香港楼宇成交收楼清单
香港楼宇的「成交日」（completion）是钱、契、钥匙三条线同时交割的日子：买方律师凭银行放款，把按揭贷款连同买方自付的楼款余额交到卖方律师楼，卖方律师交出楼契，买方随即收楼。收楼不是”拿到钥匙”就算完——验楼、抄水电煤表、按揭放款、差饷地租分摊、管理处转名，漏一项都可能变成成交后的纠纷。下面按签约前、成交日、收楼后列出清单。
以下为一般置业信息，不构成法律、税务或投资建议；合约条款、收费与执行细节，以律师楼、银行及政府部门最新公布为准。
一、成交日三条线：钱、契、钥匙
| 线 | 成交日发生什么 | 经手人 |
|---|---|---|
| 资金线 | 银行放出按揭贷款，连同买方楼款余额交到卖方律师楼；卖方以部分楼款清还旧按揭、解除押记 | 双方律师楼、按揭银行 |
| 契据线 | 签署正式买卖合约、转易契（assignment），连同按揭契送土地注册处登记 | 买方律师 |
| 交楼线 | 单位交吉（vacant possession，空置交付）后联合验楼、抄水表电表煤气表、交钥匙、管理处转名 | 买卖双方或其代表 |
旧按揭未清走的单位交不出契：卖方律师须先取得银行清偿证明并办理解除按揭登记。买方律师随后把转易契与按揭契送土地注册处登记——登记先后决定业权与按揭的优先次序，未注册文书在与后续真诚买家或承按人冲突时可能不获保障，以《物业转易及财产条例》（第219章）为准（NEEDS_SOURCE：注册限期）。
二、按揭放款：银行放款前要齐什么
按揭由持牌银行提供（汇丰、中银香港、恒生、东亚等均有住宅按揭），条款各行不同；按揭要约信会列明放款条件：
| 条件 | 要点 |
|---|---|
| 物业估价 | 银行自行估价，可能低于成交价；可贷金额＝估价×按揭成数，差额现金补足 |
| 成数与供款比 | 成数上限由金管局按楼价区间、自用或非自用订明并随措施调整；压力测试与供款入息比决定实际批出（以金管局公布为准，NEEDS_SOURCE） |
| 火险保单 | 放款前通常须为物业投保火险或家居综合险（安盛等保险公司有售），承保人列明承按银行 |
| 按揭契 | 成交日签署，银行凭它放款 |
欲借高成数，可按香港按证保险有限公司的按揭保险计划申请（覆盖范围与保费结构以其公布为准，NEEDS_SOURCE）。利率上，H按随1个月HIBOR加减并设锁息上限，P按随最优惠利率加减并设下限，封顶封底条款要读原文。放款后按月供款；锁定期内提早清还可能须付手续费，条款写在按揭契里。
三、水电煤过户：四类供应分别办
业权转了，账户不会自动跟着转，收楼前后逐家申请：
| 项目 | 供应方 | 过户要点 |
|---|---|---|
| 水 | 水务署 | 按季缴费；申请转名或开户，抄表日划分双方费用 |
| 电 | 中华电力CLP（九龙、新界及大部分离岛）或香港电灯港灯（港岛、南丫岛） | 旧业主结清销户、按金退还；新业主入户或需缴按金（金额以供应方公布为准，NEEDS_SOURCE） |
| 煤气 | 香港中华煤气Towngas（管道煤气）；无管道地区用瓶装石油气 | 向供应方申请转名 |
收楼当天到单位抄水表、电表、煤气表读数并书面签认，是日后各付各账的凭据；按金谁缴、能否沿用，按各供应方规则办，勿只作口头约定。
四、差饷与地租：成交日怎么分
| 项目 | 征收方 | 计算方式 | 成交时处理 |
|---|---|---|---|
| 差饷 | 差饷物业估价署 | 应课差饷租值×征收率，按季预缴（缴纳月通常为1、4、7、10月）；征收率多年为5%，以估价署公布为准（NEEDS_SOURCE） | 合约通常写明卖方负责成交日（含）以前、买方负责之后；可要求卖方出示已清缴单据或预留按金 |
