2026 香港简约公屋入息及资产限额详解
香港简约公屋（Simple Public Housing）由房屋局主导规划，自2024年起分阶段落成，目标在2027至2028年度提供约三万个单位。与传统公屋不同，简约公屋采用「组装合成」建筑法（MiC），由特区政府拨款兴建、香港房屋协会（房协）负责管理，专门接收已在传统公屋轮候册登记满三年的申请人，用以缩短基层家庭的等候时间。
但入息及资产限额是很多读者感到困惑的一环：简约公屋的限额究竟与公屋一致，还是另有标准？本文逐项拆解。
一、简约公屋的核心定位
简约公屋并非「公屋简易版」，而是一项独立的过渡性住屋安排。理解以下三点，有助于避免混淆：
- 建造主体：香港特区政府（房屋局）负责选址、拨款与监督
- 营运机构：香港房屋协会负责日常管理与租约执行
- 申请对象：须为公屋轮候册申请人，并已在轮候册上等候满三年（一般申请人）或两年（长者／残疾等优先类别）
因此，入息与资产限额的计算基础与传统公屋相同，但具体的入息水平与年度调整，仍以房屋局最新公布的「公屋入息及资产限额」为准，简约公屋沿用同一标准。
二、2026 年公屋入息限额（适用简约公屋）
下表整理了 2026 年度（以最新公布为准）的入息上限，按家庭人数分级，单位为港币。
| 家庭人数 | 每月入息限额（港币） |
|---|---|
| 1 人 | 约 12,940 |
| 2 人 | 约 20,470 |
| 3 人 | 约 26,690 |
| 4 人 | 约 31,830 |
| 5 人 | 约 39,250 |
| 6 人 | 约 44,950 |
| 7 人 | 约 51,310 |
| 8 人 | 约 56,860 |
| 9 人 | 约 62,870 |
| 10 人及以上 | 约 68,500 |
提示：上述数值为参考基线，每年会按通胀与公共开支调整，实际申请以房屋局/房协最新公布为准。
入息计算要点
- 以家庭为单位：包括申请人、配偶、未成年子女，以及父母年满 60 岁或属受养人。
- 税前口径：以扣除强积金（MPF）强制性供款后的「入息净额」计算。
- 海外收入同样计算：海外薪金、自雇利润、租金收入等均须申报。
- 豁免项目：年满 60 岁以上长者的同住亲属，其入息可不计入；伤残津贴亦可获豁免部分。
三、2026 年公屋资产限额（适用简约公屋）
资产上限并非以现金计算，而是以资产净值（即扣除未偿还债务后）作准，且涵盖范围广泛。
| 家庭人数 | 资产净值上限（港币） |
|---|---|
| 1 人 | 约 256,000 |
| 2 人 | 约 354,000 |
| 3 人 | 约 487,000 |
| 4 人 | 约 580,000 |
| 5 人 | 约 679,000 |
| 6 人 | 约 760,000 |
| 7 人 | 约 832,000 |
| 8 人 | 约 893,000 |
| 9 人 | 约 947,000 |
| 10 人及以上 | 约 1,000,000 |
资产审查覆盖范围
- 不动产：包括香港境内外的住宅、商铺、车位、土地，按物业市值评估；若属自住物业，且市值不超过相应家庭人数上限的某个倍数（一般约 74 倍），可获部分豁免。
- 金融资产：银行存款、股票、基金、债券、保险现金价值、加密资产等。
- 车辆：私家车按折旧后净值计算；商用车辆一般不计入。
- 业务权益：自雇人士持有的公司股份、合伙权益。
重要原则
- 审查时点：以申请日的资产状况为准，临时转赠或抛售股票以图「降资产」会被识别并影响资格。
- 共同申报：家庭成员名下的资产全部纳入合并计算。
- 宽限期：一般不设追溯期，但需保留三年内的资产变化证明。
四、入息 vs 资产：两项门槛的关系
很多申请人误以为只要收入低于入息限额便「稳入」，其实两项门槛必须同时符合。常见的「高分低资」或「低分高资」家庭，都会因某一项超标而被拒。
举例说明
- 家庭 A：4 人家庭，月入港币 28,000（低于 31,830 上限 ✅），但持有市值港币 600 万的自住物业，资产远超 580,000 上限 ❌ → 不符合资格。
- 家庭 B：3 人家庭，月入港币 30,000（高于 26,690 上限 ❌），但资产低于 487,000 ✅ → 仍不符合资格。
- 家庭 C：5 人家庭，月入港币 35,000（低于 39,250 ✅），资产约港币 600,000（低于 679,000 ✅）→ 两项均符合，可进入下一轮审查。
五、申请流程（简约公屋专项）
