居屋与绿置居区别
香港的资助出售房屋市场长期由居者有其屋计划（简称”居屋”）主导，但自 2016 年起，房委会推出「绿表置居计划」（简称”绿置居”），两者看似相似，实则面向不同群体、采用不同定价机制、转售限制也有明显差别。对于有意以折扣价上车港人置业的内地新来港人士与本地绿表居民而言，理解两者差异，是规划上车路径的关键一步。
本文从定位、申请资格、折扣幅度、补地价、转售限制、按揭安排六个维度逐一拆解，帮助读者判断自己适合走哪条路。
一、定位不同：居屋面向白表与绿表，绿置居只面向绿表
居屋 是香港资助出售房屋的核心计划，自 1970 年代推行至今，供应量最大、覆盖人群最广。每一期推出的居屋单位，同时接受绿表与白表两类申请——绿表包括公屋租户、房协辖下屋邨租户、经核实符合资格的公屋申请者等；白表则面向一般私楼租户、临时房屋居民、家庭成员结构符合要求的非公屋住户。
绿置居 则是一项较新的计划，专为公屋租户及具绿表资格的居民而设。推出的单位全部由新公屋项目腾出或由居屋项目拨出，配售对象仅限于绿表申请人，白表申请人无法入闸。这一定位差异决定了两个计划的”竞争烈度”——居屋每期申请人数众多，而绿置居因门槛较高、群体较窄，热度通常较低，中签率相对可观。
简单记忆：绿置居是绿表居民”内部认购”的资助盘，居屋是绿白表”混合抽签”的资助盘。
二、申请资格：绿表定义一致，但绿置居要求更聚焦
两类计划的绿表资格基础相同，主要包括：
- 现居公屋的租户
- 房协辖下出租屋邨的租户
- 已通过公屋入息及资产限额审查的申请人
- 经核实符合入住公屋资格者（如长者单身申请、伤残等）
但绿置居在资格上进一步收紧，不接受「只符合绿表资格但未实际获编配公屋」的申请人。换言之，绿置居的多数申请者本身就是公屋现住户，目的是提供一条”由租转买”的升级路径；居屋则向更广义的绿表群体开放。
白表资格方面，居屋允许单身人士、家庭成员共同申请，亦设有”家有长者优先选楼”、”家有初生优先选楼”等加分机制；绿置居完全无白表申请通道，因此不存在白表配额。
三、折扣与定价：绿置居折扣通常更”深”
两者的售价均低于市值，但绿置居的折扣率普遍高于居屋。
居屋的折扣率以往多在市值的 30%–40% 左右浮动，2022 年起的居屋折扣率调整为 40% 等售价再减折扣（即折上加折）后售予合资格买家，实际折扣率约 60% 左右市值（具体以房委会每期公布为准）。
绿置居的折扣率则更深，例如首批绿置居项目曾以市值约 40% 定价（即相当于市值六折），近期项目折扣率以官方最新公布为准。两者的折扣计算方式均为「评估市值 ×（1 - 折扣率）」，但绿置居因折扣更厚，入门总价往往更低，对预算有限的绿表家庭更具吸引力。
实际折扣率每期不同，应以房委会当年销售公告为准。
四、转售与补地价：限制方向相反
这是两类计划最常被混淆、却也最关键的区别。
| 维度 | 居屋 | 绿置居 |
|---|---|---|
| 首次出售期限 | 缴付补价后可在公开市场放售 | 首 5 年内禁止转让（即禁止业主在公开市场或居屋第二市场放售） |
| 居屋第二市场 | 缴付补价后可于第二市场免补价转售予绿表/白表资格人士 | 同样可在第二市场免补价转售予绿表人士（白表不可） |
| 公开市场 | 缴付补价后可于公开市场自由买卖 | 缴付补价后可于公开市场买卖（5 年限制期届满后） |
| 补地价机制 | 业主可随时向房委会申请评估补价，按市值扣除首次折扣计算 | 计算方式相同，但额外设有 5 年禁售期 |
简单理解：绿置居多了一层 5 年禁售锁，这是为了让资助房屋资源优先服务长期住屋需求，避免短线投机。居屋虽然没有硬性禁售期，但补地价金额通常较高，业主若想完整套现，仍需先完成补价手续。
五、按揭与首期：差异不大，但绿置居首期门槛更低
两者均接受房委会指定的银行及财务机构提供按揭贷款，并适用香港金融管理局的相关指引。
- 首期：通常为楼价的 5%–10%，视乎按揭成数与年期
- 最长还款期：一般可达 25 年，具体由承按机构审批
- 压力测试：与其他资助房屋一样，申请人需通过供款与入息比率测试
由于绿置居的折后总价更低，同样的按揭成数下，绿置居的实际首期支出较少，对现金不多的公屋租户更为友好。居屋则因部分大单位总价较高，首期金额相对较大。
