香港按揭申请流程：预批、压力测试、按揭成数与估值怎么定贷款额
香港买楼的按揭要在签临约之前先向银行申请”原则上批准”（approval in principle），因为按揭批不下来就无法在成交日付清楼价余款；银行主要看三件事：你的入息与负债（供楼入息比例）、压力测试（假设利率上调后你还负不负担得起），以及物业估值——最终贷款额取成交价与估值的较低者。
本文为一般信息，不构成法律或财务建议；各银行按揭成数、利率与收费，以及金管局的监管参数，以银行及金管局最新公布为准。
一、流程：从预批到放款
| 步骤 | 做什么 | 要注意 |
|---|---|---|
| 1. 预批 | 向银行提交入息、负债与资产证明 | 可先比较各银行的报价、成数与收费，再正式提交申请 |
| 2. 原则上批准 | 银行发出有有效期的批核 | 有效期以银行通知为准，过期须重新申请 |
| 3. 签临约与正式约 | 提供临约副本给银行 | 香港临约一般不含”按揭获批”条件，需要明文写入 |
| 4. 正式按揭申请 | 银行委托估值、审查文件 | 估值由银行安排，费用一般由借款人承担 |
| 5. 批出与成交 | 签署按揭契、放款 | 按揭契须由银行名单上的律师办理，费用由借款人承担 |
二、银行看什么、你要准备什么
| 项目 | 所需文件／说明 |
|---|---|
| 身份证明 | 香港身份证或护照；内地居民需提供通行证等证件 |
| 入息证明 | 最近3个月工资单、银行月结单、薪俸税评税通知书 |
| 雇佣证明 | 雇佣合约或在职证明 |
| 现有负债 | 信用卡、其他贷款、其他按揭供款 |
| 资产与首期来源 | 存款、股票等；银行会审查首期资金是否来自借贷 |
| 物业资料 | 临约副本、地址、用途（自住或投资） |
主要入息来自内地的申请人，银行通常要求提供内地税单、工资单与雇佣合约，并可能按较保守的比例计算入息，或要求更高首期。自雇人士须提交的账目与证明更多。具体口径由各银行自订，申请前应逐间问清。
三、按揭成数、压力测试与按保
- 按揭成数（LTV，贷款额占楼价的比例）：金管局对认可机构（即持牌银行）的住宅按揭设成数上限，业主自住与投资用途的上限不同，已有多层按揭在身者通常更低；
- 压力测试：银行须测试申请人在利率上调后仍能通过供楼入息比例要求，测试参数由金管局订明；
- 按揭保险（行内称”按保”）：成数超出银行上限时，可经香港按证保险有限公司的按揭保险计划补足，保费可计入贷款一并借入。
成数与测试参数会随政策调整，申请时应向银行索取书面批核条件，不要以宣传数字作准。
四、估值决定你能借多少
银行会为物业作估值，贷款额＝成交价与估值的较低者 × 可批成数。估值低于成交价时，差额要以现金补足首期。这是”临约签了、首期不够”的常见原因之一：谈定价钱之前，应先了解银行对同类单位的估值水平，并预留现金缓冲。
五、H按与P按
| 类型 | 定价基准 | 特点 |
|---|---|---|
| H按（拆息按揭） | 1个月港元HIBOR（香港银行同业拆息）＋指定息差 | 随拆息浮动，通常设锁息上限，供款波动较大 |
| P按（最优惠利率按揭） | 银行最优惠利率（P）减指定百分比 | 利率调整较慢，短期波动较小 |
锁息上限把H按的利率封顶，但上限以下仍会随拆息变动。选哪种取决于你对利率走势的判断和供款承受能力，可要求银行按同一成数与年期并列两种报价再比较。
六、按揭批不出怎么办
若临约没有明文写入按揭条件，买方仍须在成交日完成交易，否则临订可能被没收，卖方亦可追偿损失。可行做法是在成交日前与卖方协商延期，或征询律师关于违约与赔偿的实际风险。事前取预批、把成交期与批核时间留出余量，比事后补救有效。
常见问答
在内地有收入，可以在香港申请按揭吗？
可以，但银行会要求提供内地税单、工资单、雇佣合约与银行流水，并可能按较保守口径计算入息、要求更高首期。多问几间银行并索取书面条件，比只看宣传数字可靠。
估值比成交价低，怎么办？
贷款额按较低者计算，差额要以现金补足。可与卖方协商调整价钱、延长成交期重新估值，或增加首期；若无法补足而临约又没有按揭条件，不成交会被视为违约。
H按和P按怎么选？
H按随拆息浮动、通常有锁息上限，利率低时供款较轻、波动大；P按以最优惠利率为基准，调整较慢、较易预算。可要求银行按同一成数与年期并列两种报价，连同锁息上限条款一起比较。
按揭批了，钱什么时候到账？
成交日由双方律师交收文件与款项，银行按批核条件发放贷款至买方律师账户。成交前应确认批核附带条件（如保险、文件）已全部办妥，否则放款可能延迟，进而影响成交。
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