香港银行按揭申请流程：按揭成数、供款与收入比率、H按与P按怎么选
香港买楼的按揭（mortgage，即以楼宇作抵押的贷款）由银行批出；能借多少、月供上限是多少，由香港金融管理局（金管局）的逆周期宏观审慎监管措施订出上限，银行在限额内可自订更严标准。按揭成数（贷款额÷银行估价）与供款与收入比率（每月还款÷每月收入）是决定批核的两个核心数字，低于上限不等于一定获批。
一、三个决定批核的数字
| 指标 | 含义 | 说明 |
|---|---|---|
| 按揭成数（LTV） | 贷款额占银行估价的百分比 | 上限由金管局订定，物业类型、用途（自用或非自用）与物业价值都会影响 |
| 供款与收入比率（DSR） | 每月还款额占每月总收入的比例 | 自用与非自用上限不同；以佣金或非固定收入为主者，银行通常采用更严比率 |
| 压力测试 | 假设利率上升后仍能通过供款比率 | 金管局要求以高于现水平的利率重算供款，加压幅度以金管局公布为准 |
金管局的措施会随楼市情况调整，近年曾多次放宽；申请前应向银行或按证保险查询当期限额，不要沿用旧数字。
二、H按与P按：利率怎么算
| 项目 | H按 | P按 |
|---|---|---|
| 定价基准 | 1个月香港银行同业拆息（HIBOR）加议定百分点 | 银行最优惠利率（Prime）减折扣 |
| 利率变动 | 随拆息每月浮动，多数设锁息上限（cap） | 只在银行调整最优惠利率时变动 |
| 适合情况 | 预期拆息维持低位、可承受月供波动 | 预期加息、希望月供稳定 |
HIBOR 由香港银行同业结算有限公司计算公布，是银行之间港元借贷的参考利率。锁息上限（cap）指无论拆息升到多少，按揭利率不会高于合约订明的上限，是 H 按的主要保障。
三、申请流程与文件
- 签临约前先做预批：把收入文件交银行或按揭经纪（broker）预先评估，避免签约后才发现成数不足。
- 递交申请：向一间或多间银行递交申请表与文件；同时向多间银行申请会留下多次信贷查询纪录，宜有选择地进行。
- 银行估价：银行委托估价师行为单位估值，估价值直接影响可借金额。
- 批核与要约信：银行发出要约信（offer letter），列明贷款额、利率、还款期、手续费与要约有效期。
- 签署按揭契约：在律师楼签署按揭契约（以楼宇作抵押的按揭文件），由律师送土地注册处登记，成交日银行才放款给卖方律师。
常见文件：香港身份证、地址证明、最近数月薪金单、雇佣合约、税务局评税通知书或税单、银行月结单、首期资金来源证明、买卖合约副本。自雇人士、佣金收入者或主要收入来自内地者，银行通常要求额外文件，以各银行规定为准。
四、要约信要看清的四项
- 贷款额与成数：与预期是否一致，不足部分要另备资金；
- 利率与基准：H 按的加息幅度（spread）与锁息上限，或 P 按的 Prime 减幅；
- 费用：贷款手续费、按保保费、锁定期内提前还款或赎楼的手续费；
- 有效期：要约须在限期内签署交回，逾期可能需重新申请或重新估价。
五、按保、发展商按揭与转按
按揭成数超出银行一般上限时，可申请按揭保险计划（MIP）：由按证保险有限公司（香港按揭证券有限公司的全资附属公司）为超上限部分提供保险，借款人缴付保费，可一次过缴付或并入贷款，申请须经银行转介并按金管局与按证保险的规定审批。一手楼有时提供发展商按揭，与银行按揭二选一，利率、还款期与提前还款限制通常不同，签约前应比较清楚。日后想换银行可考虑转按（refinance），但可能涉及新按保、赎楼费与律师费，须先计算是否划算。
按揭成数、供款比率、压力测试与按保安排由金管局与按证保险不时调整，申请前以两机构及银行最新公布为准。本文为一般信息，不构成法律或财务建议；选择按揭方案涉及长期供款责任，建议咨询银行、持牌按揭经纪或财务专业人士。
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常见问答
主要收入来自内地，能在香港申请按揭吗？
可以尝试，但银行审批通常更谨慎。内地薪俸税单一般不属于香港银行认可的收入证明，银行多要求香港雇佣文件、香港银行账户的入账纪录或公司出具的证明；正式申请前，可先向银行查询认可的文件清单，再决定是否先做预批。
H按和P按哪个更划算？
没有必然答案，取决于对未来利率走势的判断与自身现金流的承受力。H 按在拆息低时月供较低，但随拆息上升；P 按月供较稳定，只在银行调整最优惠利率时变动。可请银行就同一贷款额分别出具两种方案的月供与总利息模拟，再作比较。