白居二申请资格与按揭要点
白表居屋第二市场计划（White Form Secondary Market Scheme，俗称”白居二”）是香港房屋委员会推出的一项资助房屋流转机制。持有白居二资格证的买家，可在未补地价的居屋第二市场（俗称”居二市场”）拣选二手居屋，享有与一手居屋类似的折扣优惠，却免去新楼盘的入伙等待。
简单说：一手居屋是买新建单位，白居二是买二手未补地价单位。 两者均受房屋委员会资助，业主均需补地价后始能在公开市场自由转售。本文聚焦白居二的申请门槛与按揭实务，帮助有意入市的家庭理清脉络。
一、白居二是什么？定位与价值
白居二的历史可追溯至2018年，目的是为未认购到新居屋、但同样符合白表资格的家庭，开辟二手资助房屋的购置通道。每年配额约 2500 个（与每年居屋销售计划配额分属不同范畴），由房委会按轮候与抽签方式分配。
核心特征：
- 免补地价：买家无需向政府缴付差额地价即可购入居屋单位，仅按业主原买入价（折扣价）成交
- 免入伙期：单位已落成、即买即住，无须等待建筑期
- 免抽新楼：未中签一手居屋者，可凭白居二资格在二手市场寻找房源
- 可同步抽新楼：白居二申请人可同时参加居屋及绿表置居计划（绿置居）的搅珠，相当于”两手准备”
对预算有限但希望锁定资助房屋的家庭而言，白居二是上车资助房屋的另一扇门，但限制条款亦需仔细评估。
二、申请资格：谁能申请？
白居二采用”白表”申请机制，意思是不论是否公屋轮候人士，只要符合白表收入及资产限额均可申请。以下为核心条件：
1. 申请人基本要求
- 年满 18 岁
- 必须是香港居民（一般要求永久性居民，非永久居民须符合特定条件）
- 申请者与家庭成员不得在香港持有任何住宅物业（以申请截止日为准）
- 整个申请表上所有家庭成员均不得接受任何形式的香港房屋资助
2. 收入与资产限额（白表标准）
白表收入及资产限额每年随居屋白表申请人限额调整，以房委会每次公布的最新数字为准。一般而言：
- 每月家庭入息限额：约在 6 万至 7 万多港元之间（视乎家庭人数）
- 资产限额：约在 130 万至 300 多万港元之间（视乎家庭人数）
实际限额须以官方最新公布为准。紧贴 hkguide.org 房屋政策专页，可获取每年最新数字整理。
3. 家庭成员定义
白居二接受两类申请：
- 一般申请：申请者加上家庭成员（配偶、子女、父母、祖父母、兄弟姐妹等核心亲属）
- 单身申请：仅申请者本人
不论是哪种，已享用房屋资助（如公屋住户、前业主、前公屋申请人）通常会被限制，详细豁免情况以房委会文件为准。
三、申请流程与时间表
白居二每年通常在下半年开放申请，与居屋销售计划重叠或紧接推行。流程大致如下：
- 递交申请：填妥申请表，连同身份证明、收入及资产证明文件递交
- 搅珠与审批：房委会进行抽签并按号码顺序审核
- 发出批准信：获批者获发《白居二购买资格证明书》，有效期通常为 12 个月
- 二手市场选购：在有效期内自行在居二市场物色单位
- 签署临时买卖合约：与业主议价并签订临约
- 申请按揭及成交：向银行或财务机构申请按揭贷款，签署正式买卖合约
关键提示：资格证明书有期限，逾期作废。若期内未能觅得合适单位，须重新申请。建议申请者提前在二手居屋平台了解心仪屋苑与价位分布。
四、按揭要点：白居二与一般私楼有何不同？
按揭是白居二买家最常踩坑的环节。以下从五个维度拆解：
1. 按揭成数与年期
未补地价居屋的按揭受香港金融管理局及房委会双重规管：
- 最高按揭成数：以房屋估价或买卖价较低者为准计算，一般可借 九成至九成半（视乎楼龄、申请人收入、物业估价等）
- 最长还款期：最长 25 年，且需满足”供款年期 + 楼龄 ≤ 一定年限”等条件（具体上限以银行及房委会最新规定为准）
- 压力测试：申请人需通过金管局按揭压力测试（现行标准以官方公布为准）
2. 担保期与房委会角色
与私楼按揭不同，未补地价居屋的按揭贷款通常享有房委会担保。一般而言：
- 房委会提供 30 年（或以官方公布为准）的还款保证期
- 在担保期内，银行批核较宽松、成数较高、压力测试要求相对友善
- 超出担保期后，按揭条款将由银行按私楼标准重新评估，成数可能下调
购买前必须查证单位剩余的房委会担保期，这将直接影响贷款条件。
3. 适用银行与贷款机构
提供未补地价居屋按揭的，并非香港所有银行均可承做。只有参与房委会按揭保证计划的银行（主流银行如汇丰、中银、恒生、渣打等均在其中）才能批出受房委会担保的贷款。申请时务必确认该银行属认可名单内。
