香港买房收楼要办什么：交吉、验楼、费用分摊与按揭投诉找谁

香港说的”收楼”就是成交日（completion day）：买方律师把楼价余款经账交予卖方律师，卖方交出空置单位（行内称”交吉”）和全部锁匙，同日签署转让契据把业权转给你。收楼前后真正要办的是四件事：核对差饷、地租与管理费的分摊、验楼、办理水电煤转名、把按揭契登记做妥。

本文为一般信息，不构成法律意见；费用分摊以买卖合约条文为准，法定收费与周期以各政府部门最新公布为准。

一、成交日怎么走

收楼当天就要拿到所有锁匙：单位、大门、信箱、储物间，以及门禁卡、停车证（如有）。

情况	含义	要注意
交吉（vacant possession）	交空置单位，原占用与租约已解除	收楼即可使用
不交吉	连同现有租约或占用一并转让	可能须等租约期满，或另行清场

看楼与签临约时就要确认是哪一种，并在临约中写明；若临约写”交吉”而成交日单位仍被占用，应即联络律师处理，不要先收楼。

费用	怎么分摊／由谁付
从价印花税	香港惯例由买方承担（以合约订明为准）
差饷	按成交日在卖方与买方之间分摊；差饷由差饷物业估价署按《差饷条例》（第116章）征收，税率为应课差饷租值的5%，按季缴交
地租	同样按成交日分摊；按《地租（评估及征收）条例》（第515章），为应课差饷租值的3%
管理费	一般按成交日分摊；部分大厦要求新业主缴付按金
水电煤	按表读数结算，并办理过户（行内称”过纸”）
律师费	买卖双方各自承担
按揭相关费用	买方承担：估值费、按揭律师费、按揭保险费、火险等

分摊数字应在收楼前由双方律师书面确认，避免按”估算”收钱；已缴按金（如管理费按金、水电按金）应在合约中列明由谁承接。

收楼后应尽快检查单位状况：墙身与地台有没有裂缝、渗水痕迹、门窗与厨厕设备是否如临约所列、水电是否正常。如需较正式的报告，可委托香港测量师学会（HKIS）会员进行楼宇检验；涉及僭建物（违法搭建）或结构问题，监管机构是屋宇署。

楼龄较高的楼宇另有两项法定安排：屋宇署的强制验楼计划与强制验窗计划（依据《建筑物条例》（第123章）），适用于选定的目标楼宇，公用部分及窗户须由合资格人士按法定期限检验。买入旧楼前，可向屋宇署或大厦管理处查询是否已发出检验命令。

僭建物可能被要求清拆，也会影响按揭与保险审批；看楼时发现加建、密封露台、天台搭建等，应向律师与测量师查询。

问题类型	受理渠道
银行按揭批核、收费、供款安排	香港金融管理局（金管局）——监管香港的认可机构（持牌银行），受理相关投诉
按揭保险收费或理赔	香港按证保险有限公司
地产代理误导、佣金争议	地产代理监管局（EAA），依据《地产代理条例》（第511章）
一般消费纠纷	消费者委员会
追讨款项	小额钱债审裁处（申索上限75,000港元）或区域法院

投诉前先向银行书面投诉，并保留信件、批核条件与缴费记录；对银行回复不满意，再向金管局投诉。争议属按揭保险范围的，可同时向香港按证保险有限公司提出。

更新银行、保险与税局的通讯地址；办理差饷及地租账户转名；到管理处更新业主资料、登记门禁；关注或加入大厦业主立案法团（依据《建筑物管理条例》（第344章））；保留买卖合约、转让契据、按揭契与所有缴费收据正本。

若临约订明”交吉”而成交日单位仍被占用，应先联络律师，不要先收楼或付清余款。律师可按临约条款向卖方追讨，包括延长交吉期、扣起部分款项或启动法律程序；具体做法须咨询律师。

不是。差饷由差饷物业估价署按《差饷条例》（第116章）征收，税率为应课差饷租值的5%；地租按《地租（评估及征收）条例》（第515章）征收，为应课差饷租值的3%。两者都按季缴交，成交日由买卖双方分摊。

楼龄高的楼宇建议做。可委托香港测量师学会会员作楼宇检验；屋宇署的强制验楼与强制验窗计划适用于选定目标楼宇，买入前可查询是否已有检验命令。僭建物会被要求清拆，也会影响按揭与保险。

先向银行书面投诉并保留所有文件；不满意银行回复，可向香港金融管理局投诉。若争议属按揭保险范围，可向香港按证保险有限公司提出。追讨款项可考虑小额钱债审裁处（上限75,000港元）或区域法院，金额较大时应先咨询律师。

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