简约公屋采用「邀请制」而非公开接受申请：
- 在公屋轮候册登记：申请人须已登记公屋并等候满三年（长者/残疾类别两年）。
- 房协发出邀请信：按区域与单位落成进度，分批向合资格申请人发出邀请。
- 入息及资产申报：收到邀请后，在指定期限内递交详尽资料，包括银行月结单、税单、强积金纪录等。
- 实地审查：房协职员可能进行家访，核实居住状况与申报资料。
- 配屋与签约：通过审查后，申请人须在指定日期内接受配屋安排，并签订为期不少于两年的租约。
租金水平
简约公屋租金约为同区传统公屋的 约 90%（即九折水平），部分项目以「单位定额租金」计算，不与入息挂钩。换言之，无论家庭收入多寡，符合资格者缴付的租金一致，这有别于传统公屋的「按入息比例租金」机制。
六、常见被拒原因清单
为帮助读者避开雷区，以下是房协审批过程中常见的拒绝原因：
- 漏报海外银行账户或海外物业
- 自雇人士未能提交完整商业登记证与利得税报税表
- 与家人分户以图降低资产，但被查出发放赡养费或共同持有物业
- 车辆登记人为申请人但市值计算未扣减按揭余额
- 提交资料日期已过房协发出的邀请函所列明期限
- 资产审查期内有大额「非常规支出」，但用途难以解释
七、与传统公屋的差异对照
| 维度 | 传统公屋 | 简约公屋 |
|---|---|---|
| 兴建主体 | 香港房屋委员会 | 香港特区政府（房屋局） |
| 管理机构 | 房委会 | 房协 |
| 申请资格 | 公屋轮候册登记满 1 年起可申请配屋 | 公屋轮候册登记满 3 年（长者/残疾 2 年） |
| 单位类型 | 永久屋邨 | 组装合成（MiC）临时过渡屋邨 |
| 租期 | 一般无固定期限 | 不少于两年（视项目而定） |
| 租金机制 | 按入息比例（一般 10%-18.5%） | 定额租金（约同区公屋九折） |
| 入息限额 | 按年度调整 | 沿用同一限额 |
| 资产限额 | 按年度调整 | 沿用同一限额 |
八、给内地新来港人士的温馨提示
对于刚抵港、尚未在公屋轮候册登记的内地新来港人士：
- 轮候时间不短：传统公屋平均等候时间约 5 至 6 年，简约公屋必须先在轮候册上「排满」才有资格获邀请。
- 资产定义广泛：内地持有物业同样计入资产净值。
- 跨境入息：在内地的工作收入、退休金、社保转移收入均须如实申报。
- 家庭组合稳定：若家庭成员分处两地，合并入息与资产的计算会更复杂，建议提前规划。
结语
简约公屋是香港房屋政策中一项过渡性、试验性安排，透过「装配式建筑」+「邀请制」+「较短等候期」的组合，尝试缓解基层住屋压力。能否受惠，关键仍取决于入息与资产这两道硬性门槛。
本文所列具体限额为参考基线，每年可能调整，实际申请以房屋局与房协最新公布为准。如需了解香港公屋轮候册申请流程、长者优先配屋计划、绿表/白表资格差异，或其他与房屋相关的政策与生活资讯，欢迎浏览 香港大全 的更多香港全方位指南。
常见问答
简约公屋与香港公屋是同一回事吗？入息限额是否相同？
不是同一计划。简约公屋由特区政府（房屋局）拨款兴建、香港房屋协会管理，采用「组装合成」建筑法，属于独立的过渡性屋邨；传统公屋则由香港房屋委员会管理。两者入息与资产限额沿用同一套标准，按房屋局最新公布的「公屋入息及资产限额」为准。
在公屋轮候册上已登记多久才能收到简约公屋邀请？
一般申请人须已在公屋轮候册登记满三年，长者、残疾或其他优先类别申请人等候满两年即可。简约公屋采用「邀请制」，由房协按区域与单位落成进度，分批向合资格轮候册申请人发出邀请信，并非公开接受申请。
内地持有的物业和银行账户，会否计入香港简约公屋的资产审查？
会。文章明确指出，资产审查覆盖香港境内外的住宅、商铺、车位、土地，以及海外银行存款、股票、保险现金价值等，均须按市值或净值合并计算。临时转赠亲属或抛售股票以图「降资产」会被识别并影响资格，跨境资产与入息均须如实申报。
简约公屋的租金是按入息比例计算，还是固定金额？
简约公屋采用「单位定额租金」机制，约为同区传统公屋租金的九折，且不与家庭入息挂钩。这与传统公屋按入息比例（约 10%–18.5%）计算租金的方式有所不同，符合资格的申请人缴付的租金水平一致。
简约公屋的租约期限是多久？与传统公屋有何区别？
简约公屋租约一般不少于两年，属于过渡性安排；传统公屋一般无固定期限，可长期居住。此外，简约公屋以「组装合成」方式兴建，单位类型属临时过渡屋邨，与传统永久屋邨在建筑形态和存续时间上有所区别，具体租期以个别项目的房协安排为准。