简约公屋负担能力测试算式
简约公屋是香港特区政府2022年《施政报告》提出、2024年起陆续入伙的过渡性住屋项目，由港铁沿线及市区闲置土地以「组装合成」建筑法（MiC）兴建，目标是缩短公屋轮候时间。截至2026年中，全港已有多个项目落成并接受申请。
与新公屋一样，简约公屋设有明确的入息及资产限额——即俗称的「负担能力测试」（Affordability Test）。未通过测试者即使在轮候册登记，亦不会被编配单位。本文逐项拆解官方公布的算式结构与申请须知，方便读者自行评估。
所有具体限额数字以房屋署及简约公屋专网最新公布为准，本文算式逻辑保持稳定，数字则随年度检讨更新。
一、负担能力测试的两道关卡
简约公屋申请须同时通过：
- 入息限额：家庭总月入不得高于上限，亦不得低于下限（防止「高薪申请公屋」滥用资源）；
- 资产限额：家庭总资产净值不得高于上限，扣除自住物业后计算。
两道关卡任何一项不达标，申请即被拒绝，没有酌情空间。
二、入息限额算式
1. 计算「家庭总月入」
家庭总月入 = 所有家庭成员在港全职受雇收入、自雇净收入、退休金、长期赡养费等之总和，再除以 12（或直接按月填报）。
- 全日制学生、纯领取政府综合社会保障援助（综援）之成员收入一般不计入；
- 非全职或短期合约工作，房屋署通常按实际入息申报，不会自动按最低工资折算；
- 花红、佣金、年终奖赏等非固定收入，可按过去 6 个月平均值计算。
2. 上下限对照
简约公屋入息限额按家庭人数分级，大约沿用新公屋的上下限结构（实际以官方公布为准）：
| 家庭人数 | 入息下限（约） | 入息上限（约） |
|---|---|---|
| 1 人 | HK$12,000 | HK$14,000 |
| 2 人 | HK$19,000 | HK$23,000 |
| 3 人 | HK$24,000 | HK$32,000 |
| 4 人 | HK$30,000 | HK$41,000 |
| 5 人 | HK$36,000 | HK$49,000 |
| 6 人 | HK$42,000 | HK$56,000 |
解读：上限设定大致对应同类型家庭收入中位数的某个百分比，目标是优先协助「夹心层」；下限则防止高收入人士占用公共资源。
3. 举例说明
一个 4 人家庭（父母 + 两名子女）：
- 父亲月入 HK$22,000，母亲月入 HK$11,000 → 家庭总月入 HK$33,000；
- HK$33,000 落在 4 人组别区间（HK$30,000–HK$41,000），通过入息测试。
若父亲月入 HK$45,000，即使母亲无收入，家庭总月入已超过 4 人上限，入息测试不通过，整份申请会被退回。
三、资产限额算式
1. 计算「家庭总资产净值」
家庭总资产净值 = 家庭成员名下所有资产之和，扣除本港自住物业价值及相关按揭未偿还余额。
常见纳入项目：
- 银行存款、现金、定期存款
- 股票、债券、基金、保险现金价值
- 海外物业、商铺、车位
- 公司股权（按持股比例计算净资产）
- 车辆（一般按市值计算）
扣除项目：
- 本港自住物业（不论是否供满）
- 强积金（MPF）强制性供款累积权益一般不计入
- 伤残津贴等政府发放的特定补助
2. 资产上限对照
| 家庭人数 | 资产净值上限（约） |
|---|---|
| 1 人 | HK$290,000 |
| 2 人 | HK$400,000 |
| 3 人 | HK$540,000 |
| 4 人 | HK$680,000 |
| 5 人 | HK$810,000 |
| 6 人 | HK$930,000 |
