香港按保保费与退保安排
「按保」是香港口语，指按揭保险（Mortgage Insurance）——买房人出资投保、受益人是贷款银行的一张单，作用是让银行在金管局的按揭成数上限之上仍然敢借给你。它属一次性保费，置业放款时按「贷款额 × 查表得出的保费率」缴付，可以付现金，也可以加进贷款额里按月供摊还；日后若提前全额清还按揭或卖楼清贷，可按尚余供款期占原定供款期的比例，向保险公司申请退还未到期的保费。
以下为一般信息整理，不构成按揭、保险或投资建议。承保机构、费率表、贷款额上限、退休供款安排与退保计算方式由按证保险公司订明并会调整，以保单条款及最新公布为准；文中标注 NEEDS_SOURCE 的数字，须由持牌保险中介人或按证保险公司书面确认。
一、谁在承保，钱交给谁
按揭保险由香港按证保险有限公司承保，该公司是香港按证证券有限公司的全资附属公司，而香港按证证券有限公司由香港特别行政区政府通过外汇基金全资拥有。保费通常由贷款银行代收后转交，保单受益人是银行——所以「谁去申请退保」这件事，实务上要经贷款银行办理，不是借款人直接找保险公司。
二、先分清两层「上限」，才知道要不要买按保
| 上限 | 由谁订定 | 说明 |
|---|---|---|
| 银行的按揭成数上限 | 金管局 | 自住用途、楼价3,000万港元或以下的住宅，一般可批至七成；楼价越高可批成数越低，非自住用途的上限较低（确切数字以金管局最新公布为准，NEEDS_SOURCE） |
| 按保计划的可保成数与贷款额上限 | 按证保险公司 | 计划按楼价、用途分档，各档对应不同的可保成数与可保贷款额上限，超过上限的部分须自筹首期（NEEDS_SOURCE） |
两层上限之间的差额，就是你要靠按保补上的区间。举例：楼价1,000万港元、自住用途，银行本身可批七成即700万；若该楼价档在按保计划下可贷至八成即800万，多出的100万就要买按保，首期金额相应上移（「八成」仅为演算，实际档位NEEDS_SOURCE）。
三、保费率表的结构：一次性，不是年年缴
保费不是按年续缴的，而是放款时一次过缴，覆盖整段供款期。保费率查表，表由四类变量决定：
| 变量 | 对保费率的影响方向 |
|---|---|
| 按揭成数（贷款占楼价的比例） | 成数越高，保费率越高 |
| 供款年期 | 年期越长，保费率越高 |
| 利率类型 | 固定利率计划与浮动利率计划各用一张保费率表，两者不可混着比 |
| 贷款额 | 保费按贷款额计算，额越大绝对保费越高 |
确切费率须以按证保险公司最新公布的保费率表为准（NEEDS_SOURCE）。因为保费是一次过缴而保障覆盖整个供款期，「摊到每年」的成本会随持有年期下降；但反过来说，供满全程就等于全额消耗这张单——能不能拿回一部分，全看第五节。
四、保费怎么付：现金还是加进贷款额
| 缴费方式 | 流程 | 要留意的地方 |
|---|---|---|
| 现金缴付 | 成交时与首期一并付清 | 现金流压力集中在成交日，但贷款本金不增加 |
| 加进贷款额 | 银行把保费并入贷款，随月供摊还 | 本金变相增加，利息按按揭利率计；不少银行把保费计入「贷款额」之内，会占用成数、推高首期 |
最关键的一问：银行批出的金额是「楼价 × 成数」，还是「楼价 × 成数 ＋ 按保保费」？两者算出来的首期可以差一截，签约前务必拿到书面数字。
五、退休供款安排（退休还保费）
按证保险公司的按揭保险计划设有面向年长借款人的安排，容许合资格人士不在置业时一次过缴付按保保费，而是延至退休后才清缴。这类安排的条款细节各版本不同，签约前必须逐点向银行或按证保险公司确认（NEEDS_SOURCE）：
- 合资格年龄门槛，以及按申请日还是放款日计算；
- 延至哪个年龄清缴，是一次过还是分期；
- 延缴期间是否计息、按什么利率计；
- 延缴期间若卖楼或清贷，未缴保费怎么结算；
- 是否只限某些利率计划、会不会影响可批成数。
判断方法很直接：把「延缴」省下的现金，与延缴条款可能带来的利息或结算成本对照，再和一次性缴付的总成本比一次，哪个数字小选哪个。
六、退保：什么情况能退，怎么算
会触发退保的情形（结构性条件，逐条以条款为准）：
- 按揭全额清还——包括卖楼清贷、转按（把按揭转到另一家银行重做）结清旧贷款，或一次过还款；
- 按揭保险保单由保险公司终止；
- 经贷款银行在限期内提出申请（申请限期与途径 NEEDS_SOURCE）。
不触发退保的情形：只做部分提前还款（本金减少但保单继续有效）、只调整供款期、供款期内正常按月还款。另外，若因断供由保险公司代为清偿，保险公司可向借款人追索，已缴保费同样不退。
计算结构：退保金额 ≈ 已缴保费 × 尚余供款期 ÷ 原定供款期。演算示例（数字仅为说明算法）：假设保费12万港元、供款期30年、第10年全额清还，退保＝120,000 × 20 ÷ 30 ＝80,000港元。确切计算表、有无行政扣减、申请限期，以按证保险公司公布为准（NEEDS_SOURCE）。
若保费当初是加进贷款额的，退款一般先用于扣减尚欠的按揭余额，余数才退回借款人；清贷时记得向银行索取退款计算明细并保留批核文件。
七、三个容易踩空的地方
- 「提早还款就会自动收到退款」——不会，要经银行提出申请，很多人因此白丢一笔钱；
- 「转按可以把按保一起带走」——保单随原贷款终止，新贷款要按当时的成数、年期与费率表重新投保；
- 只比月供不比总成本——把保费加进贷款额会让本金变大，比较两份按揭方案时要把「保费＋利息」合起来看。
八、签约前拿到手的四样东西
- 书面保费金额与所用保费率表（注明成数、供款年期、利率类型）；
- 保费是现金还是加进贷款额，加进后的贷款总额与月供；
- 若考虑退休供款安排，条款原文（年龄门槛、清缴时点、计息方式）；
- 退保计算方式与申请途径的书面说明。
以上为一般信息，不构成按揭、保险、税务或法律意见；保费率表、可保贷款额上限、退休供款安排、退保计算与申请限期，以香港按证保险有限公司、香港金融管理局及贷款银行最新公布为准，重大决定请咨询持牌保险中介人、律师或认可财务机构。
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常见问答
按保保费可以每年分期缴吗？
计划以一次性保费为主，一般不提供按年分期。年长借款人可留意退休供款安排这类延缴选项，但合资格条件与结算方式须逐条确认（NEEDS_SOURCE）。
卖了楼再买楼，已缴的保费能转到新保单吗？
不能。保单随原贷款终止，退款按尚余供款期折算；新置业要按当时的成数、供款年期与费率表重新投保，已退款项不会转入新单。
保费是加进贷款额的，退保时怎么处理？
退款一般先用于扣减尚欠的按揭余额，扣清后余数才退回借款人。清贷时向银行索取计算明细，并保留保险终止通知与退款纪录，便于日后核对。