实际按揭条款以承按机构最终批核为准。
六、单位设计与配套：绿置居偏向小型化
绿置居早期项目以小型开放式及一至两房单位为主，目的是为公屋租户提供”换楼升级”的选择，单位面积通常比同期居屋小。
居屋则涵盖开放式、一房至三房、甚至部分四房单位，设计更多元，能容纳家庭结构较大的申请者。近年来房委会在居屋项目中加入更多”大单位”选项，以回应家庭客群需求；绿置居则在保留小型单位的同时，逐步增加两房比例，但整体户型仍以紧凑见称。
社区配套方面，两者均由房委会统一规划，附近通常设有商场、街市、交通枢纽，与公屋共享社区资源。
七、申请流程与选楼节奏
居屋与绿置居在申请流程上大同小异，主要步骤为：
- 房委会公布销售计划及售价表
- 接受申请（通常为期数周）
- 搅珠（抽签）确定选楼次序
- 按号选楼
- 签署买卖合约、办理按揭
- 入伙
两者的差别在于：
- 居屋 每期规模较大，搅珠后分批邀约选楼，周期较长
- 绿置居 每期规模通常较小，且申请人已锁定为绿表，选楼节奏相对更快
申请者需留意，房委会每年通常只推出 1–2 期 居屋或绿置居销售计划（视乎实际情况而定），错过当期便要等待下一期。
八、谁更适合绿置居？谁更适合居屋？
适合绿置居的情况：
- 已是公屋租户，希望”由租转买”
- 预算有限，希望以较低首期上车
- 接受小户型、紧凑设计
- 短期内无打算在公开市场放售
适合居屋的情况：
- 属白表申请人（绿置居无法申请）
- 需要较大单位（如家庭成员较多）
- 希望保留日后在第二市场灵活转售的弹性
- 预算相对充裕，可负担较高的首期与补价成本
九、申请前的实用清单
准备申请任何一项资助出售房屋前，建议先核对以下事项：
- 确认自己是否符合绿表或白表资格（以房委会最新公屋入息及资产限额为准）
- 留意当期的销售公告、申请期、搅珠日期
- 准备入息及资产证明文件
- 评估自身供款能力（压力测试）
- 了解补地价的计算方式与未来出售安排
- 实地视察单位及周边配套（一般开放示范单位予公众参观）
- 留意按揭机构的预先批核安排
结语
居屋与绿置居虽然同为香港资助出售房屋，但定位、定价、转售限制各有侧重。绿置居折扣更深、门槛更窄、首期更低，但设有 5 年禁售期；居屋覆盖更广、单位选择更多，但补价成本与首期门槛通常较高。计划上车前，先厘清自身资格与需求，再对照两个计划的实际条款作出选择。
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常见问答
内地的非永居居民可以申请香港居屋或绿置居吗？
文章指出，居屋的白表申请人面向一般私楼租户、临时房屋居民及符合家庭成员结构要求的非公屋住户；绿置居则仅限绿表申请人。文章未就内地非永居居民的申请资格给出具体说明，建议以房委会当期销售公告及最新公布的申请人资格为准。
绿表与白表分别指哪些人？
绿表申请人包括公屋现租户、房协辖下出租屋邨租户、已通过入息及资产限额审查的公屋申请人，以及经核实符合入住公屋资格者；白表申请人则面向一般私楼租户、临时房屋居民及家庭成员结构符合要求的非公屋住户。文章未列明两类申请的收入与资产限额数字，相关数字以房委会最新公布的公屋入息及资产限额为准。
居屋与绿置居哪个折扣更大？
文章明确表示，绿置居的折扣率普遍高于居屋，入门总价往往更低。但两者每期的实际折扣率会因项目而异，文章未给出统一数字，应以房委会每期销售公告为准。
绿置居的 5 年禁售期是怎样计算的？
绿置居首 5 年内禁止业主在公开市场或居屋第二市场放售，5 年限制期届满并缴付补价后，方可于公开市场买卖。5 年期限的起算时点与减免安排视具体个案而定，建议事先向房委会确认。
居屋与绿置居在按揭和首期上差别大吗？
文章指出，两者均接受房委会指定承按机构提供按揭，首期通常为楼价的 5%–10%，最长还款期一般可达 25 年。由于绿置居折后总价更低，同一按揭成数下实际首期支出较少。文章未提供具体成数与年期组合，最终条款以承按机构审批为准。
居屋和绿置居可以同时申请吗？
文章在定位与申请资格部分指出，居屋同时接受绿表与白表申请，绿置居则仅限绿表申请人。文章未就两者能否同期重复申请作出明确说明，建议留意房委会当期销售公告中关于重复申请的条款。