| 地租 | 地政总署 | 一般为应课差饷租值的3%，随租值重估调整 | 按日分摊；近年预算案曾宽减差饷，季度与上限以公布为准（NEEDS_SOURCE） |
未缴清的差饷、地租政府可追缴，”最近一期单据＋律师核对”不能省。成交后到估价署与地政总署办转名，账单才会寄到新业主名下。
五、收楼当天：验楼清单
验楼分两层：成交前可自聘楼宇测量师（香港测量师学会的会员测量师）做楼宇检查，费用视楼况与报告深度而定（NEEDS_SOURCE）；收楼当天由买卖双方联合验楼：
| 验什么 | 常见问题 |
|---|---|
| 墙身与窗边 | 水渍、裂纹、发霉（渗水痕迹） |
| 浴室与厨房 | 去水畅顺度、水压、瓷砖空鼓、硅胶老化 |
| 门窗 | 开合、锁、窗框边渗水 |
| 设备 | 冷气、热水炉、抽气扇逐一试开；附送电器按清单验收 |
| 僭建 | 违建可被屋宇署要求清拆、费用由业主承担，与公契一并核对 |
做法：拍照或录影存证，问题逐项书面记录、双方签认；合约写”按现状交吉”的，卖方对已有瑕疵可能免责，当场不验等于事后自己修。严重瑕疵可与卖方协商保留部分楼价待修复，写进书面。
六、钥匙、单据与转名
收楼当天要拿到手并当场试的：
- 钥匙与密码：大门、铁闸、信箱、储物室、车位遥控器与密码卡逐一试过；车位若为独立契据，查册确认在内。
- 文件：买卖合约正本、楼契副本、大厦公契（DMC）与管理条例、装修图则、附送设备清单、各类保用证、最近期差饷地租与管理费单据、火险保单副本。
- 管理处：业主资料转名、缴管理费按金（以公契及管理处公布为准）、设自动转账；大厦有业主立案法团的，一并知会。
七、签约前：买卖合约核对项
临约（临时买卖合约）在香港具有约束力，逐项看清：
| 核对项 | 看什么 |
|---|---|
| 成交价与付款表 | 订金分临约、正式合约两期（常见为楼价5%左右，以合约为准），尾数成交日付清 |
| 成交日 | 常见为临约后一至三个月，与按揭批出时间衔接 |
| 按揭条件条款 | 按揭批不出时能否退出、订金如何处理 |
| 交吉条款 | 是否空置交付、有无租客或占用人 |
| 附送装修电器 | 写进清单，口头承诺不算 |
| 分摊条款 | 管理费、差饷、地租从哪一天算起 |
| 佣金与税费 | 住宅买卖代理佣金常见为成交价1%、双方各自支付；从价印花税由买方承担 |
| 违约条款 | 买方毁约的订金后果、卖方不卖的追索途径 |
| 查册 | 买方律师经土地注册处综合注册资讯系统（IRIS）查业权、按揭押记与注册文书；僭建另看现场与屋宇署记录 |
内地买家另备资金来源说明、收入与资产证明，具体要求由律师与按揭银行提出，按其指引办理。
常见问答
收楼后发现渗水、附送电器是坏的，怎么办？
先看合约：写了”按现状交吉”的，卖方对已有瑕疵可能免责；联合验楼时已书面记录并经双方签认的问题，可按合约要求修复或扣减楼价。争议大了只能按合约处理，建议带上记录与合约咨询律师。
银行估价低于成交价，差多少要自己补？
补的是”成交价减批出贷款额”的现金差额，所以签约前先做银行预批或询价，别用成交价倒推可贷金额，差额要计入首期预算。
旧业主的水电煤按金能转给我吗？
不能自动转：旧业主销户后按金退还，新业主另办入户，抄表日即费用分界。按金金额、可否减免，以水务署、中华电力或港灯、中华煤气的公布为准。
本文为一般置业信息，不构成法律、税务或投资建议；按揭成数、税率、按金与各项收费，以金管局、税务局、差饷物业估价署、地政总署、各供应方、银行及律师楼最新公布为准，签约与成交前请咨询持牌律师与测量师。
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