简约公屋装修规定与禁止事项
香港「简约公屋」由 2022 年施政报告提出、2023 年正式启动兴建，目标是在传统公屋供应到位前的过渡期内，以装配式建筑（MiC）方式快速增加约 30,000 个单位，租给轮候公屋三年或以上的申请人。首批项目于 2024 年至 2025 年陆续落成，截至 2026 年中已有多个项目接受申请与入伙。
简约公屋租金约为同区传统公屋的 90% 左右，且不设「富户政策」、不审查入息资产上限，门槛较传统公屋低；但在租约条款上，它属于房屋局辖下的暂住设施，而非《房屋条例》定义的「公屋」。这一身份差异直接决定了装修权限：业主是政府，住户只有使用权，单位交付时的间隔、墙身、地台、电器、消防装置均属政府资产。
理解这条界线，是看完本文之后你应该带走的核心结论。
一、房屋属性先分清：简约公屋 vs 传统公屋
很多人会把简约公屋当成「平价公屋」看待，但两者的法律框架和租约权责并不相同。
| 维度 | 简约公屋 | 传统公屋 |
|---|---|---|
| 法理基础 | 政府暂住设施（行政安排） | 《房屋条例》下的公屋 |
| 入住资格 | 轮候公屋 ≥3 年、符合基本入息资产 | 轮候册申请人、通过入息资产审查 |
| 租金水平 | 约同区传统公屋 90% | 按入息与差饷折扣计算 |
| 富户政策 | 不适用 | 适用 |
| 居住年期 | 通常 5 年期内（具体以最新公布为准） | 长住，可延续 |
| 装修改动 | 受严格限制（见下文） | 仍有限制，但条款较宽松 |
| 退租验收 | 高标准，损坏需按市价赔偿 | 依《公屋住户手册》标准 |
简单记：简约公屋更像「政府提供的标准化宿舍」，单位里几乎一切都是「用完要还」的政府财物。
二、可以做的事：住户的有限自主权
虽然改动空间小，住户仍然可以做以下几类操作，无需事先申请房屋局批准：
1. 软装与可拆卸布置
- 自购家具、家电、床褥、窗帘、灯具（落地或夹款式，不影响墙身）
- 地毯、防滑垫、隔音垫
- 挂钩、吸盘式置物架、无痕胶贴的装饰画框
- 自行添置的收纳柜（须放稳、不得固定于墙身）
2. 电器小范围安装
- 自购冷气机须由房屋局指定承办商安装，费用自负
- 自购洗衣机、雪柜、微波炉等独立式电器，可自由摆放
3. 个人清洁与卫生
- 自行清理单位、消毒、通风
- 自行更换灯泡、电池等耗材
4. 合规的小型加装
- 经房屋局事前书面批准的窗花、晾衣架等，须由指定承办商施工
关键判断标准：是否「可复原」「不留痕迹」「不涉及结构」。凡是不能在退租时 100% 复原到交付原貌的动作，都视为改动，需要事先申请。
三、禁止事项：这些动作千万别做
以下事项属明确禁止，违反可能导致警告、扣押金，甚至终止租约。
1. 结构与间隔类（绝对禁止）
- 凿墙、打钉、安装膨胀螺丝：MiC 单位墙身多为预制组件，受力点有限，凿穿可能破坏防水层与隔音结构
- 拆除或移动非承重间墙：简约公屋的「开放式」间隔是预先设计好的，不得自行加墙或拆墙
- 更改房门位置或门向：影响消防通道与紧急疏散路径
- 改动窗门、封窗、拆窗：涉及《建筑物条例》
2. 固定装置与表面处理（绝对禁止）
- 自行髹油、贴墙纸、铺墙贴：单位交付时已是标准饰面，任何覆盖层在退租时都要铲除重铺，费用由住户承担
- 自行铺地砖、贴地胶、做地台：地台下方走水电管线，擅自改动有触电、漏水风险
- 更换或拆除原有厨柜、洗手盆、龙头、花洒：均为政府资产
- 改动插座、灯位、掣箱、电线：必须由注册电工处理，且需事前申请
3. 防水与排污（绝对禁止）
- 自行封胶、涂防水层、改动地台去水：MiC 单位的防水层是工厂预制，现场二次施工难以达到原有标准
- 改动排污管、粪管：一旦堵塞或渗漏，整层受影响
- 加装或改动厨房设备（如嵌入式煮食炉、抽油烟机需接驳排气管）：涉及气体安全
4. 消防与逃生（绝对禁止）
- 遮挡或拆除烟雾探测器、洒水系统喷头
- 阻塞走火通道、公共走廊、防火门
- 在单位内储存易燃易爆物品、过量压缩气罐
- 改装电气线路增加大功率电器（如即热式电热水器、大型电暖炉）导致跳闸或火警
5. 加建与外置物（绝对禁止）
- 在窗外加装晒衣架、花架、网兜、招牌：影响外立面统一与高空安全
- 占用走廊、楼梯、天台、消防通道摆放私人物品
- 自行搭建阁楼、储物棚、晾衣棚
6. 转让与转租（绝对禁止）
- 转租、分租、借住予非租约人士超过指定日数（通常为 14 日）
- 将单位用作商业用途、货仓、宿舍以外用途
- 私下交换单位
四、退租验收：押金能否拿回的关键
简约公屋通常设有约两个月租金等值的按金（具体以最新公布为准），退租时由房屋局逐项验收。以下为常见扣分项：
