绿表按揭首期比例与银行安排

香港资助房屋（居屋、绿表置居、租置计划单位）是不少内地买家抵港后接触的第一类”上车盘”。但”绿表”或”白居二”身份虽让买家免抽签或免补价即获购楼资格，按揭安排却与私楼有显著差异——首期比例更高、压力测试更严、银行选择更窄，任何一个环节出错都可能令原本看似便宜的居屋，最终成本远超预算。

本文按”首期比例 → 银行选择 → 估价流程 → 压力测试”四个维度，逐项拆解绿表与白居二买家的按揭实操。

一、绿表与白居二的本质差异

两者同属”资助房屋第二市场”，但身份门槛、楼价范围、首期要求并不一样。

关键点：在第二市场（未补价）成交的居屋，无论绿表或白居二，按揭成数一律受金管局与房委会双重规管——这与私楼的”按物业类型批核”逻辑截然不同。

二、首期比例：至少 4 成起跳

金管局对未补价资助房屋按揭设有贷款成数上限，远低于私楼常见的 70%–80%。

1. 基本按揭成数（2025–2026 年常规安排）

以官方最新公布为准：房委会对资助房屋按揭保证期内的居屋曾提供最高 95% 成数，但市场实际审批多落在 60%–85%，需视乎银行估价、楼龄、申请人年龄而定。

2. 为什么首期比例会被抬高？

• 楼龄折损：超过 20 年楼龄的居屋，部分银行会进一步扣减成数（每 5 年减约 5%–10%）。
• 还款期缩短：银行普遍以”75 减楼龄”或”70 减楼龄”计算最长还款期，楼龄高则贷款期短，月供压力变大。
• 估值保守：银行估价往往低于成交价 5%–15%，差距部分须以现金补足。

3. 隐藏成本——印花税与律师费

除首期外，绿表与白居二买家仍需预留以下费用：

白居二特别注意：补价须在签约前缴清或申请按揭贷款前备妥，否则银行不会批出按揭。

三、银行选择：哪些银行做绿表按揭？

并非所有银行都愿意承接资助房屋按揭。主流选择如下：

选择银行的两条实务建议

1. 先让两家银行估价：不同银行对同一单位的估价差距可达 5%–10%，直接影响实际首期与可贷额。
2. 留意”按揭现金回赠”与”高息户口”绑定：居屋按揭利润较薄，部分银行会要求客户开立高息往来户口或信用卡，建议比较回赠条件而非单看利率。

四、压力测试：绿表买家常被忽视的门槛

香港按揭审批采用「压力测试」机制——以现行利率加 3% 模拟加息环境，申请人月供不得超过月入 60%（基本门槛 50%，但多数银行实务以 60% 守则）。

计算公式

压力测试月供 = 实际贷款额 × (现行利率 + 3%) × 还款年期因子
要求：压力测试月供 ≤ 月入 × 60%

绿表常见场景

注意：金管局对资助房屋的压力测试要求与私楼一致，但部分银行对居屋会额外要求「家庭总月入」而非单人月入计算。以官方最新公布为准。

五、估价流程与”估价不足”的应对

1. 标准流程

1. 提交按揭申请（连同临时买卖合约、收入证明、住址证明）
2. 银行派估价师上门或参考同区成交
3. 银行回函”正式估价”
4. 律师楼办理按揭契
5. 放款

整个流程一般需 2–4 周。

2. 估价不足 5% 内的应对

• 现金补足差价：最直接方案。
• 重新估价：若银行有同区新成交可比，可要求重新审视。
• 换另一家银行：两家估价差距是常见现象。
• 议价：在冷静期内与卖方协商减价。

3. 估价不足超过 10% 的风险

此时已超出首期预算，应优先考虑放弃交易。若坚持入市，将面对以下问题：

• 现金储备被大幅消耗，财务弹性降低；
• 月供占入息比例过高，未来加息周期承压；
• 转手难度上升（绿表与白居二本身流通性较私楼低）。

六、内地买家使用绿表身份的常见误区

由于不少内地新来港人士透过”绿表/白居二”市场买楼，以下几个误区容易踩坑：

1. 以为只要有绿表身份就一定能借到 9 成按揭——实际首期普遍要 4 成起。
2. 忽略「补价」成本——白居二买家若忘记预留补价预算，可能要被迫降价或挞订。
3. 把国内收入直接用作入息证明——多数香港银行对国内收入的接受度仍偏低（除非为受雇于大型国企／上市公司），通常需提供香港本地收入或税单。
4. 以为房委会担保就等于银行必批——房委会担保只是「最后防线」，并不代表银行会自动批足成数。
5. 未做压力测试就签约——临时合约后才发现批不到按揭，损失订金。

七、实操清单：绿表按揭 7 步走

结语

绿表与白居二的入场门槛虽比私楼低，但按揭安排反而更挑剔：首期比例高、压力测试严、银行选择窄、估价常不足。一个看似 300 万港元的居屋单位，实际首期支出可能接近 120 万甚至更多，远高于”打 6 成按揭”的简单算法。

对内地新来港人士而言，建议先做压力测试、再落临时合约，并预留 1.5 倍于预期首期的现金作缓冲。若涉及补价，务必在签约前与银行确认贷款金额是否能覆盖净楼价与补价的总和。

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常见问答

绿表买家买未补价居屋，首期最低要准备几多？

按文章所述，未补价资助房屋在第二市场成交时，按揭成数受金管局与房委会双重规管，银行实操多落在 60%–85%，即首期比例通常由约 15% 起跳，并可因楼龄折损、还款期缩短等因素被进一步抬高。文章明确指出「首期比例更高」「实际首期普遍要 4 成起」。建议以银行最终估价与批核为准，并预留高于预期的现金作缓冲。

白居二同绿表喺按揭安排上有咩唔同？

文章指出，白居二属白表身份，须购入未补价单位并自行向房委会缴付补价，按揭适用一般银行按揭，规则较接近私楼；绿表买家则可购买已补价或未补价居屋，按揭可选用房委会指定的资助房屋按揭计划或一般银行按揭。两者在第二市场成交时，按揭成数同样受双重规管，但白居二需额外预留数十万至百万港元不等的补价预算。

国内收入可唔可以计作香港按揭入息证明？

文章提醒，主流香港银行对国内收入的接受度仍然偏低，除非受雇于大型国企或上市公司，否则通常需要提供香港本地收入或税单作入息证明。建议内地买家在签约前，先向意向银行查询入息文件的认可范围，避免临时合约签定后才发现批不到按揭。

点解银行估价会低过成交价？

文章解释，银行估价通常以同区近期成交及单位状况作基础，常见比成交价低 5%–15%。居屋楼龄越高、还款期越短，银行保守估值的倾向越明显。若估价不足在 5% 以内，可用现金补足差价、要求重新估价、改向另一家银行申请或与卖方议价；若差距超过 10%，文章建议优先考虑放弃交易，以免大幅消耗现金储备。

绿表按揭压力测试同私楼有冇分别？

文章表示，金管局对资助房屋的压力测试要求与私楼一致，皆以现行利率加 3% 模拟加息环境，并要求申请人月供不超过月入 60%。但部分银行会对居屋申请人额外要求以「家庭总月入」而非单人月入计算，具体执行以官方最新公布及各银行内部守则为准。买家应在签临时合约前，先自行模拟压力测试并预留入息空间。

延伸阅读

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