香港买楼收楼流程：成交日、钥匙、入伙后必办事项与按揭投诉渠道

收楼（也叫”入伙”）指成交日完成交契后正式接收单位：买方律师把楼价余款支付给卖方律师，卖方律师交出转让契与钥匙，业权与管有同时转移。在交吉前，单位仍由卖方管有，所以成交日能否按时拿到钥匙、单位是否空置，都要在临约与正约中写清楚。

一、成交日发生什么

步骤	内容	负责方
1	支付楼价余款（扣除订金与已放按揭后的差额）	买方律师
2	按揭银行在交契条件满足后发放贷款	按揭银行
3	交契：卖方律师交出转让契（assignment），买方律师签收	双方律师
4	交钥匙：交吉单位由卖方交出空置单位与全部钥匙	卖方
5	把转让契与按揭文件送土地注册处登记	买方律师

成交日可能因任何一方文件未齐而延期。延期成交一般按合约订明的方式补偿对方（利息或定额赔偿），条文怎么写就怎么执行，所以临约与正约中的成交日期和延期条款要逐字看清。

二、交吉、连租约与验楼

交吉指成交时单位空置、原业主已迁出并交还全部钥匙；连租约指单位仍在出租，买方须承认现有租约，租客按原条件续住。买连租约单位前，应向卖方索取租约副本与租金收据，并查核租客按金由谁持有。

二手楼宜在签临约前后安排验楼（楼宇检验）：聘请建筑测量师或专业验楼公司，检查渗漏、墙身裂纹、渠管、电线与门窗。成交前验，发现问题可与卖方议价或要求维修；收楼后才发现欠修，除非合约另有保证，维修费一般由买方承担。一手楼的交楼标准以买卖合约订明为准，入伙后发现欠修可向发展商或其物业管理公司申报，并按《一手住宅物业销售条例》（第621章）与合约条文处理。

三、入伙后必办的五件事

差饷与地租：差饷由差饷物业估价署按季发出缴款单，地租亦由该署代政府征收；交吉后应办理更改缴纳人名称，避免漏缴。
管理处登记：到大厦物业管理处办理入伙手续，提交业主资料与联络方式，缴交管理费按金；涉及改动间隔或外墙的工程，须先取得屋宇署及管理处的许可。
水电煤过户：向电力公司、水务署与煤气公司申请更改账户名称，并抄录交楼日表数，避免为前住户的用量付费。
火险：银行按揭通常要求为楼宇投保火险并以银行为受益人，可按银行指示办理。
地址更新：向税务局、银行、保险公司等更新新址，重要信件才不致寄往旧址。

四、按揭与交易出问题，找谁投诉

问题类型	渠道
银行按揭服务、收费或批核争议	先向该银行正式投诉并要求书面回复；不满意可向香港金融管理局反映
按揭保险保费或批核争议	按证保险有限公司
与银行之间的金钱纠纷	金融纠纷调解中心以调解方式处理，设有申索金额上限（以该中心公布为准）
地产代理隐瞒资料、未披露利益	地产代理监管局（《地产代理条例》（第511章）的执行机构）
楼宇结构、僭建或违例工程	屋宇署

投诉前先备齐文件：临约与正约副本、律师楼往来信件、银行要约信、按揭还款纪录、验楼报告。文件越完整，处理越快。

成交流程、差饷地租安排与各投诉渠道的处理范围，以屋宇署、差饷物业估价署、金管局及相关机构最新公布为准。本文为一般信息，不构成法律或财务建议；涉及合约权利与追讨，建议咨询香港律师。

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常见问答

收楼后发现严重渗漏，还能找卖方吗？

要看合约有没有就楼宇状况作出保证，以及是否仍在合约订明的时限内。一般情况下，一旦成交并交吉，单位状况的责任已转交买方，卖方不再负有维修义务；若合约列有保证条文，或卖方曾就某项目作过书面确认，可凭文件追究。签约前验楼并把问题写进合约，是更稳妥的保障。

入伙后要交哪些固定费用？

主要是差饷与地租（按季缴付）、大厦管理费（按月或按季，金额按大厦公契与业主立案法团决议厘定），以及水电煤与网络等按用量计费的账单。管理费与差饷水平因楼而异，签约前可向管理处查询管理费金额及单位是否有未缴欠款。