香港香港大全HK GUIDE

香港二手房临时买卖合约：临订给谁、签字能不能反悔、查册查什么

香港二手住宅买卖从”临时买卖合约”（行内简称”临约”）开始：双方签字即成立有约束力的合同，香港没有内地那样的网签备案和政府资金监管，临订一般直接交给卖方律师以代管人身份持有，签字前也没有七天无理由退房。签字前真正能保护你的是三件事：查册核对业权、看清”交吉”与完成日条款、确认从价印花税由谁承担。

本文为一般信息，不构成法律意见；临约条文、印花税与各政府部门安排，以合约文本及官方最新公布为准。

一、临约之后还有三步

阶段 文件 说明
第一份合同 临时买卖合约（临约） 议定价钱、临订、完成日；行内惯例为临约后14天内签正式合约
第二份合同 正式买卖合约 条文更完整，由双方律师草拟或审阅
成交日 转让契据（assignment） 把业权正式转给买方，交吉与交锁匙同日进行
成交后 按揭契（法定押记） 银行取得物业的法定押记，在土地注册处登记

临约不是”草签”。它写明成交价、临订、完成日期和主要条款，双方签署后即须履行；之后的正式合约是把它换成更完整的版本，不是重新议价。

二、临订交给谁、给多少

违约后果：临约一般订明，买方毁约则临订被没收；卖方毁约则须退还临订并支付等额款项。临约亦可订明其他补偿安排，签字前应逐条看清，必要时请律师先看一遍。

三、签字前必查的七个条款

条款 为什么重要
物业描述（地址、座数、楼层、单位） 须与土地登记册一致，写错可能买错单位
成交价与临订金额 临订比例、缴付日期与方式要写清
“交吉”或”不交吉” 交吉＝交空置单位；不交吉可能连同现有租约一并转让
完成日（成交日） 临约后一般1–3个月，须与按揭批核时间配合
随楼设施清单 家电、车位、装修是否随楼，写入附件
违约与解除条款 决定临订能否退回、赔偿怎么算
印花税与费用承担 从价印花税、律师费、管理费按金由谁付

四、查册：签字前后都要做

查册（土地查册）在土地注册处办理，可经其”综合注册资料系统”（IRIS）网上进行。查册可确认：

  1. 卖方是否为登记业主；
  2. 物业有无注册按揭、押记或其他产权负担；
  3. 有无注册的法庭命令，以及屋宇署根据《建筑物条例》（第123章）发出的法定命令；
  4. 大厦是否已成立业主立案法团、公契如何订明管理份数。

原址仍有按揭未清还的，卖方须在成交前办理解除按揭手续（即取得”清契”），否则无法把干净业权交给你。查册应由买方律师做，费用一般由买方承担。

五、从价印花税：400万港元以下划一为100港元

从价印花税（AVD）由税务局根据《印花税条例》（第117章）就住宅物业买卖征收，按代价款额或市值计算，住宅与非住宅物业适用不同税率表。自2025年2月28日起实施的修订，把代价款额400万港元或以下的住宅物业的从价印花税划一为 100港元；400万港元以上按分级累进税率计算。

临约须在签署后30日内送交税务局加盖印花，逾期会被征收罚款，罚款随逾期时间加重。实务上同一宗交易不会两次缴付全额从价印花税：在买卖合约上已缴的税款，可在成交时签署的转让契据的应缴税款中扣减。

具体税率分级、加盖印花期限与罚款计算，以税务局最新公布为准；内地居民如非香港永久性居民，另须确认买家印花税是否适用，应请律师代为计算。

常见问答

临订交给地产代理安全吗？

临订最终应由卖方律师以代管人身份持有。若先经地产代理收取，应索取收据并确认转交安排；出现纠纷时代理并非资金安全的保证人，交收安排应在临约中写明，并尽快由律师跟进。

签了临约才发现按揭批不下来，可以不买吗？

香港二手市场的临约一般不会自动附上”须成功取得按揭”的条件。若你需要这个保障，必须在临约中明文写入，并在签字前与卖方议定；否则临约仍然有效，不成交可能被没收临订并被追偿损失。

400万港元的楼，从价印花税真的只要100港元吗？

按现行修订，代价款额400万港元或以下的住宅物业，从价印花税为100港元。400万港元以上按分级税率计算，实际税额应按代价款额查对税务局公布的税率表，并由律师代为计算与加盖印花。

香港买房也需要网签备案吗？

不需要。香港没有内地的存量房网签备案制度，临约一般由双方在律师楼或地产代理公司签署，再由律师安排加盖印花与登记；产权以土地注册处的登记为准，所以查册比”备案”更关键。

香港大全 上还有更多香港置业、按揭与生活落地指南，欢迎继续查阅。