居屋2026新盘名单与售价预览
香港房屋委员会（房委会）资助出售单位（即俗称的”居屋”），向来是港人上车的主要途径之一。2026年度的居屋销售计划共推出多个新盘，分布于市区、扩展市区以至新界不同区域。本文整理已公布与待公布项目的预计售价、关键申请日期与申请资格门槛，供有意申请的朋友作参考之用。所有具体数字以房委会官方最新公布为准。
居屋定价机制：居屋售价以市值折扣计算，折扣率通常落在 30%–50% 之间，等同于以约五至七折买入。换算下来，资助单位的售价通常落在同区私楼市价的六至七成水平，但因项目而异。
一、2026年居屋新盘名单（暂定）
以下是综合房委会近年推售节奏、卖地记录及已公布资料整理的暂定名单。需留意，部分项目仍处于筹备阶段，最终发售项目与售价以房委会正式公布为准。
| 项目名称 | 所在区域 | 预计单位数目 | 折扣率（暂定） | 参考售价区间 |
|---|---|---|---|---|
| 启德 2A 区 1 号地盘 | 九龙市区 | 约 1,800 | 约 40% | 约 250 万–450 万港元 |
| 安达臣道 R2-2 号地盘 | 观塘扩展市区 | 约 1,400 | 约 35% | 约 200 万–380 万港元 |
| 粉岭第 49 区 | 新界北 | 约 1,100 | 约 45% | 约 150 万–280 万港元 |
| 屯门第 54 区 2 期 | 新界西 | 约 900 | 约 45% | 约 180 万–330 万港元 |
| 东涌第 106 区 | 离岛 | 约 1,000 | 约 50% | 约 170 万–300 万港元 |
注：以上折扣率为参考估算，房委会将于每次推售前公布最终折扣率与售价表；不同地盘因位置、市场估值与单位类型差异，折扣幅度并不一致。
二、各区项目亮点速览
1. 启德 2A 区——市区大盘、配套成熟
启德发展区近年落成大量住宅与商业项目，地铁启德站与宋皇台站直达港岛东与九龙核心地带。项目邻近启德体育园与启德邮轮码头，区内设有公共图书馆与公共诊所。
- 卖点：市区地段、地铁接驳、生活配套完善
- 目标买家：重视交通便利与生活质素的小家庭、换楼客
2. 安达臣道——扩展市区，跨阶层选择
位于观塘安达臣道石矿场用地发展区，属扩展市区范围，未来有新建道路接驳秀茂坪与将军澳。项目单位数目较多，提供开放式至三房户型。
- 卖点：单位选择多、邻近观塘市区
- 目标买家：首次置业人士、预算有限的年轻家庭
3. 粉岭第 49 区——新界北价格较易上车
位于粉岭皇后山一带，邻近公共屋邨与港铁粉岭站。生活配套成熟，但通勤市区时间较长。
- 卖点：售价门槛相对较低、上车容易
- 目标买家：预算紧张、不介意远距通勤的买家
4. 屯门第 54 区——新界西中价位
位于屯门扫管笏一带，邻近黄金海岸与多间国际学校。居住环境较佳，适合注重生活空间的家庭。
- 卖点：单位面积较大、邻近海滩
- 目标买家：重视居住空间的换楼客
5. 东涌第 106 区——离岛区上车盘
位于东涌新填海区，邻近港铁东涌站与东涌东站。机铁直达香港站，交通尚算便捷。
- 卖点：未来有港铁东涌东站启用、发展潜力受关注
- 目标买家：长线持有、首次置业的年轻买家
三、2026年关键日期与申请流程
居屋每年通常分两至三轮推售。2026年度预期时间表如下（暂定）：
| 阶段 | 时间（暂定） | 内容 |
|---|---|---|
| 第一轮接受申请 | 2026 年第一季 | 新盘资料公布、开始接受申请表 |
| 搅珠 | 2026 年第二季 | 按号码定优先次序 |
| 拣楼 | 2026 年第三季起 | 获邀申请人拣楼与签契 |
申请资格核心门槛：
- 年龄：申请时年满 18 岁
- 入息限额：单身人士月入上限约 3.3 万港元；家庭月入上限约 6.6 万港元（以房委会公布为准）
- 资产限额：单身人士资产上限约 85 万港元；家庭资产上限约 170 万港元
- 居港年期：申请前 24 个月内在港连续居住
- 物业持有限制：申请时及申请前 24 个月内并无拥有任何住宅物业
注意事项：
- 居屋申请人同时可参加”白居二”计划（即白表居屋第二市场计划），获取在未补价居屋二手市场选购单位的资格
- 绿表申请人（公屋租户或经核实资格者）通常享有较高优先次序
- 重复申请或隐瞒资产会被取消资格并承担法律责任
四、售价与折扣：怎么计算才合理？
居屋售价以”评估市值 ×（1 - 折扣率）”计算。折扣率由房委会委托独立测量师按地盘位置、景观、交通、生活配套、未来供应等多重因素评估。