| 验收项目 | 标准要求 | 常见扣分原因 |
|---|---|---|
| 墙身 | 无钉孔、无刮痕、无污渍、可保留原色 | 自行贴墙纸、挂重物留痕、儿童涂鸦 |
| 地台 | 无刮痕、无烧痕、无变色 | 拖动家具不留垫、放置炭炉 |
| 厨柜 / 衣柜 | 门铰齐整、五金齐全 | 自拆铰链换抽屉、缺损台面 |
| 电器与灯具 | 全部正常运作 | 自购冷气拆走留下孔洞、灯泡缺失 |
| 浴室 / 厨房防水 | 无渗漏痕迹 | 自行打孔装架致渗水 |
| 窗门玻璃 | 完整无裂痕 | 自贴胶纸留渍、儿童撞裂 |
实用建议：
- 入住当日会同房屋局人员「验楼」，拍下全屋照片影片存证
- 所有改动（即使事前获批）保留单据与施工照片
- 退租前自购清洁剂深度清洁，必要时自费聘请专业清洁
- 自费添置的家电家具可在二手平台放售，搬走前问清楚哪些可以留下抵销损耗
五、常见疑问
Q1：简约公屋可以养宠物吗？ 按目前规定，简约公屋延续传统公屋的宠物政策：可以饲养小型家庭宠物（如猫、狗、雀鸟、观赏鱼），但需遵守《公屋住户手册》中关于噪音、卫生、邻居投诉的处理要求；具攻击性犬种及大型犬（以政府最新公布为准）通常不获允许。
Q2：可以在墙身贴挂钩挂画吗？ 建议使用无痕胶贴或吸盘式挂钩，并在退租前清除残胶。3M 等品牌的无痕产品在香港潮湿气候下表现较好，但仍需定期检查是否脱落。若需挂重型画框或层板，应先向房屋局申请由指定承办商施工。
Q3：简约公屋期满后，可以转到传统公屋吗？ 简约公屋租约期满时，住户可选择：申请传统公屋（须重新符合入息资产审查）、继续轮候、或迁出。以最新房屋局公布为准。
Q4：可以装冷气吗？ 可以，需自行购买并由房屋局指定承办商安装，费用自负。安装位置通常预先留有窗口位与电源点，住户不得擅自在外墙钻孔。
六、给住户的行动清单
入住简约公屋前，请把以下事项记下：
- 入住当日：与房屋局人员一同验楼，全程拍照影片
- 签租约前：详细阅读「住户手册」中的装修条款
- 添置家具：优先选择轻便可移动款式，避免大型固定家具
- 想改动：先拍照记录 + 联络屋邨办事处书面申请，不要先斩后奏
- 退租前：预留两至三周作清洁与还原，预约管理处作预验
- 遇到漏水、跳闸、电器故障：第一时间通知管理处，不要自行拆修
简约公屋的本质是「过渡居住方案」，最大化保留政府资产的复用价值才是制度设计的出发点。理解这一点，住户就能在有限的自主空间里住得舒服、退得干净。
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常见问答
简约公屋与传统公屋到底差在哪里，为什么不能直接当公屋看待？
两者的法律框架不同：传统公屋依据《房屋条例》出租，住户享有较完整的租约权益；简约公屋则是房屋局辖下的「暂住设施」，本质是行政安排，业主是政府，住户只有使用权。这一身份差异直接影响装修权限——传统公屋虽也有限制，但条款相对宽松；简约公屋则因为单位采用装配式建筑（MiC）、墙身与地台均为预制组件，几乎所有固定改动都被视为损害政府资产。
入住简约公屋后，墙身、地台、厨房这些地方哪些动作是绝对不能做的？
凿墙、打膨胀螺丝、自行髹油、贴墙纸、铺地砖、贴地胶、做地台、更换原有厨柜洗手盆龙头、改动插座灯位电线、封胶改防水层、改动排污管等，全部属于明确禁止事项。原因在于 MiC 单位的墙身受力点有限、地台下走水电管线、防水层为工厂预制，现场二次施工难以恢复原有标准，违规可能需按市价赔偿，严重者会被扣押金或终止租约。
入住简约公屋后，想挂画、装冷气、买洗衣机这类事情可以直接做吗？
挂钩建议使用无痕胶贴或吸盘式，并在退租前清除残胶；冷气可以装，但须自购并由房屋局指定承办商安装，住户不得擅自在外墙钻孔；落地或夹式灯具、床褥、窗帘、地毯、独立式洗衣机、雪柜、微波炉等可自由摆放。判断标准只有一条：能否在退租时 100% 复原到交付原貌，能复原则可做，不能复原则需事先书面申请。
简约公屋退租时押金怎么算，哪些情况会被扣钱？
简约公屋通常设有约两个月租金等值的按金，具体金额以最新公布为准。退租时房屋局会逐项验收，常见扣分项包括：墙身留有钉孔刮痕污渍或被墙纸覆盖、地台有刮痕烧痕变色、厨柜衣柜门铰五金缺失、自购冷气拆走留下孔洞、浴室厨房有渗水痕迹、窗门玻璃破裂或留胶渍等。建议入住当日会同房屋局人员验楼并全程拍照影片存证，退租前预留两至三周做深度清洁与还原。
简约公屋期满后，可以直接转到传统公屋吗？
租约期满时，住户一般有几个选择：申请传统公屋（须重新通过入息资产审查）、继续在公屋轮候册等候、或迁出政府资助房屋体系。由于简约公屋本身不设入息资产审查、期满后政策可能调整，是否能无缝衔接、能否保留轮候资格等具体安排，以房屋局最新公布为准。