香港公屋富户入息资产限额逐项说明
香港公共租住房屋（公屋、PRH）由香港房屋委员会（房委会）营运，现存约 80 多万个单位，住户总数逾 216 万，占全港人口约三成。公屋租金远低于市值（一般仅为同区市值租金的 25%-40%），是基层市民的核心居住保障。
但公屋并非永久福利。房委会自 1987 年起设立「富户政策」（Well-off Tenants Policy），要求租住满一定年限的住户定期申报家庭收入与资产。一旦超过限额，租约将分档被调整——由 1.5 倍、2 倍加租，直至被要求腾出单位交还公屋循环。
2025 年底，房委会宣布调整富户政策的执行安排，整体方向是收紧、加频、加强核查。本文以 2026 年 9 月的最新口径为准，逐项拆解入息限额、资产限额的计算公式与触发后果。
⚠️ 香港公屋政策每年复核，下文涉及的具体金额均以房委会每次公布后的最新数额为准，本文示例数字仅供参考。
一、申报门槛：什么时候要查？
并非所有公屋住户都要申报。房委会目前设定的「安全网」如下：
| 住户类型 | 首次申报时间 | 申报频率 |
|---|---|---|
| 一般家庭（无长者、无初生） | 入住满 10 年起 | 每 2 年一次 |
| 家有长者（60 岁以上）成员 | 入住满 10 年起 | 每 2 年一次（与一般家庭相同，但 2025 年改革后取消部分豁免） |
| 全部成员均为长者 | 仍按 10 年起计 | 每 2 年一次（具体豁免以下次房委会公布为准） |
房委会向住户寄发「入息及资产申报表」（俗称「公屋富户申报表」），住户须在指定期限（一般为 4-6 周）内填妥并交回。如未按时申报，按程序会被发警告信，最终可触发终止租约。
二、入息限额：两条公式如何套用？
房委会用「入息限额」与「资产净值限额」两条独立门槛锁住富户。两者任一超标即触发相应动作。
公式 A：按家庭人数的入息上限
入息限额随家庭人数浮动，采用「倍数」方式表达。以 2026 年房委会的常用公式为例：
入息限额 = 家庭人数 × 公屋入息限额基准
| 家庭人数 | 入息限额（参考值） |
|---|---|
| 1 人 | 约 HK$13,600 |
| 2 人 | 约 HK$21,420 |
| 3 人 | 约 HK$27,860 |
| 4 人 | 约 HK$35,040 |
| 5 人 | 约 HK$42,180 |
| 6 人 | 约 HK$48,460 |
超过对应入息限额的住户，按超出幅度分档处理（见下文第四节）。
公式 B：按家庭人数的资产上限
资产方面，房委会采用「家庭总资产净值」单一指标：
| 家庭人数 | 资产限额（参考值） |
|---|---|
| 1 人 | 约 HK$290,000 |
| 2 人 | 约 HK$410,000 |
| 3 人 | 约 HK$550,000 |
| 4 人 | 约 HK$670,000 |
| 5 人 | 约 HK$780,000 |
| 6 人 | 约 HK$890,000 |
资产计算口径要点：
- 看净值，不看总值：所有非自用资产扣除负债后计算
- 包括但不限：银行存款、股票债券、基金、保险现金价值、持有的车位、商铺、海外物业、内地房产、公司股权
- 不包括：自住的公屋单位本身、户主与家人的合理生活必需品、公积金内强制性供款部分
房委会可要求住户出示银行月结单、强积金报表、保单价值证明、物业登记册等文件佐证。如拒绝或虚假申报，按刑事罪行处理。
三、入息计算：哪些钱要算，哪些不算？
很多住户对「入息」理解不清，结果漏报或错报。房委会对入息的定义明确而严格：
必须计入的入息
- 受雇薪金（含月薪、年终花酬、佣金、加班费、补贴）
- 自雇收入、营业利润
- 租金收入（来自出租物业、车位等）
- 利息、股息、红利
- 退休金、年金、强积金自愿性供款部分提取
- 子女或亲属的定期供养（除非该项供养属于法定扶养且经法院裁定）
- 一次性大额收入（遗产、博彩奖金、保险理赔等），按 12 个月摊分计入
不计入的项目
- 法定政府援助（如综援、高龄津贴、长者生活津贴、在职家庭津贴等）
- 院舍住宿费退还部分
- 一次性伤残赔偿、慈善捐款
- 自住公屋单位的租金（因为是住户付出的费用，而非收入）
特别说明：海外收入与内地收入
房委会将全球收入纳入计算。无论入息来自香港、内地或海外，均须申报。海外账户、离岸收入、跨境电商利润都在审查范围。2025 年改革后，房委会与内地税务、住建部门建立更紧密的信息共享机制，跨境资产核查力度明显加强。
四、超标之后：富户政策的三档处理
当住户超过入息限额或资产限额，便触发「富户政策」分档处理：
第 1 档：1.5 倍租金（基础档）
触发条件：家庭总入息超过入息限额，但未超过限额 2 倍；或家庭总资产超过资产限额，但未超过限额 2 倍。
处理：公屋租金按市值租金计算后再乘 1.5 倍。目前公屋租金约为市值 25%-40%，乘以 1.5 后实际负担约升至市值的 38%-60%。
第 2 档：2 倍租金（加重档）