评估市值的影响因素：
- 同区近期私楼成交
- 地段成熟度（市区 / 扩展市区 / 新界 / 离岛）
- 未来规划与基建落成时间
- 单位朝向、楼层与景观差异
实际折扣与”表面上”的折扣并不等同：折扣率高的项目，评估市值也可能较低；反之折扣率低的项目，地段优势可能拉高最终售价。因此不能单看折扣率判断”抵唔抵”，需同时比较最终定价与同区私楼市价。
五、申请前应准备什么？
文件清单
- 香港身份证副本
- 收入证明（粮单、税务文件、雇主证明信）
- 银行月结单（资产证明）
- 住址证明
- 婚姻状况证明（如适用）
- 受养人资料（如适用）
财务预备
- 计算自身入息与资产是否符合限额
- 准备首期资金（一般为首期 10%，余款可申请按揭）
- 居屋按揭通常可承造高达九成（视乎供款年期与入息比率）
- 提前向银行或香港按证保险有限公司查询按揭预审
心理预备
- 居屋属”资助出售单位”，设有转让限制（一般须先向房委会补价，方可在公开市场自由转售）
- 拣楼次序由搅珠结果决定，并非先到先得
- 如未能拣到心仪单位，可申请下一轮推售
六、绿表、白表分别是什么？
| 类别 | 适用对象 | 优先次序 |
|---|---|---|
| 绿表 | 公屋租户、经核实资格入住过渡房屋者 | 较高 |
| 白表 | 符合入息及资产限额的非公屋住户 | 一般 |
绿表与白表可同时申请多个新盘，分配比例通常为绿表 40%、白表 60%（以房委会公布为准）。两个组别分开搅珠、独立拣楼，互不影响拣楼机会。
七、值得关注的注意事项
- 查册与查契：拣楼前应先查阅项目公契，了解管理费、维修基金与公用设施使用规则
- 按揭安排：居屋可承造九成按揭，但按揭年期最长一般不超过 30 年，且须通过压力测试
- 补价机制：居屋未补价前不可在公开市场出售，补价金额以当时市值差额按指定比例计算
- 转让限制：一般须住满若干年（如五年）并缴付补价后方可在公开市场放售
- 地契与用途限制：部分居屋地盘设有”居屋专用”地契条款，买入前应细阅
结语
2026年居屋新盘分布广泛，由市区启德到新界粉岭、离岛东涌，均提供不同价位与户型的上车选择。申请前宜详细评估自身入息与资产状况、了解各区配套与通勤时间，并预先准备所需文件与首期资金。房委会每年都会在正式推售前公布详细资料，建议持续留意官方消息。
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常见问答
2026年居屋新盘有哪些项目?分别在哪里?
根据文章整理的暂定名单,2026年居屋新盘涵盖五个项目,包括九龙市区的启德2A区1号地盘、观塘扩展市区的安达臣道R2-2号地盘、新界北的粉岭第49区、新界西的屯门第54区2期,以及离岛的东涌第106区。不同区域在交通配套、通勤时间与生活环境方面各有特点,适合不同需求的买家。具体推售项目以房委会正式公布为准。
居屋折扣率是怎么计算的?为什么不同项目折扣不同?
居屋售价以”评估市值 ×(1 - 折扣率)”计算,折扣率通常落在30%–50%之间,等同以约五至七折买入。折扣率由房委会委托独立测量师按地盘位置、景观、交通、生活配套及未来供应等多重因素评估,因此不同地盘的折扣幅度并不一致。需注意,折扣率高的项目,评估市值也可能较低,不能单看折扣率判断是否划算,应同时比较最终定价与同区私楼市价。
申请居屋需要符合什么资格?入息和资产限额是多少?
申请人需年满18岁,并在申请前24个月内在港连续居住,同时不得拥有任何住宅物业。单身人士月入上限约3.3万港元、资产上限约85万港元;家庭月入上限约6.6万港元、资产上限约170万港元。居港年期及物业持有状况同样以申请时及申请前24个月为计算基准。具体限额以房委会最新公布为准。
绿表和白表有什么区别?哪个更容易拣到楼?
绿表适用于公屋租户及经核实入住过渡房屋的人士,拣楼优先次序较高;白表适用于符合入息及资产限额的非公屋住户。绿表与白表分开搅珠、独立拣楼,分配比例通常为绿表40%、白表60%。两个组别互不影响拣楼机会,但绿表整体拣楼次序较前,实际拣楼机会仍视乎每期推售的申请情况而定。
居屋可以申请几成按揭?转售有什么限制?
居屋按揭通常可承造高达九成,但按揭年期最长一般不超过30年,且须通过压力测试。居屋属资助出售单位,设有转让限制,一般须先向房委会缴付补价,方可在公开市场自由转售;同时设有居住年限要求。补价金额以当时市值差额按指定比例计算,建议申请前向银行或香港按证保险有限公司查询按揭预审,并细阅项目地契与公契条款。