香港买楼签临时买卖合约前必看：临约怎么读、订金与印花税

香港住宅买卖一般分两步：先签临时买卖合约（简称”临约”，provisional agreement for sale and purchase），再由买方聘请的律师起草正式买卖合约（”正约”）在律师楼签署。临约不是意向书，签了就构成有约束力的合约，所以成交价、成交日期、订金和违约条文四项，必须在签字前逐条看清。

一、临约在哪里签、由谁拟备

临约通常由持牌地产代理（受《地产代理条例》（第511章）规管）印备，双方在代理铺位填写签署，现场一般没有律师，签约后才把合约交各自的律师跟进。内地读者习惯”先签意向、再谈合同”，而临约一旦签署，反口一方通常要承担合约订明的违约后果。

临约常见内容	要看什么
买卖双方资料	姓名与身份证明文件号码，须与正约、按揭申请一致
物业地址	须与土地查册登记地址完全一致，含座数、楼层、室号
成交价	是否连现有家具电器、是否含车位
订金	临订金额、加订日期与金额、由谁代管
成交日期	完成交易（交楼）的日子，可写成”或之前”
交楼状态	交吉（空置交楼）还是连现有租约
违约条文	双方不履约时的订金处理与追偿安排

二、订金：临订、加订与违约后果

签署临约时买方通常先付临订（”临时订金”），由卖方或其代理代收；在临约订明的期限内（实务常见为数天）加订后，连同构成正式订金。买方无正当理由拒绝成交，卖方一般可没收订金，并可能就市价差额另行追偿（须经法律程序）；卖方无正当理由不卖，一般须双倍返还订金。具体以临约条文为准。

订金由代理代收时应取回收据并写明代管性质；款项若未按约定期限转为正式订金，临约效力可能成为争点，签约前宜请律师过目。

三、印花税：临约就要交

临约属《印花税条例》（第117章）下的售卖合约，须向税务局印花税署缴纳从价印花税并加盖印花；实务上由买方律师在临约签署后限期（一般引述为30天，须以税务局公布为准）内办理，成交时正式合约的印花税差额一并结算。逾期加盖印花会被征收罚款，金额按条例订明的算式累进计算。

四、签约前必须做的三项查证

土地查册：买方律师会到土地注册处查册，核实注册业主、按揭、法庭命令、僭建物清拆令等；查册费由买方支付，金额以土地注册处收费表为准。
僭建物：单位如有违例搭建（如天台屋、扩建露台），屋宇署可发出清拆令，责任可能随楼转移，签约前应视察并向管理处查询。
转让限制：居者有其屋（居屋）等资助房屋单位，须向香港房屋委员会补地价后才可在自由市场出售；原业主若仍有未清还按揭，成交时要以楼价余款安排赎契。这些都要在签约前查清。

五、验楼安排在什么时候做

二手楼宜在签临约前后安排验楼（楼宇检验），聘请建筑测量师或专业验楼公司，检查结构、渗漏、门窗、电线与渠管；成交前发现问题可与卖方议价或要求维修。收楼后再验，欠修项目通常只能自行承担，除非合约另有保证。一手楼则由发展商按《一手住宅物业销售条例》（第621章）提供销售文件与示范单位，交楼标准以买卖合约订明为准。

临约条款、订金处理与印花税限期，以合约条文及税务局、土地注册处最新公布为准。本文为一般信息，不构成法律或财务建议；签署临约前建议聘请香港律师审阅合约。

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常见问答

临约签了但按揭批不足成数，订金能拿回吗？

要看临约有没有写”以取得银行按揭为条件”（subject to mortgage）的条文。多数二手楼临约会列明交易以买方获得指定金额按揭为条件，若已尽力申请仍未获批，一般可按条文取消并取回订金；若临约没有这类条文，取消交易即属违约，订金可能被没收。签约前必须逐字看清，并请律师确认写法。

临约和正约内容不一致，以哪份为准？

两份文件的关系是正约为临约的正式版本，内容通常一致；若出现不一致，应以双方实际签署的正约为最终依据，并可由律师就差异提出修订。签约后应保留临约、加订收据与正约副本，作为日后主张权利的文件。

代理说”先签临约，反口只罚订金”，可信吗？

不可一概而论。临约的违约后果由合约条文决定，除订金可能被没收外，卖方仍可能就实际损失（市价差额、律师费、已付按保费用等）另行追偿。反口前应请律师评估临约条文与潜在责任，不要只按代理的口头说法判断。