4. 估价与按揭差异
二手居屋成交价可能与房委会估价（以补价时的估价计算）或银行估价有差距：
- 若 成交价高于银行估价，按揭贷款额以较低者计算，差额需由买家补足
- 若 成交价低于银行估价，按成交价计算按揭
- 部分买家会预先委托估价师为心仪单位进行估价，避免因估价不足而预备不到首期
5. 业主年龄与贷款年期挂钩
按揭年期一般以 75 减申请人年龄（或银行内部规则）作为最长还款年限。若买家年龄较高，最长还款期会缩短，月供压力随之上升。年轻买家在此环节相对占优。
五、白居二与一手居屋、绿表置居对比
为了让读者清晰区分三种资助房屋入市路径，列表对比如下：
| 维度 | 一手居屋 | 白居二 | 绿表置居 |
|---|---|---|---|
| 房源 | 全新落成单位 | 二手未补地价单位 | 全新落成单位 |
| 申请资格 | 白表 / 绿表 | 白表 | 绿表（公屋住户） |
| 补地价 | 免补（折扣价买入） | 免补（按业主原买入价） | 免补（折扣价买入） |
| 选楼方式 | 抽签 + 选楼 | 自行在二手市场物色 | 抽签 + 选楼 |
| 入伙期 | 须等建筑期 | 即买即住 | 须等建筑期 |
| 转售限制 | 须补地价后公开转让 | 须补地价后公开转让 | 须补地价后公开转让 |
| 按揭条款 | 房委会担保 | 房委会担保（视剩余年期） | 房委会担保 |
| 适合对象 | 不介意等候、追求新楼者 | 急于上车、预算灵活者 | 公屋住户的升级路径 |
六、转售限制与补价机制
白居二买家的转售灵活性低于私楼：
- 公开市场转让：必须在购入后满一定年期（以官方为准），并先向房委会缴付补价（即单位市值与原买入价的差额），始可在公开市场出售
- 居二市场转让：可转售予其他白居二买家或绿表买家（无须补价），但同样受期限约束
- 出租限制：未补地价的居屋单位一般受房屋条例限制，业主不可自由出租（详细豁免条件以官方为准）
若有计划日后换楼，建议入市前先评估补价金额对套现空间的影响。
七、实务建议清单
有意申请白居二的家庭，建议从以下几个步骤入手：
- 持续关注房委会白居二公告：每年配额、申请期、收入限额均可能调整
- 预先整理财务证明：税单、银行月结单、资产申报等文件需提前备妥
- 研究心仪屋苑：二手居屋热门屋苑（如沙田、将军澳、屯门等区域）的成交价、楼龄、剩余担保期需事先摸清
- 请教认可按揭转介：寻找熟悉居屋按揭的中介，可避免递交至不受理白居二的银行
- 计算总持有成本：除首期与按揭外，还需考虑印花税（适用从价印花税或居屋专用税率）、律师费、管理费、维修基金等
- 评估中长期计划：白居二上车后若需换楼，须考虑补价及转让年期限制
白居二是香港资助房屋流转生态中重要的一环，既为中低收入家庭打开二手居屋之门，也保留了与一手居屋类似的转售限制，确保资助资源合理循环。无论最终选择一手居屋、绿置居或白居二，审慎评估个人现金流、还款能力与中长期居住计划，才是上车前最关键的一步。
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常见问答
白居二与一手居屋在按揭成数上差别大吗？
两者均受房委会担保，按揭成数一般可借至九成至九成半，具体视楼龄、估价及申请人收入而定。一手居屋属全新单位，估价相对稳定；白居二属二手单位，成交价若高于银行估价，贷款额会以较低者为准，差额需由买家补足，建议入市前先委托估价。
白居二资格证明书有效期多久？过期怎么办？
资格证明书有效期通常为12个月，逾期作废。若在有效期内未能觅得合适单位，须重新申请。建议申请获批后即在二手居屋平台锁定目标屋苑，并预先与认可按揭转介对接，以免临约前才发现贷款安排未到位。
白居二买家日后想换楼，要先补地价吗？
若计划在公开市场自由出售，须先向房委会缴付补价（即市值与原买入价的差额）；若在居二市场转售予其他白居二或绿表买家，则无须补价，但同样受转让年期约束。补价金额直接影响日后套现空间，建议入市前预留相关预算评估。
哪些银行可以承做白居二按揭？
并非所有银行均受理，只有参与房委会按揭保证计划的银行（如汇丰、中银、恒生、渣打等主流银行）才能批出受房委会担保的贷款。申请前应向按揭转介或银行确认其是否在认可名单内，避免递交后被退回延误成交。
白居二单位可以出租吗？
未补地价的居屋单位一般受房屋条例限制，业主不可自由出租，详细豁免条件以房委会官方文件为准。若有出租计划，建议先查阅相关条款或向房委会查询，以免违反资助房屋使用规定。