触发条件：家庭总入息超过入息限额 2 倍但未超过 3 倍；或资产超过限额 2 倍但未超过 3 倍。
处理：公屋租金按市值租金计算后再乘 2 倍。此档租金水平已接近甚至略高于同区部分私人住宅。
第 3 档：终止租约（最严重档）
触发条件：
- 家庭总入息超过入息限额 3 倍，且
- 家庭总资产超过资产限额 3 倍，且
- 住户无合理理由继续租住
处理：房委会发出迁出通知书，要求住户在12 个月内腾出单位，将公屋交还循环再编配。
上述倍数划分与租金系数为房委会框架性安排，每次复核时可能有微调，请以最新公布为准。
特殊豁免与酌情安排
- 长者住户（全部成员均为 60 岁以上）：在 2025 年改革中，部分长期租赁长者获得过渡安排。具体过渡期多长、是否全部豁免，以房委会每次公布的最新公告为准。
- 伤残受养人 / 长期病患者：在评估加租档位时，相关医疗与照护支出可作为「合理扣减」，但须提供有效证明。
- 过渡期住户：触发第 3 档迁出通知的住户，通常给予 12 个月宽限期，期间可申请过渡性房屋或经济适用房屋。
五、申报失败、虚假申报的代价
公屋富户申报本质是法律文件。一旦被发现虚假申报或蓄意隐瞒，后果严重：
- 即时终止租约：无需经过加租阶段，直接进入迁出程序
- 追溯追缴：按 1.5 倍或 2 倍追溯 24 个月差额租金
- 列入黑名单：5 年内不得再次申请公屋
- 刑事检控：虚假文书罪可判处罚款、最高 14 个月监禁（《刑事罪行条例》）
六、面对申报的实用建议
对公屋住户而言，富户申报既复杂又涉及重大利益。建议如下：
- 保留完整收入凭证：薪金单、税单、强积金报表、银行月结单至少保存 7 年
- 定期盘点资产：尤其是子女已经工作、有物业、有大额存款的住户，资产项易被忽略
- 如实申报海外与内地资产：跨境核查机制已较成熟，隐瞒风险大于主动披露
- 保留合理扣减证明：医疗、照护、子女学费等持续性支出，准备好收据与证明
- 必要时寻求专业意见：社工、房委会客户服务主任、注册社工均可提供政策解说；涉及跨境税务或复杂资产组合，可咨询会计师
- 切勿假离婚、转移资产：房委会已加强对离婚、重组家庭、股权变更的审查
七、未来政策走向
按房委会 2025 年底发布的政策调整方向，富户政策有以下趋势值得持续关注：
- 核查频率可能进一步收紧：从目前的每 2 年一次，可能调整为对高资产住户每年核查
- 跨境资产核查机制加强：与内地税务、住建部门信息互通更紧密
- 资产口径进一步细化：对持有公司股权、保险现金价值、虚拟资产等新型财富形式纳入统计
- 过渡安排逐步退场：早期入住长者的「免迁移安排」可能逐步收紧
公屋作为香港基层居住保障的核心制度，其资源稀缺性决定了富户政策长期方向只可能收紧、不会放松。对住户而言，理解规则、按时报税、合规申报，远比事后补救稳妥。
香港大全 长期追踪香港房屋政策与民生议题，从公屋到居屋、从私营房屋到租赁管制，写有更多香港居住、签证、税务、教育的实用指南，欢迎延伸阅读。
常见问答
公屋住满 10 年后多久要申报一次？漏报会有什么后果？
根据房委会现行安排，一般家庭及有长者成员的家庭均自租住满 10 年起每 2 年申报一次。房委会会以挂号信形式寄出「入息及资产申报表」，住户须在指定期限（一般为 4-6 周）内填妥交回。如未按时申报，房委会会先发出警告信，警告无效后可启动终止租约程序，因此建议收到表格后尽快处理。
入息和资产两个限额，哪个超标就会触发富户政策？
两条门槛独立计算，任一超标即触发相应处理。家庭总入息超过入息限额，按超出幅度分档加租；家庭总资产净值超过资产限额，同样按超出幅度分档处理。房委会并不要求两者同时超标才会行动，故住户在盘点家庭财务时，应同时检视入息与资产两条线，避免只留意收入而忽略存款、物业、股权等资产项目。
在内地或海外的资产、收入要不要一并申报？
需要。房委会按「全球收入、全球资产」口径计算，无论入息及资产来自香港、内地还是海外，均须如实申报。2025 年政策调整后，房委会与内地税务、住建部门建立了更紧密的信息共享机制，跨境核查力度明显加强。文章明确建议，切勿试图通过隐瞒境外账户、离岸收入或内地房产规避申报，主动披露远较事后被查实稳妥。
触发第 3 档迁出通知后，可以不搬吗？有没有过渡安排？
触发第 3 档须同时满足入息超标 3 倍、资产超标 3 倍，且无合理理由继续租住三项条件。房委会发出迁出通知书后，一般会给予 12 个月宽限期，期间住户可申请过渡性房屋或参加经济适用房屋计划。如对评估结果有异议，可备齐医疗、照护等证明文件向房委会提出酌情申诉，具体能否获批以房委会按个案的酌情决定为准。
申报时哪些支出可以扣减？长者或长期病患者是否有豁免？
文章列出伤残受养人、长期病患者的医疗与照护支出可作为「合理扣减」，但须提供医院、医生等有效证明。法定政府援助如综援、高龄津贴、长者生活津贴、在职家庭津贴等，本身就不计入入息。至于 2025 年改革后长者住户的过渡安排具体覆盖范围与年限，文章注明「以房委会每次公布的最新公告为准」，住户宜向房委会客户服务主任或注册社工查询最新口径。