资产限额同样每年检讨，2026 年最新数字以房屋署最新公布为准。
3. 关键提示
- 资产按申请日的市值计算，非历史买入价；
- 联名物业：只计算申请人及家庭成员名下份额；
- 海外资产必须申报，隐瞒会被取消资格甚至追究法律责任；
- 现金赠与：若在申请前 24 个月内接受他人馈赠，可能被视作「故意转移资产」而失效。
五、「富户政策」与申报义务
虽然简约公屋是过渡性房屋，但租户仍须遵守与新公屋类似的申报制度：
- 每两年申报一次入息及资产；
- 家庭状况变动（出生、死亡、婚姻、迁出）须在 一个月内 通知房屋署；
- 若家庭入息或资产已超标但仍不申报，可能被要求缴付市值租金甚至终止租约。
简约公屋住户不可同时享用其他房屋资助（例如居屋资助或房协资助），双重享用一经查实，须退还相关利益。
六、常见误区与拒签雷区
| 误区 | 实际情况 |
|---|---|
| 「有轮候册编号就一定分到屋」 | 须通过负担能力测试才会正式编配 |
| 「总收入不超上限即可」 | 须同时满足下限要求，过低收入亦不合资格 |
| 「自住物业价值不计入」 | 仅本港自住物业可扣减；海外物业、车位、商铺全数计入 |
| 「强积金会拉高资产」 | 强制性 MPF 权益一般不计入资产 |
| 「临时转移资金没问题」 | 申请前 24 个月内的可疑转移可被追溯撤销 |
| 「以个人名义申请可避开家人收入」 | 已婚即以家庭为单位，除非配偶属特定豁免类别 |
七、申请前的自我评估清单
递交申请前，建议逐项核对：
- ☐ 家庭人数是否符合「核心家庭」定义（夫妻、亲子、兄弟姊妹等）；
- ☐ 所有家庭成员入息已完整申报；
- ☐ 资产申报已涵盖本港及海外账户；
- ☐ 自住物业的市值估算有最近 6 个月参考依据；
- ☐ 过去 24 个月无重大资产转移；
- ☐ 申请表格上的家庭成员资料与身份证/关系证明文件一致。
简约公屋为等候公屋编配的市民提供了一条短周期的过渡路径，但其门槛同样严谨。理解负担能力测试的入息与资产算式，是评估自身是否合资格的第一步；至于租金水平、屋苑分布、申请流程细节，香港大全 整理了更多香港住屋、签证、税务与生活资讯，欢迎前往查阅。
常见问答
内地的花红、佣金、年终奖赏在港申报简约公屋时如何处理？
按房屋署的一般做法，申请人可将过去 6 个月的花红、佣金、年终奖赏等非固定收入取平均值，再计入家庭总月入分母 12 个月一并计算。具体折算周期与认可文件，以简约公屋专网及房屋署最新公布为准。
已婚人士是否可以单方面以个人名义申请简约公屋？
一般不可以。已婚申请人原则上以「家庭」为单位计算，配偶的入息与资产须合并申报；若配偶属特定豁免类别（例如长期不在港、已分居并具备法律证明文件等），则需提交相关证明，具体豁免条件以官方公布为准。
内地名下的房产、海外物业或车位，会否被纳入资产计算？
会。文章明确指出，仅本港自住物业可从家庭总资产净值中扣减；海外物业、商铺、车位、公司股权等均须按市值计入资产。海外资产若未申报，一经查实可被取消资格，故建议申请前如实填报并保留估值参考。
强积金（MPF）强制性供款的累积权益，会否拉高资产上限导致申请被拒？
通常不会。文章列明，强积金强制性供款的累积权益一般不计入家庭总资产净值；惟自愿性供款部分及可提取现金价值的保险产品，仍可能纳入资产计算，详情以房屋署最新公布为准。
申请前 24 个月内接受过家人现金赠与，会否影响负担能力测试？
有机会受影响。文章提示，若在申请前 24 个月内接受他人馈赠，有可能被视为「故意转移资产」并被追溯撤销申请资格。建议保留赠与背景、款项来源及流向的证明文件，以便房屋署核查时作出合理解释。