湾仔蓝屋建筑群留屋留人保育模式解析

湾仔蓝屋建筑群（Blue House Cluster）位于石水渠街，是香港现存少数仍保留战前骑楼与唐楼风貌的民居聚落。2017年，蓝屋连同黄屋、橙屋及毗邻数栋旧楼组成的建筑群，获联合国教科文组织亚太区文化遗产保护奖最高荣誉卓越奖项，成为香港第一项获此级别肯定的社区保育项目。

蓝屋之所以被国际专业领域视为「模范案例」，在于它走了一条与香港多数历史建筑截然不同的路：不仅保留建筑外壳，也保留楼内原有住户、街坊邻里与社区经济脉络。这种「留屋留人」的保育模式，对于习惯整栋清拆、玻璃幕墙重建的香港城市更新逻辑，是一次系统性的反向实验。

一、蓝屋是什么？它在哪里？

位置：湾仔石水渠街 72、72A、74 号一带，邻近湾仔地铁站及修顿球场。

建筑背景：

蓝屋原址最早为华佗医院（1872 年），后改建为四层无升降机唐楼，约 1920 年代落成，现址建筑群落成时间横跨 1920 至 1950 年代。
因外墙早年只批蓝色油漆（据说源自街坊自发粉刷，且油漆中混入林姓医生「赠医施药」年代遗下的药油），加上没有再上其它颜色，「蓝屋」之名不胫而走。黄屋、橙屋则因应不同街坊与业主陆续上色而得名，整组色彩并非政府统一规划。

建筑特征：

典型战前广州式骑楼设计，地下前廊为行人通道，二楼起为住宅；
木楼梯、铸铁栏杆、繁体字招牌、灰塑山墙等工艺皆原状保留；
现址蓝屋已加装升降机，但外观与立面维持原有比例。

一组彩色外墙并非刻意「设计」，而是街坊生活痕迹的累积——这正是蓝屋保育论述的起点。

二、「留屋留人」是什么？与香港惯常做法有何不同？

传统模式的两个惯性

香港过去处理旧楼，主要走两条路径：

清拆重建：业主与政府收地后夷平，原有居民与商铺一并迁出，新建筑与原街区风貌大多割裂。
空壳活化：保留建筑外壳，但内部改为博物馆、文创商店或高级餐厅，原有住户与社会网络消失，形成「绅士化」（gentrification）现象。

蓝屋模式的三个反其道而行

「留屋留人」（Revitalising Heritage by Engaging the Community）由香港社区组织「香港青年旅舍协会」（HKYHA）牵头，主导方与街坊共同议定的三大原则是：

维度	传统倾向	蓝屋做法
住户	收购迁出	原区安置或原地保留
商铺	替换为连锁	保留原有跌打医馆、纸扎铺等老店
用途	单一文创	上层居住、底层公共空间混合
决策	顾问主导	街坊参与工作坊共同设计

简单说：人留下、铺留下、街坊记忆留下，建筑才真正「活」下来。

三、活化机制怎样运作？

蓝屋项目的执行框架由三层组成：

1. 机构主导层

香港青年旅舍协会获得建筑群使用权，负责整修工程、营运资金申请、与政府跨部门协调。其角色类似「业主代理人」，但本身非商业机构。

2. 街坊参与层

项目动工前后举行多次「街坊工作坊」，由居民参与决定立面颜色、走廊灯光、共享厨房位置；
设立「街坊档案室」收集旧照片、口述历史，形成社区资料库；
引入本地艺术家驻场（Artist-in-Residence），但艺术创作需以街坊日常生活为题材，并非单向表演。

3. 商业与社企平衡层

建筑群地铺招租优先考虑原有老店与本地社企，例如：

湾仔民间生活馆：展示上世纪街坊用品；
蓝屋公房单位：以可负担租金保留予原区街坊或青年共居；
众餐桌（Common Table）：社区共享厨房，访客与街坊共同用餐，降低社区隔阂。

整组建筑最终成为青年旅舍、共享空间、社企小店与民居共存的混合体，而非单一旅游打卡点。

四、为何能拿国际奖项？

联合国教科文组织亚太区文化遗产保护奖评审公开提及的蓝屋优势，可归纳为四点：

示范性：提供了一种可被亚洲高密度旧城区复制的活化路径；
包容性：保留原居民生活权，而非以「公共利益」之名搬迁弱势群体；
可持续性：商业营运收入回流至建筑维护与社区项目，财务模型不依赖政府长期补贴；
真实性：建筑材料、用途与街坊故事三者保持一致，避免「布景式」保育。

