加一定缓冲（如 3 个百分点），申请人供款与入息比率不得超过上限。

情况 一般上限
首置自住、供款占入息 不超过 50%
压力测试下供款占入息 不超过 60%

实际数字以金管局及个别银行内部指引为准。

3. 还款年期

居二按揭最长还款期一般为 25 年（一手新居屋可达 30 年，二手居二通常以银行最终批核为准）。借款人年龄 + 还款期不得超过银行上限（多数为 70 至 80 年）。

4. 利率与 H 按、P 按

主流银行多提供 H 按（同业拆息按揭）或 P 按（最优惠利率按揭），白居二买家可自由选择。目前市场 H 按以 HIBOR + 一个指定百分点的封顶息率较为常见。

5. 提早还款罚息期

居二按揭一般设有 2 至 3 年锁期，期内提前还款或转按需缴付银行手续费，金额以贷款额百分比计算（如首年 1% + 次年 0.5% 等），实际条款以银行报价为准。

六、税费与杂费清单

白居二买入二手居屋涉及以下费用，建议预留楼价约 3%–5% 作开支：

费用项目 说明
印花税（从价印花税） 按楼价分阶征收，首置与非首置税率差异极大，以政府最新公布为准
律师费 买方律师一般收费约数千港元
名义转让契费 缴付予房委会，金额按期数公布
房委会行政费 申请提名信等手续费用
经纪佣金 如经地产代理成交，佣金由买方或卖方承担（视乎协议）
银行手续费 估价费、按揭手续费等
大维修基金款项 部分屋苑需缴付大维修基金余额

重要提醒：白居二买家属”首置自住”还是”非首置”，对印花税金额影响巨大。建议签约前先向律师或税务局确认自己适用的税率。

七、常见风险与避坑要点

  1. 逾期未完成交易：购买资格证明书有效期届满后未办完手续，配额作废，已缴定金损失风险高。
  2. 估价不足：银行估价低于成交价，差额须由买方以现金补足（俗称”抬钱上会”）。建议事先做预批。
  3. 业主按揭未清：卖方仍有未清还按揭，须由买方律师协调还款链，过程中存在风险。
  4. 业主欠交管理费：律师查册时可要求卖方清缴，但签约前应核实。
  5. 补价陷阱：确认单位属”未补价”，否则白居二资格不可用。
  6. 按揭拒批：信贷纪录不良、收入不足或自雇人士收入波动大，均可能导致按揭被拒。

八、流程时间表参考

步骤 所需时间（参考）
提交申请至搅珠 约 3–4 个月
缴手续费、领证明书 约 1 个月
揾盘、睇楼 视乎盘源，1 周至数月
签临约至签正约 约 1–2 周
申请提名信 约 2–4 周
完成交易与收楼 签正约后 1–2 个月内

以上时间表为一般情况，实际进度以各方安排为准。

九、内地买家特别提示

内地居民以家庭名义取得香港永久居民身份后，即可按白居二资格申请。若仍在”非永久居民”阶段，则暂时不符合白居二入息及居港年期要求，需要先满足居港连续通常居住 7 年并取得永居资格后再行申请。

若以投资或租住为目的买入居二单位，需留意房屋条例关于”自住”与”空置”的限制条款，违规可被罚款甚至收回单位。

白居二实质上是把一手居屋的折扣延续到二手市场，让更多中产家庭得以较低成本置业香港。整个流程环环相扣，从申请资格、配对盘源、按揭预批到律师安排，每一步都需要提前规划。文中提及的具体数字（入息限额、税阶、配额数量等）以香港房屋委员会、香港税务局及金管局最新公布为准，申请前宜先向房委会、银行及持牌专业人士查询最新资讯。

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常见问答

白居二和绿表居二有什么区别？内地来港家庭可以申请哪一个？

白居二面向白表申请人，绿表居二则面向公屋住户或经特定资格认定的申请人。文章指出白居二资格与白表居屋基本一致，包括居港年期、入息及资产限额等。内地家庭若以家庭名义取得香港永久居民身份后，可按白居二资格申请；若仍为非永久居民，则需先满足连续通常居住 7 年并取得永居资格后再行申请。

白居二的购买资格证明书有效期多长？过期未买怎么办？

文章提到购买资格证明书有效期约 12 个月，期间必须在二手市场完成购买程序，否则配额作废。若在到期前已签署临时买卖合约但未完成交易，可向房委会申请延长有效期一次，通常延长不超过 6 个月，延期能否获批以房委会酌情决定为准。

白居二买家最高可以做几成按揭？还款年期有多久？

根据文章，居二按揭受金管局与按揭证券公司规管，楼价 1,000 万港元或以下最高可做九成按揭，1,000 万以上按金管局一般上限处理，具体以最新规定及银行批核为准。还款年期方面，居二按揭最长一般为 25 年，借款人年龄加还款期不得超过银行上限（多数为 70 至 80 年），最终以银行批核为准。

白居二买二手居屋涉及哪些税费？大概要预留多少开支？

文章列出涉及的费用包括从价印花税、律师费（约数千港元）、名义转让契费、房委会行政费、经纪佣金、银行手续费，以及部分屋苑的大维修基金款项。建议预留楼价约 3%–5% 作开支。文章特别提醒，首置自住与非首置的印花税差异极大，签约前应向律师或税务局确认适用税率。

拣楼时如何避免按揭不足或估价不足的陷阱？

文章建议白居二买家在睇楼前先到 2 至 3 间银行做预批（pre-approval），了解自己可借金额再针对性揾盘。文章亦提示银行对居二单位估价较保守，若估价低于成交价，差额须由买方以现金补足，俗称”抬钱上会”。此外必须确认单位属未补地价、留意首次出售日期与剩余转让限制年期，并核实业主是否已清缴管理费及按揭。

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