临时买卖合约怎么签：订金、按揭条款、终止权与14天窗口
香港买住宅楼（一手、二手均适用）通常分两步：买卖双方先签「临时买卖合约」（Provisional Agreement for Sale and Purchase，业内简称PASP），把楼价、订金、成交日期定下来，再在合约订明的期限内签「正式买卖合约」。临时合约一经双方签署即具法律约束力，签之前有四件事必须先看清：订金怎么付、按揭条款怎么写、什么情况下可以终止、律师与验楼怎么安排。
以下为一般置业信息，不构成法律意见；合约条款、时限与费用以文件原文及律师、按揭银行的书面说明为准。
一、为什么香港要分「临时」和「正式」两步
内地买新房多是一次网签《商品房买卖合同》；香港是先以临时合约锁定交易，再由买方律师在期限内草拟正式合约交卖方律师。买方因此可以先付一部分订金锁定单位，同时争取时间做查册、验楼和申请按揭。两份合约都有约束力，差别在详细程度与签署时间。
二、订金：分几期、付给谁、什么情况下可退
| 项目 | 一般做法 |
|---|---|
| 签临时合约时 | 支付首期订金，常见为楼价的一个百分比（如3%），金额与日期以合约为准 |
| 签正式合约时 | 补付订金余额，使订金总数达到合约订明的水平 |
| 付款方式 | 支票或银行转账，通常由买方律师或地产代理托管 |
| 可退的情况 | 合约订明的条件（最常见是按揭条款）未达成而合法终止时，订金应可全数退回 |
| 被没收的情况 | 买方无正当理由不完成交易，卖方可依合约没收订金 |
订金的准确比例、托管安排与退款条件完全由合约条款决定。付订金前先问清三件事：这笔钱付给谁、由谁托管、什么条件下可退。
三、按揭条款：贷不到款能不能退
按揭条款（mortgage clause）是临时合约里对买方很关键的一条。典型写法是：交易以买方在指定期限内获得银行批出不少于指定金额的按揭贷款为条件；若买方已尽力申请仍未获批，可书面终止合约并取回订金。使用时注意三点：
- 条款要写清「指定金额」与「指定期限」，不要只写「须成功贷款」这类空泛表述；
- 若卖方要求删去按揭条款（变成现金交易），买方的订金风险会明显上升；
- 银行的「原则上批准」（Approval in Principle，AIP）只是初步意向，不等于正式批出，一切以按揭函为准。
四、终止权、成交日期与违约后果
- 终止权：合约订明某些条件下任何一方可终止，通常须书面通知对方，措辞与时限以合约为准。
- 成交日期：临时合约订明「完成交易」的日期或推算方式，逾期一方可能须按合约支付利息或赔偿。
- 违约后果：常见条款是买方违约则订金被没收；卖方违约则须退还订金并支付等额补偿（业内称「双倍订金」）。写法各合约不同，签约前必须确认。
五、14天窗口：买方律师和验楼要做什么
临时合约通常订明须在签署后14天内签订正式合约（实际天数以合约为准）。这几天的核心工作：
| 工作 | 负责方 | 内容 |
|---|---|---|
| 查册 | 买方律师 | 到土地注册处查册，核实卖方身份与业权，查看有无「釘契」 |
| 审阅大厦公契 | 买方律师 | 核对大厦公契（Deed of Mutual Covenant，全楼业主共同遵守的规条）的用途限制、管理费与维修基金安排 |
| 验楼 | 买方委任的测量师或验楼人员 | 检查结构、渗漏、电力、窗户及「僭建」（违规搭建物）情况 |
| 申请按揭 | 买方 | 向银行提交入息与资产证明，取得正式按揭批核 |
「釘契」是业内说法，指有法院命令、破产呈请或其他限制文件登记在物业记录上，会影响业权转让；律师查册就是要查出这类记录。
楼龄较大的楼宇另可关注两项法定安排：屋宇署推行的「强制验楼计划」要求楼龄达30年或以上的楼宇每10年检验一次，「强制验窗计划」要求楼龄达10年或以上的楼宇每5年检验一次，买家可向管理处或屋宇署查询目标楼宇是否已完成。
一手楼受《一手住宅物业销售条例》（第621章）规管，该条例于2013年4月29日实施，由一手住宅物业销售监管局执行；发展商须公布价目表、销售安排与成交纪录册。买家通常直接签临时买卖合约，并委任律师办理按揭与楼契。
六、从成交到收楼：当天和之后要办的事
成交日，买方律师支付楼价余额，卖方律师交出楼契（assignment），双方楼契与按揭契送土地注册处登记；楼契正本通常由按揭银行保管，直至清还。费用接手方面：管理费（付予大厦管理公司，规条见大厦公契）、差饷（差饷物业估价署按季发出，按应课差饷租值乘以当年征收率计算，近年征收率为5%）与地租（为应课差饷租值的3%），由成交日起按合约分配。
香港的地产代理须持牌营业，受《地产代理条例》（第511章）及地产代理监管局规管；签约时可要求代理出示牌照，并索取其提供的文件副本。
常见问答
临时合约签了但按揭批不下来，订金能退吗？
如果合约载有按揭条款，且你已在期限内尽力申请而仍未获批，一般可依条款书面终止合约并取回订金。关键是条款要写清贷款金额与期限，并保留所有申请记录与银行回复。若合约没有按揭条款，或未获批是因你未按时交文件，订金未必可退——具体以合约条款和律师意见为准。
验楼和律师查册是同一件事吗？
不是。律师查册查法律层面：业权、釘契、公契与管理费安排；验楼查楼宇状况：结构、渗漏、电力、窗户与僭建。两者互补。发现僭建可向屋宇署查询处理方式，再决定是否继续交易。
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