值得留意的是，奖项本身并非政府申报，而是由项目执行团队与社区共同提交，评审更重视过程而非最终成品。

五、是否真的零争议？

「留屋留人」并非毫无张力。公开讨论中常见的几项隐忧包括：

维修责任：旧楼公用部分老化，业主、机构、政府三方权责长期处于模糊地带；
资金压力：活化工程经费涉及政府拨款、慈善基金与营运收入三块来源，单一来源断供即影响后续保养，具体数字以官方最新公布为准；
原区老化：湾仔整体人口结构正持续高龄化，年轻家庭迁入比例有限，社区「活」能否持续仍是开放问题；
参观流量：建筑群近年成为热门打卡点，与「日常生活空间」之间存在张力，机构已试行预约导赏以平衡人流。

蓝屋并非乌托邦样板，它更像一项持续实验——保育成功与否，取决于制度能否长期回应这些矛盾。

六、对内地读者的启示

如果你是内地读者，从蓝屋案例中可以提炼出几个观察角度：

历史建筑的价值不止于外观：街区网络、口述历史、老店经营都属于「遗产」范畴；
社区参与不是口号：蓝屋在动工前已经过多年街坊工作坊，这种「慢」与内地常见的快速更新模式形成对比；
公屋与保育并不矛盾：将可负担住房嵌入活化项目中，是回应原区居住权的重要机制；
政府—机构—街坊三角协作：单靠任何一方都难以兼顾社会价值与财务可持续，三方分工需要制度化。

七、实地探访小贴士

地址：湾仔石水渠街 72 号一带，地铁湾仔站 A3 出口步行约 5 分钟；
参观建议：底层公共空间与地铺一般开放予公众，部分楼上单位为私人物业，请勿擅自进入；
导赏预约：设有街坊导赏团，建议出发前于官方渠道确认时段；
周边顺游：可一并走访和昌大押、湾仔邮政局、利东街（囍帖街）等地，感受新旧交替的湾仔街景；
尊重住户：蓝屋至今仍有居民居住，请保持安静，不在走廊大声喧哗、不拍住户门窗。

蓝屋的经验提醒我们：城市更新不一定要把旧事物整片擦掉，留住一栋建筑并不难，难的是同时留住人、留住记忆、留住社区经济的毛细血管。这种「慢功夫」对内地许多正在快速更新的老城区，或许也是一面可参照的镜子。

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常见问答

湾仔蓝屋为什么是蓝色的？是政府统一刷的吗？

蓝屋外墙的蓝色并非政府统一规划的结果。据文章介绍，早年街坊自发为外墙批上蓝色油漆，其中还混入了林姓医生「赠医施药」年代遗下的药油，后来没有再上其它颜色，「蓝屋」之名便沿用下来。黄屋、橙屋的情况类似，是不同街坊与业主陆续上色形成的色彩组合，属于街坊生活痕迹的自然累积。

「留屋留人」是什么意思？和一般的旧楼活化有什么不同？

「留屋留人」是蓝屋保育项目的核心理念，由香港青年旅舍协会牵头推动。与香港惯常的两种旧楼处理方式——整栋清拆重建、或保留外壳改为博物馆及文创商铺——不同，蓝屋模式在动工前已与街坊共同议定三大原则：原区安置或原地保留住户、保留原有跌打医馆及纸扎铺等老店、上层居住与底层公共空间混合使用，并以街坊工作坊取代顾问主导的决策方式。

蓝屋建筑群可以进去参观吗？需要预约吗？

蓝屋位于湾仔石水渠街 72 号一带，从地铁湾仔站 A3 出口步行约 5 分钟可达。底层公共空间与地铺一般开放予公众，但部分楼上单位为私人物业，不宜擅自进入。项目设有街坊导赏团，建议出发前通过官方渠道确认时段；近年因参观人流增加，机构亦试行预约导赏以平衡日常居住与到访者的关系。蓝屋至今仍有居民居住，探访时请保持安静，不要在走廊大声喧哗或拍摄住户门窗。

蓝屋活化项目由谁主导？资金从哪里来？

项目执行由香港青年旅舍协会获得建筑群使用权后统筹，负责整修工程、营运资金申请及与政府跨部门协调。文章提及活化工程经费涉及政府拨款、慈善基金与营运收入三块来源，单一来源断供即影响后续保养，具体数字以官方最新公布为准。商业营运层面，地铺招租优先考虑原有老店与本地社企，营运收入会回流至建筑维护与社区项目，财务模型设计上不依赖政府长期补贴。

蓝屋保育模式可以复制到内地老城区吗？有哪些可参考的要点？

文章认为蓝屋经验对内地老城区具有参照意义，可提炼出几个观察角度：历史建筑的价值不止于外观，街区网络、口述历史、老店经营都属于「遗产」范畴；社区参与需要蓝屋这种多年街坊工作坊式的「慢」过程；可负担住房可以嵌入活化项目以回应原区居住权；政府、机构、街坊三方协作需要制度化，单靠任何一方都难以兼顾社会价值与财务可持续。