按揭批核之后：放款、成交、收楼与投诉

银行批出按揭只是交易后半场的开始：批核书有有效期，放款要等成交文件齐备，成交日要在律师楼过数交钥匙，收楼后还有管理公司、差饷、水电一堆过户手续。不少内地买家把”批了按揭”当成”可以收楼”，结果在最后一周掉链子。

一、成数上限与压力测试：先算自己能不能过关

按揭成数（贷款占楼价的比例）上限由香港金融管理局（金管局）的逆周期宏观审慎措施订明，自住与投资用途不同，收入主要来自香港以外的申请人上限再调低：

物业用途与楼价	成数上限
自住，楼价3,000万港元或以下	70%
自住，3,000万至4,500万	60%
自住，4,500万以上	50%
非自住（投资、收租）	各档再低10个百分点
收入主要来自香港以外	一般再低10个百分点

除成数，银行还会做压力测试（假设利率上升后供款是否仍可负担）与供楼入息比率（DSR）审查，两项的具体参数由金管局订明并曾多次调整，申请前应向银行索取现行数字。压力测试不只看月薪，也看其他贷款与信用卡分期。

二、高成数按揭：按证保险

超出银行成数上限的部分，可考虑按证保险计划（俗称”按保”），由香港按证保险有限公司提供，为高成数按揭保险，买家一次性缴付保费（可加进贷款）。现行安排下楼价不超过1,000万港元的自住物业可申请九成按揭；保费率、楼价上限与适用范围以按证保险公司及金管局公布为准。注意：按保解决的是”成数”，不解决收入审查与压力测试。

三、批核之后到放款之间

银行批核后会发出按揭要约书（offer letter），列明贷款额、利率、还款期与条件（如须购买火险、须提交买卖文件），并设有有效期，逾期一般要重新申请。放款前银行会安排估价：估值低于成交价时，贷款按估值计算，差额由买家自补。利率方面，香港常见两类——H按以一个月港元银行同业拆息（HIBOR）为基准并设锁息上限，P按以最优惠利率为基准（通常为最优惠利率减若干百分点），适合的供款期长短不同，签约前应让银行列出实际月供。

四、成交日：钱和钥匙怎么走

环节	谁来做	说明
支付楼价余款	买方律师	以银行本票或电汇，在成交日交付卖方律师
按揭放款	按揭银行	款项拨给买方律师，再付给卖方律师
交还楼契与钥匙	卖方／卖方律师	交还楼契正本、门匙、信箱匙
转易契登记	买方律师	成交后送土地注册处登记
管理过户	买家本人	向管理公司办业主登记、缴按金

管理费、差饷（由差饷物业估价署按季征收）、水电燃气费一般按成交日分摊，具体以双方律师的结算表为准。

五、收楼清单：验楼与执漏

收楼不等于手续办完。建议在成交前后做一次验楼（可聘请楼宇检验师或建筑测量师出具报告），重点看：墙身与地台裂缝、天花渗漏水痕、卫生间防水、铝窗与玻璃密封、外墙排水渠、供电与漏电保护、供水水压、门窗开合与地台水平。问题在交钥匙前提出，由卖方安排修补（俗称”执漏”）并书面确认；收楼后才发现，追讨难度高得多。楼龄较大的大厦，可查屋宇署《建筑物条例》（第123章）下强制验楼计划的纪录，看大厦是否曾接获检验命令。

六、出问题找谁

问题类型	渠道
银行按揭程序、收费、披露	先向银行投诉部；不满可向金管局投诉（银行批核与否属商业决定，金管局一般不干预）
律师专业操守	香港律师会；严重个案由律师纪律审裁处处理
验楼或测量师专业操守	香港测量师学会
僭建物	屋宇署
物业管理公司服务	物业管理业监管局
小额金钱纠纷（申索上限75,000港元）	小额钱债审裁处

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常见问答

按揭批了但成交延期，会不会违约？

会。临约与正式合约订明的成交日是有约束力的，除非双方书面同意延期。若因按揭放款延误，应立即通知自己的律师，由律师按《物业买卖条件》处理通知与协商；单方面”晚几天交钱”可能构成违约，后果包括临订被没收。

银行估价低于成交价，怎么办？

贷款额通常按两者中较低者计算。估价不足意味着买家要自付差额，或与卖方协商降价，或放弃交易（须承担违约后果）。签约前可先做银行口头预评，减少成交前的变数。

收楼后发现漏水，还能找卖方吗？

交楼前发现并以书面记录、双方确认修补安排的，履行较有保障；收楼并完成付款后再向卖方追讨，空间小很多，通常只能走民事索偿。因此”先验楼、后交钱”的次序值得坚持，验楼费用与可能避免的损失相比通常很有限。