香港临时买卖合约要看清的几件事
香港住宅买卖通常分两步：先签临时买卖合约（简称”临约”），再在临约订明的期限内，由买方律师草拟正式买卖合约，双方签署。临约不是意向书，一经双方签署即具法律约束力——临订能不能退回、按揭未获批能不能取消、违约要赔多少，全看临约的条文，签约前逐条看清比事后争辩有用。
本文为一般信息，不构成法律意见；条款解释与时限以合约文本及执业律师意见为准。
一、临订与定金：付多少、能不能退
| 项目 | 常见安排 | 要注意 |
|---|---|---|
| 临订 | 签署临约时支付，常见为楼价一成以内（如1%–5%）或议定整数 | 收款人是谁、收据怎么写，影响日后退还 |
| 补足定金 | 签署正式合约时补足至楼价一成（10%） | 惯例定金总额不超过楼价10% |
| 买方毁约不买 | 卖方可没收临订／定金 | 临约须写明”买方违约，定金归卖方” |
| 卖方毁约不卖 | 须双倍返还已收取的临订／定金 | 买方另可依《物业转易及财产条例》（第219章）及合约追讨赔偿 |
定金是履约保证：付得越少，买方违约成本越低，卖方未必愿意；付得越多，一旦按揭不成，资金被压住。比例是谈出来的，不是固定数。
二、成交期：给自己留出按揭时间
临约会订明两个日子：签正式合约的期限，以及成交日（completion，俗称”成交期”）。卖方通常希望越快越好，买方要反过来算：银行批按揭到放款一般要数周，加上估价、查册、草拟合约，成交期订得太紧会让买方被动。可按”签正式合约后6至8周”这类量级去争取，并且写进合约——口头承诺不算数。
三、按揭条款：没写就等于没有
靠按揭买楼的，临约最好加入”以买家获批按揭为条件”的条款，并写清三件事：贷款金额、拟申请银行（或”任何银行”）、获批期限。条款写明，按揭真的批不下来，买方才可以取消交易并取回临订；临约没有这条，即使银行拒贷，买方仍可能要赔定金。另外，”获批”通常指银行按揭要约书（offer letter）列明的金额与条件，与买家心里想的”能借多少”未必一致，签约前先做按揭预批更稳。
四、违约之后：完成通知与赔偿
按香港律师会《物业买卖条件》（适用于正式合约的标准条款），一方不能按期成交，另一方可发出”完成通知”（notice to complete），要求对方在指定限期内完成；逾期即可没收临订或要求双倍返还，并可追讨律师费、重新买卖的差价等损失。临约通常也会写明违约方须赔付对方的律师费。所以”拖一拖再说”不是中性选项，它本身就在累积赔偿责任。
五、签约前：该拿到手里的文件
- 楼契副本（title documents）与业权资料：说明业权人是谁、有没有按揭或押记；
- 大厦公契（Deed of Mutual Covenant）与管理规约：关乎会所、车位、宠物、外墙广告等使用权；
- 最近期差饷、管理费单：核对有没有欠款——欠款会随楼转移；
- 僭建物（违例建筑）与维修纪录：铝窗、檐篷、花架若有僭建，买方可能承接清拆责任；
- 若物业属”凶宅”（屋内发生非自然死亡）或曾严重淹水，部分银行会拒绝估价或承造按揭，签约前应向银行摸底。
内地买家不在港签约的，可签授权书（power of attorney）委托他人代办；在内地签署的授权书须经中国委托公证人公证，能否使用、范围多大，由买方律师把关。
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常见问答
签了临约又反悔，临订一定拿不回来吗？
不一定。临约是有约束力的合约，买方无正当理由退出，卖方通常可依约没收临订；只有在合约订明了退出条件（如按揭未获批、验楼发现问题）并符合条件时，买方才可以取消并取回款项。把退出条件写清楚，是成本较低的保护。
临约与正式合约条款不一致，以哪份为准？
正式合约签署后，双方权利义务以正式合约为准，临约通常被其取替；临订已付、违约责任等约定往往会以书面确认方式保留。两份文件出现矛盾，应立即向自己的律师提出，不要等成交日才处理。
卖方迟迟不签正式合约，买方能做什么？
先看临约订明的期限。卖方逾期不签，买方律师可依临约及《物业买卖条件》发出通知，要求限期履行，并保留没收临订或追讨赔偿的权利。步骤与时限由律师按条文处理，买方不宜自行”私了”而放弃书面纪录。